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Aktivierung von Innenentwicklungspotenzialen in wachsenden Kommunen

Auftaktveranstaltung des ExWoSt-Forschungsfeldes am 27. Juni 2017 im Altonaer Museum in Hamburg-Altona

Anfang 27.06.2017
Ende 27.06.2017
Veranstaltungsort Hamburg

Bauland ist eine zentrale Voraussetzung für mehr Wohnungsbau. Es ist daher notwendig, vorhandene Innenentwicklungspotenziale konsequent zu nutzen. Vielerorts fehlen jedoch Informationen und Ressourcen für ein aktives Flächenmanagement, das Grundstückseigentümer und Investoren systematisch einbezieht. Innovative Planungs- und Kooperationsstrategien, Erfassung der Potenziale, direkte Ansprache der Eigentümer und Bürgerbeteiligung sind erforderlich.

Das Bundesbauministerium (BMUB) und das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) fördern deshalb Kommunen, die mit neuen Ansätzen mehr ungenutzte Flächen für den Wohnungsbau aktivieren wollen. Mit dem ExWoSt-Forschungsfeld "Aktivierung von Innenentwicklungspotenzialen in wachsenden Kommunen – Erhebung und Erprobung von Bausteinen eines aktiven Managements" (>> weitere Informationen) unterstützt das BMUB bis Ende 2019 acht Modellvorhaben. Die Städte setzen Innenentwicklungsmanager ein und erweitern mit verschiedenen Bausteinen eine aktive Innenentwicklung. Im Ergebnis werden Lösungen erarbeitet, von denen auch andere Kommunen profitieren können.

Auf der Fachveranstaltung zum Auftakt des Forschungsfeldes hatten die Modellvorhaben Aalen, Berlin, Hamburg-Altona, Ludwigsfelde, Offenburg, Regensburg, Solingen und Trier die Gelegenheit, sich und ihre Arbeitsweisen vorzustellen. Darüber hinaus wurden gemeinsam mit den rund 150 Teilnehmerinnen und Teilnehmer aus der Wohnungswirtschaft, von Verbänden sowie Kommunen, Bund und Ländern aktuelle Fragen der planungsrechtlichen und instrumentellen Rahmenbedingungen der Innenentwicklung diskutiert.

Eröffnet wurde die Veranstaltung durch Gunther Adler, Staatssekretär im Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit. Als wichtigen Impuls für den Wohnungsneubau insbesondere in Städten mit angespannten Wohnungsmärkten. Als Ansatzpunkte zur Unterstützung des Wohnungsbaus stellte er die Aktivitäten des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen auf Bundesebene wie auch kommunaler und regionaler Bündnisse heraus. In Bündnissen erarbeiten öffentliche und privatwirtschaftliche Akteure miteinander Lösungen für die drängendsten Herausforderungen. Auch wenn bereits erste Erfolge im Sinne von steigenden Baugenehmigungs- und Baufertigstellungszahlen sichtbar werden, machte Herr Adler deutlich, dass insbesondere in der Aktivierung von Bauland eine zentrale Voraussetzung für den Wohnungsneubau liegt. Hier sieht er neben dem Bund auch die Länder und Kommunen in der Pflicht, durch geeignete Instrumente zusätzliche Flächen zu mobilisieren. Abschließend machte er deutlich, dass die Modellvorhaben des  ExWoSt-Forschungsfeldes eine wichtige Rolle einnehmen, indem  sie gezielt innovative Ansätze zur Potenzialaktivierung erproben. Daraus können wertvolle Erkenntnisse gewonnen werden, um der politischen Zielsetzung des Vorrangs der Innenentwicklung folgend in den Kommunen Wohnungsneubau voranzutreiben.

Das Foto zeigt das Publikum sowie eine Podiumsdiskussion auf der Bühne mit vier Vertreterinnen und Vertretern der Modellvorhaben. Fachveranstaltung zum Auftakt des Forschungsfeldes "Aktivierung von Innenentwicklungspotenzialen"Fachveranstaltung zum Auftakt des Forschungsfeldes „Aktivierung von Innenentwicklungspotenzialen“ Quelle: Quaestio

In der anschließenden Begrüßung stellte Dr. Liane Melzer, Leiterin des Bezirksamts Altona, die Bestrebungen der Hansestadt Hamburg und insbesondere des Bezirks Altona zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums vor. In der Innenentwicklung sieht sie auch die Möglichkeit, Natur- und Erholungsräume zu schützen. Entsprechend werde sich der Bezirk Altona im ExWoSt-Forschungsfeld auf eine Mobilisierung von Wohnungsbaupotenzialen entlang von Hauptverkehrsstraßen fokussieren. 

