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Umsetzung und Evaluierung von energetisch differenzierten Mietspiegeln in Modellkommunen

Die Problematik einer fehlenden Abbildung der energetischen Beschaffenheit von Mietwohnungen in Mietspiegeln wurde in den letzten Jahren von einer Mehrheit der mietspiegelerstellenden Kommunen erkannt. Die Praxis zeigt jedoch, dass noch erhebliche Unsicherheiten über die fachlich angemessene Integration energetischer Merkmale im Mietspiegel bestehen. Das Projekt soll deshalb anhand ausgewählter Fallbeispiele vorhandene Praktiken evaluieren, Hemmnisse abbauen und fachliche Unterstützung bei der methodischen Verbesserung der energetischen Mietspiegelerstellung bereitstellen.

Projektstart: Oktober 2011

Ausgangslage

Die Ausnutzung der energetischen Einsparpotenziale im Wohnungsbestand ist ein zentraler Bestandteil der deutschen Klimaschutzstrategie, da die Einsparziele allein über verschärfte gesetzliche Vorschriften im Wohnungsneubau nicht erzielt werden können. Durch die realen Kostensteigerungen für Heizenergie im Gebäudebereich der letzten Jahre besteht auch aus sozialpolitischer und ökonomischer Sicht zunehmend die Notwendigkeit einer gesteigerten Ressourceneffizienz.

Zur effizienten Ausnutzung der wirtschaftlichen Anreize zur energetischen Modernisierung im Mietwohnungsmarkt ist es nötig, für eine gerechte Lasten- und Nutzenverteilung der Modernisierungsmaßnahme zwischen Mietern und Eigentümern zu sorgen, andererseits soziale Härten, die aus nicht zu bewältigenden Kostensteigerungen entstehen, zu verhindern. In der wohnungswirtschaftlichen Praxis bedarf es deshalb eines ordnungspolitisch und mietrechtlich systemkonformen Regulierungsinstruments, das für einen Ausgleich zwischen den Interessen des Vermieters an marktorientierten Mietanpassungen und dem Schutz des Mieters vor ungerechtfertigten Mieterhöhungen sorgen kann.

Neben dem modernisierungsbedingten Mieterhöhungsverlangen nach § 559 BGB stellt auch das System der ortsüblichen Vergleichsmiete, unterstützt durch die Bereitstellung transparenter Marktinformationen durch das Instrument des qualifizierten Mietspiegels, für die energetische Modernisierung einen geeigneten Regulierungsrahmen dar. Hieraus entsteht das Erfordernis, transparente und praxisnahe Standards für die marktgerechte Abbildung des energetischen Zustands von Wohnungen in Mietspiegeln zu entwickeln.

Die methodisch valide und für alle Marktteilnehmer nachvollziehbare Feststellung der Preisunterschiede, die aus Differenzen in der energetischen Qualität von Gebäuden bzw. Wohnungen entstehen, ist jedoch erhebungsmethodisch und durchführungspraktisch nicht einfach zu bewerkstelligen.

Im Einzelfall kann es dazu führen, dass festgestellte Preisunterschiede für einzelne Maßnahmen nicht der tatsächlichen Marktbewertung entsprechen. Dieses kann zu Fehlanreizen bei der Planung von Modernisierungsmaßnahmen führen. Um sicherzustellen, dass die festgestellten Ergebnisse des Mietspiegels auch hinsichtlich der energetischen Differenzierung verlässlich und marktkonform sind, muss der gewählte Methodenansatz zur Feststellung der energetischen Qualität valide und objektiv sein. Methodische Validität und Objektivität steht aber im Spannungsverhältnis zur einfach zu handhabenden Umsetzbarkeit und der beschränkten Ressourcenausstattung in der kommunalen Praxis.

Zielsetzung

Ziel des Projektes ist die kontinuierliche Weiterentwicklung praxisgerechter Standards der Erstellung energetischer Mietspiegel. Dafür werden gemeinsam mit ausgewählten Modellkommunen geeignete Methoden zur Erstellung energetisch differenzierter Mietspiegel erarbeitet. Bereits vorhandene kommunale Ansätze werden fachlich evaluiert und methodisch gemeinsam mit den örtlichen mietspiegelerstellenden Institutionen weiterentwickelt. Die erarbeitete Lösung soll die jeweiligen örtlichen Verhältnisse der Mietspiegelerstellung, die Gemeindegröße und die beteiligten Akteure berücksichtigen, um konsensfähige und auf die Ressourcenausstattung der Gemeinde zugeschnittene methodische Ansätze zu finden.

Darüber hinaus dient das Projektformat auch als Plattform, auf der die Erfahrungen der Modellkommunen untereinander ausgetauscht werden sollen. Vorbildliche kommunale Konzepte und Vorschläge zur Kosten- und Prozessoptimierung, die sich im Projektfortschritt als praxisgeeignet erwiesen haben, werden im Rahmen einer Publikation dokumentiert. Dieses verstetigt die Integration energetischer Merkmale in Mietspiegeln in der kommunalen Praxis.

Zusatzinformationen

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Kontakt

Wolfgang Neußer
Referat II 11 - Wohnungs- und Immobilienmärkte
Tel.: +49 228 99401-1281