Die auf dem deutschen Immobilienmarkt durchgeführten Wohnungstransaktionen der vergangenen Jahre waren Gegenstand von Untersuchungen, Veröffentlichungen und parlamentarischen Anfragen. Das BMVBS und das BBSR hatten in diesem Kontext Studien zu großen Portfoliotransaktionen in Auftrag gegeben. Um darüber hinaus beurteilen zu können, welchen Umfang kleinere Portfoliotransaktionen im Marktgeschehen aufweisen und welche Wirkungen mit ihnen verbunden sind, hatte das BBSR dieses Forschungsprojekt initiiert.
Projektlaufzeit: November 2009 – November 2011
Ausgangspunkt für das Forschungsvorhaben bildeten Hinweise auf quantitative und qualitative Veränderungen hinsichtlich der Größenstruktur und der Art der Transaktionen von Mietwohnungsimmobilien in Deutschland. Während sich die Kenntnisse über die Transaktionen großer Wohnungsbestände (ab 800 Wohnungen) nicht zuletzt durch mehrere Forschungsprojekte des BMVBS/BBSR in den vergangenen Jahren deutlich verbessert hatten, lagen zu den Verkäufen kleiner Wohnungsbestände (Einzelobjekte und Pakete unter 800 Wohnungen) nur wenige und aus bundesweiter Perspektive bruchstückhafte Informationen vor. Der Informationsrückstand war auch darauf zurückzuführen, dass die Datengrundlagen und das methodische Instrumentarium zur Erfassung von Verkäufen kleiner Wohnungsbestände weniger entwickelt waren. Außerdem ist der Aufwand einer weitgehend vollständigen Darstellung aufgrund der Vielzahl kleiner Verkäufe höher als bei den großen Transaktionen.
Wesentliches Ziel dieser Untersuchung war, die Informationsgrundlagen zu Verkäufen kleiner Mietwohnungsbestände und ihrer Rolle im gesamten Marktgeschehen der Wohnungstransaktionen zu verbessern und daraus Rückschlüsse auf beteiligte Verkäufer- und Käufergruppen und mögliche Veränderungen der Eigentümerstruktur von Mehrfamilienhäusern zu ziehen. Darüber hinaus standen die mit den Kaufinvestitionen verbundenen Geschäftsmodelle, Art und Umfang der betroffenen Bestände sowie die aus dem Transaktionsgeschehen resultierenden Auswirkungen für Mieter und Wohnungsmärkte im Fokus der Analyse. In diesem Zusammenhang sollten auch die Auswirkungen der Finanzmarktkrise auf das Verkaufsgeschehen untersucht werden. Zudem sollte das methodische Instrumentarium zur Erfassung und Aufbereitung der Informationen weiterentwickelt werden. Schließlich sollten Schlussfolgerungen gezogen und der wohnungspolitische Handlungsbedarf dargestellt werden.
Auftragnehmer des Forschungsprojektes war das Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik (IfS) GmbH.