Die Einführung in das ExWoSt-Forschungsfeld übernahmen Verena Lihs (BBSR) und Franziska Hettich (Quaestio). Neben der Einordnung des Forschungsfeldes in die Aktivitäten des Bundes stellten sie die zugrundeliegenden Forschungsfragen und die Herangehensweisen in den Modellvorhaben vor. Wichtige Elemente der Flächenaktivierung seien die Potenzialerfassung und –bewertung, die Aktivierung und Ansprache von Eigentümern, die Lösung fachplanerischer Herausforderungen, die Akzeptanzschaffung für den Neubau und die Koordination und Ausgestaltung von Abstimmungsprozessen.

Frank Conrad, Fachamtsleiter Stadt- und Landschaftsplanung im Bezirksamt Altona, stellte anschließend das Modellvorhaben Hamburg-Altona vor. Um dem steigenden Wohnraumbedarf gerecht zu werden und u.a. auch der Vorgabe des Senats nach mindestens 1.500 genehmigten Wohneinheiten pro Jahr nachzukommen, möchte der Bezirk den Wohnungsneubau stärken. Dabei setzt Altona bewusst auf die Innenentwicklung, um Außenbereichsflächen zu schonen. Erste Analysen haben entlang von Hauptverkehrsstraßen erhebliche Nachverdichtungspotenziale erkennen lassen. Den in diesen Lagen spezifischen Herausforderungen wie Immissionsbelastungen, Nutzungskonflikten zwischen Wohnen und Gewerbe, Imageproblemen aber auch schwer mobilisierbaren Eigentümern möchte man in den nächsten Jahren mithilfe des Innenentwicklungsmanagements aktiv begegnen. 

Die Bedeutung der kommunalen Potenzialerfassung und Potenzialbewertung als Grundlage eines Innenentwicklungsmanagements wurde anschließend von Andreas Steidel vom Stadtplanungsamt in Aalen herausgestellt. Das Baulandkataster dient im Modellvorhaben Aalen einerseits verwaltungsintern aber insbesondere auch im Kontakt mit Bauherren, Investoren und Politik als zentrales Auskunftsmedium über vorhandene Flächenpotenziale und Entwicklungsmöglichkeiten. Die dort erfassten Baupotenziale werden um Fachinformationen aus unterschiedlichen Bereichen ergänzt, sodass das Kataster eine fundierte Grundlage für die wohnbauliche Innenentwicklung bietet.

Das Geodatenportal der Stadt Aalen kann erreicht werden unter: www.gisserver.de/aalen/

Planungsrechtliche und ökonomische Herausforderungen für die Innenentwicklung

Petra Lau, Geschäftsführerin der vhw-Geschäftsstellen Berlin/Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt, stellte aktuelle planungsrechtliche Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau in der Innenentwicklung vor. In diesem Sinne sind insbesondere die letzten BauGB-Novellen von Bedeutung, die eine Reihe von Regelungen zum Wohnungsbau in der Innenentwicklung beinhalten. Vor allem die Möglichkeit, Bebauungspläne im beschleunigten Verfahren aufzustellen, ist hier zu nennen. Schließlich stellte Frau Lau auch die Möglichkeiten dar, die sich durch die neue Gebietskategorie "Urbane Gebiete" (MU) ergeben.

Im Anschluss gab Christian Huttenloher, Generalsekretär des Deutschen Verbandes für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V., einen Einblick in das Planspiel zur Einführung eines Innenentwicklungsmaßnahmengebiets als Instrument im BauGB. Kommunen stehen immer wieder vor dem Problem, dass kleinteilige Flächenpotenziale in der Innenentwicklung mit den bestehenden objektbezogenen oder aber flächenhaften Instrumenten nicht aktivierbar sind. Hier könnte das Innenentwicklungsmaßnahmengebiet ähnlich einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme ein Instrument darstellen, um auch kleinere, dispers im Stadtgebiet verteilte Flächen zu mobilisieren.

