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Ausweitung des kommunalen Wohnungsbestandes als wohnungspolitische Strategie

Zahlreiche Wohnungsmärkte in Deutschland sind bereits angespannt oder zeigen Tendenzen einer Anspannung. Unter diesen veränderten Vorzeichen messen die Städte und Gemeinden ihren Wohnungsbeständen wieder eine größere Bedeutung bei. Bei einer Ausweitung des Wohnungsangebots im bezahlbaren Segment spielen kommunale Wohnungsunternehmen damit oft eine wichtige oder sogar herausragende Rolle.

Projektstart: November 2017

Ausgangslage

Die zunehmende Anspannung der Wohnungsmärkte wird vor allem in den Groß- und Universitätsstädten beobachtet. Die Probleme einer angemessenen Wohnungsversorgung erreichen dort zunehmend auch Haushalte, deren Einkommen sich oberhalb der Grenzen für die Wohnberechtigung (§ 9 WoFG oder entsprechende landesrechtliche Regelungen) oder die wohnungsbezogenen Transferleistungssysteme wie Wohngeld (§§ 13ff. WoGG) oder Kosten der Unterkunft (§ 22 SGB II, § 35 SGB XII) befindet.

Dieser perspektivisch weiterhin wachsenden Nachfrage steht bisher keine adäquate Ausweitung des Wohnungsangebots gegenüber. Auch wenn inzwischen vielerorts der Wohnungsneubau spürbar an Fahrt aufnimmt, reicht das dadurch entstehende Angebot meist (noch) nicht annähernd aus, die höhere Nachfrage zu decken. Zudem wird in der ersten Phase eines wieder einsetzenden Neubaus zunächst meist das zahlungskräftige obere Preissegment in Wohneigentum und Miete bedient. Daraus ergeben sich bislang kaum spürbare Entlastungseffekte für den Großteil der Nachfrage, der auf günstigen sowie mittelpreisigen Wohnraum gerichtet ist.

Bei den Engpässen geht es damit sowohl um belegungs- und mietpreisgebundene "Sozialwohnungen", als auch um freifinanzierte (oder aus der Bindung gelaufene) Wohnungen, die mit moderaten Preisen auch die unteren Einkommensgruppen sowie die untere Mittelschicht adressieren. Hinzu kommen Nachfragegruppen mit besonderen Anforderungen an das Wohnen, etwa in Form bestimmter Wohnungsgrößen (z.B. Wohngemeinschaften, große Familien) oder spezifischer Ausstattungsmerkmale (z.B. Barrierearmut, E-Rollstuhl-Ladestelle, altersgerechte Elemente).

In dieser Situation richtet sich die Aufmerksamkeit wieder auf die kommunalen Wohnungsbestände bzw. Wohnungsunternehmen, in denen viele Kommunen inzwischen weit mehr als eine wichtige Steuerungsmöglichkeit etwa mit Blick auf die (knapper werdenden) Sozialwohnungsbestände sehen. Angesichts steigender Neu- und Wiedervermietungsmieten wächst generell die Bedeutung gemeinwohlorientierter Anbieter – die per se moderate Mietpreise aufrufen und nicht auf das Erzielen von maximalen Renditen orientiert sind. Das gilt für kommunale Wohnungsunternehmen, aber auch für Genossenschaften unterschiedlichster Prägung, für neue Akteure wie das Mietshäusersyndikat oder lokale Bürgerorganisationen, für Arbeitgeber mit Mitarbeiterwohnungen oder für Stiftungen mit entsprechendem mission investment.

Da die Bedarfe im bezahlbaren Segment steigen, besteht die Notwendigkeit der Ausweitung kommunaler Wohnungsbestände, aber genauso der Bestände der anderen gemeinwohlorientierten Bestandshalter. Die heutigen kommunalen Wohnbaustrategien unterscheiden sich von früheren Vorgehensweisen dahingehend, dass Quartiere gemischt (gefördert und frei finanziert) realisiert werden, um Monostrukturen zu verhindern und Segregation vorzubeugen.

Ziel

Das Erkenntnisinteresse des Forschungsvorhabens ist auf die Systematisierung unterschiedlicher Strategien von Kommunen und deren Wohnungsunternehmen im Zuge der Ausweitung der kommunalen Wohnungsbestände gerichtet. Dazu zählen neben dem Neubau auch z.B. die Nachverdichtung eigener Bestände, der Ankauf von Bestandsobjekten oder der Kauf von Neubauprojekten. In der Praxis etablierte Ansätze sollen auf Übertragbarkeiten überprüft werden.

Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass es keinen "Königsweg" bei der Ausweitung der Wohnungsbestände kommunaler Wohnungsunternehmen gibt. Vielmehr spielen die jeweiligen konkreten Situationen vor Ort eine zentrale Rolle. Die Herausforderung besteht darin, unterschiedliche Rahmenbedingungen und Lösungswege einer gemeinsamen Betrachtung zu unterziehen. Es soll aufgezeigt werden, unter welchen Voraussetzungen welche Ausweitungsziele implementiert und umgesetzt werden (können). Damit geht es um Fragen, die von gewählten Rechtsformen, der Flächenvergabe und Einbindung in wohnungspolitische Strategien bis hin zu prozessorientierten operativen Lösungen reichen. Die Zuordnung bestimmter Lösungsansätze zu konkreten Rahmenbedingungen ist auch deshalb wichtig, weil sich Rahmenbedingungen mit der Zeit verändern können. Die zu erarbeitenden Good-practice-Modelle für unterschiedlichste Situationen können Kommunen oder deren Wohnungsunternehmen somit auch Anregungen bei der Nachjustierung geben.

Zusatzinformationen

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Kontakt

Gudrun Claßen
Referat II 13 - Wohnungs- und Immobilienwirtschaft
Tel.: +49 228 99401-1505