Anhand des Bauvorhabens "Kleine Bergstraße" machte Burkhard Pawils, Vorstandsvorsitzender des Altonaer Spar- und Bauvereins eG, deutlich, welche kostentreibenden Rahmenbedingungen den Wohnungsbau in der Innenentwicklung begleiten. Trotz der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel tragen hohe Grundstücks- und Baukosten heute dazu bei, dass in Hamburg Anfangsmieten für frei finanzierte Wohnungen von rund 13 €/m² erforderlich sind. Die Konzeptvergabe, die auch genossenschaftliches Wohnen unterstützt, leistet deshalb einen wichtigen Beitrag zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums.

In einer von Herrn Metzmacher (BBSR) moderierten Podiumsrunde kommentierten Vertreterinnen und Vertreter der Modellvorhaben die Beiträge zu den planungsrechtlichen und ökonomischen Herausforderungen aus der Perspektive der Arbeit vor Ort. Julia Gottlieb, Leiterin des Stadtdienstes Planung, Mobilität und Denkmalpflege der Stadt Solingen, machte deutlich, dass man in Solingen unter anderem vor der Herausforderung steht, Flächen mit bereits bestehendem Baurecht zu mobilisieren, die von privaten Eigentümern teilweise bewusst zurückgehalten werden. In Offenburg möchte man die Innenentwicklung zunächst durch einen intensiven Dialog mit den beteiligten Akteuren befördern, wie Baubürgermeister Oliver Martini erläuterte. Dies verbindet sich u.a. mit wohnungs- und baulandpolitischen Grundsätzen, die für zu entwickelnde Gebiete beschlossen werden. Prof. Dr. Johannes Weinand, Amtsleiter für Stadtentwicklung und Statistik der Stadt Trier, erläuterte, dass der Fokus in Trier auf die wohnbauliche Entwicklung der Innenstadt gelegt wird, was mit engen Abstimmungen mit privaten, öffentlichen und kirchlichen Eigentümern einhergeht. Dabei spielen u.a. Fragen rund um Flächenerwerb oder Erbbaurechtsvergabe sowie mitunter gegenläufige Interessen der Flächeneigentümer und der Kommune eine Rolle. In Ludwigsfelde möchte man laut Bürgermeister Andreas Igel durch Wohnungsbau in der Innenentwicklung auch eine Stadt der kurzen Wege befördern. Neben dem Bauen in zweiter Reihe stellen dabei öffentliche Flächen Entwicklungspotenziale dar. Letztere sind jedoch mitunter schwer zu aktivieren, da sie für andere Nutzungen zurückgehalten werden.

Aufgaben und Arbeitsweisen eines Innenentwicklungsmanagers

Grit Schade, Leiterin der Wohnungsbauleitstelle bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Berlin, machte in ihrem Beitrag deutlich, welche Rolle eine zentrale Koordinierungsstelle zur Förderung des Wohnungsbaus in der Innenentwicklung einnehmen kann. Neben der Erfassung der Wohnungsbaupotenziale und der Überführung in strategische Konzepte (z.B. Stadtentwicklungsplan Wohnen) gehört auch die Koordination und Vermittlung zwischen den am Wohnungsbau Beteiligten zur Aufgabe der Wohnungsbauleistelle im Modellvorhaben Berlin. Somit dient sie sowohl den Bezirken wie auch Wohnungsbauinvestoren als zentrale Anlaufstelle.

Das Foto zeigt den Moderator und drei Vertreterinnen und Vertreter der Modellvorhaben während einer gemeinsamen Podiumsdiskussion. Podiumsrunde mit Vertreterinnen und Vertretern der ModellvorhabenPodiumsrunde mit Vertreterinnen und Vertretern der Modellvorhaben Quelle: Quaestio

Im Anschluss wurde in einer Podiumsrunde gemeinsam mit Vertreterinnen und Vertretern der Modellvorhaben diskutiert, welche Aufgaben ein Innenentwicklungsmanager bzw. eine Innenentwicklungsmanagerin übernehmen kann und sollte und welche Voraussetzungen zur Aufgabenerfüllung gegeben sein müssen. Ingrid Stoll-Haderer, Leiterin des Stadtplanungsamt der Stadt Aalen, sowie Julia Roggenkamp (Regensburg) und Marco Tschubel (Hamburg-Altona), die in ihren Kommunen die Aufgaben der Innenentwicklungsmanagerin bzw. des Innenentwicklungsmanagers übernehmen, machten deutlich, dass das Aufgabenspektrum sehr breit ist und damit auch die fachlichen Anforderungen an die Personen umfassend sind. Von der Innenentwicklungsmanagerin bzw. dem Innenentwicklungsmanager  wird einerseits erwartet, Flächenpotenziale zu identifizieren und als Stadtplaner und Wohnungsmarktspezialist auszuloten, was machbar ist. Andererseits soll sie oder er als Motivator, Moderator, Beteiligungsexperte und Konfliktmanager agieren. Darüber hinaus fallen die Koordination der internen Verwaltungsabläufe und die Investorenbetreuung in den Aufgabenbereich. Herausgestellt wurde in der Diskussion aber auch, dass die Verankerung des Innenentwicklungsmanagers bzw. der Innenentwicklungsmanagerin innerhalb der Verwaltung und die (Entscheidungs-)Befugnisse einen zentralen Baustein zur erfolgreichen Aktivierung von Wohnungsbau darstellen.

Christian Beyer, Referent im Ministerium für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau Baden-Württemberg, stellte im Anschluss das Landesförderprogramm "Flächen gewinnen durch Innenentwicklung" vor, welches unter anderem auch den Einsatz von "Flächenmanagerinnen und-managern", vergleichbar mit dem Innenentwicklungsmanagement, in Kommunen bezuschusst. Eine Hauptaufgabe des Innenentwicklungsmanagements sieht er in der Eigentümeraktivierung und der Akzeptanzschaffung in der Bürgerschaft.

Innenentwicklungsmanagement im Kontext kommunaler Wohnungspolitik

Zum Abschluss der Fachveranstaltung stellten Anton Sedlmeier, Leiter des Amts für Stadtentwicklung der Stadt Regensburg und Karin Siebeck, Leiterin des Amts für Wohnen, Stadterneuerung und Bodenordnung der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen Hamburg, noch einmal heraus, welche Bedeutung das Innenentwicklungsmanagement innerhalb der kommunalen Wohnungspolitik hat. Herr Sedlmeier versteht die Innenentwicklungsmanagerin als ein Bindeglied innerhalb der Stadtverwaltung zwischen der langfristig orientierten Stadtentwicklung und der operativen Umsetzungsebene. Als zentrale Ansprechpartnerin für die Öffentlichkeit steht sie zudem im Kontakt mit den Wohnungsbauinvestoren und soll diese u.a. auch für den Neubau von bezahlbarem Wohnraum motivieren.  Frau Siebeck sieht im Innenentwicklungsmanager eine sinnvolle Ergänzung der bestehenden Instrumente zur Wohnungsbauaktivierung. Als Kümmerer vor Ort, der sich aktiv für den Wohnungsbau einsetzt, kann er so neben dem lokalen Bündnis für Wohnen, dem Vertrag für Hamburg, der eingesetzten Konzeptausschreibungen, dem Wohnungsbaukoordinator auf Senatsebene und vielen weiteren Aktivitäten der Hansestadt zur Wohnraumneuschaffung beitragen.

Frau Nicola Müller, Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit, bedanke sich abschließend bei allen Teilnehmerinnen und Teilnehmern für ihr Interesse am und Engagement im Themenfeld der Innenentwicklung. Auch wenn es große wohnungspolitische Herausforderungen gibt, sehe sie bereits einige gute Lösungsansätze und sei gespannt, welche Erfahrungen die Modellvorhaben in den nächsten Jahren sammeln werden.

Vorträge

Christian Beyer: Flächen gewinnen durch Innenentwicklung

Frank Conrad: ExWoSt-Modellvorhaben - Innenentwicklungsmanagement an Magistralen"

Christian Huttenloher: Neue Chancen durch die Innenentwicklungsmaßnahme"

Verena Lihs und Franziska Hettich: Aktives Innenentwicklungsmanagement – Impulse aus dem ExWoSt-Forschungsfeld"

Burkhard Pawils: Bezahlbarer Wohnraum in der Innenentwicklung: Wie kann das gelingen?"

Grit Schade: Mehr Wohnungsbau für Berlin: Die Arbeit der Wohnungsbauleitstelle"

Andreas Steidel: Potenzialentwicklung der Stadt Aalen"

Forschungsfeld

Forschungsfeld "Aktivierung von Innenentwicklungspotenzialen in wachsenden Kommunen – Erhebung und Erprobung von Bausteinen eines aktiven Managements": >> weitere Informationen

Kontakt

Verena Lihs
Referat II 12 - Wohnen und Gesellschaft
Tel.: +49 228 99401-2213
verena.lihs@bbr.bund.de