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BBSR-Expertenpanel Immobilienmarkt

Auf einen Blick

Aktuelle Konjunkturstimmung

Die deutsche Konjunktur kommt angesichts der Unwägbarkeiten durch politische Krisenherde, der Unsicherheiten durch das Brexit–Votum im Juni 2016, der Terrorrisiken und des Erstarkens nationalistischer Strömungen bemerkenswert gut durch das Jahr 2016. An der derzeitigen Hochkonjunktur im Wohnungsimmobilienmarkt partizipieren zahlreiche Wirtschaftsbranchen über die Bau- und Immobilienwirtschaft hinaus. Den Binnenmarkt stützt eine allgemein anhaltende gute Beschäftigungslage und Konsumlaune der Verbraucher, den Immobilienmarkt in Deutschland speziell auch die Investitionsbereitschaft einer internationalen und institutionellen Klientel.

Gegenüber dem an Fahrt aufnehmenden Wohnungsmarkt entwickelt sich die Konjunkturstimmung zum Erhebungszeitpunkt Mitte 2016 im Bereich der Wirtschaftsimmobilien unterschiedlich: die Einzelhandelsakteure des BBSR-Expertenpanel geben einen gedämpften Ausblick, im Büromarkt scheinen die Teilnehmer stabil zuversichtlich und im Logistikmarkt erwartet man bei nachlassender Neubaudynamik eine weiterhin boomende Flächennachfrage. Ein positives Kontinuum über alle Segmente hinweg ist die Bestandserneuerung: dort, wo das Angebot nicht mit der Nachfrage Schritt halten kann, prognostiziert ein höherer Anteil an Befragten eine Ausweitung der Modernisierungs- und Sanierungstätigkeiten.


Abbildung 1

Die Grafik zeigt die Konjunkturstimmung in Segmenten des Immobilienmarkts vom zweiten Halbjahr 2011 bis zum ersten Halbjahr 2016 in einem Liniendiagramm. Konjunkturstimmung in Segmenten des Immobilienmarkts 2011 bis 2016Quelle: BBSR, Bonn 2017


Im Zeitverlauf wird deutlich, wie sich in Abhängigkeit des Immobiliensegments Ende 2015 das Stimmungsfeld aufweitete und für nahezu alle Segmente im 1.Halbjahr 2016 auf dem jeweils erreichten Niveau stabilisiert. Ausnahme bildete die Logistikbranche mit einem zuletzt beachtlich abgesunkenen Stimmungswert. Der Abwärtsknick in der Kurve darf aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass weiterhin ein wesentlich höherer Anteil der Logistiker eine Verbesserung wahrnimmt. Spitzenreiter der Konjunkturstimmung ist zum wiederholten Mal der Wohnungsmarkt. Hier bestätigen zwei von drei Befragten ihre Zufriedenheit mit der Wirtschaftslage Mitte 2016. Dies ist der beste Wert seit Beginn des Expertenpanels.


Abbildung 2

Die Grafik zeigt die Konjunktureinschätzung im Büromarkt, Einzelhandelsmarkt, Logistikmarkt und Wohnungsmarkt vom zweiten Halbjahr 2011 bis zum ersten Halbjahr 2016 in einem Säulendiagramm. Konjunktureinschätzung im Vergleich zum letzten HalbjahrQuelle: BBSR, Bonn 2017


Die Konjunktureinschätzungen für Büro- und mehr noch für Einzelhandelsimmobilien bilden sich demgegenüber verhaltener ab. Immerhin sehen im Büroimmobilienmarkt mehr als 40% der Teilnehmer eher einen Aufwärts- als einen Abwärtsverlauf. Die anhaltend stabile Konjunktur, das Beschäftigtenwachstum und das niedrige Zinsniveau der vergangenen Jahre bereiten eine solide Bodenbildung für den Büromarkt.

Die Nachfrage nach Büroflächen stieg merklich an. Nach rückläufigen Fertigstellungszahlen in 2014 verzeichnete die neu gebaute Nutzfläche von Bürogebäuden 2015 wieder einen positiven Trend. Dennoch blieb die Neubautätigkeit der letzten Jahre bei gleichzeitig anhaltend hoher Nachfrage eher moderat. Daher weisen die meisten Büromärkte einen sinkenden Leerstandstrend auf. Zugleich sind in Märkten mit chronisch hohen Leerständen auch vermehrt Umwandlungen und/ oder Abrisse vollzogen worden, welche die Überkapazitäten weiter abbauten.

Auswirkung dieses Szenarios ist u.a., dass im 1.Halbjahr 2016 die Befragten in allen Qualitätssegmenten einen positiven Mietentrend erwarten. Dennoch bewegen sich die Erwartungswerte vor allem zwischen den erstklassigen und den einfachen Flächenqualitäten weiterhin auf sehr unterschiedlichen Niveaus.

Für die C-Flächen bewegt sich die Leerstandserwartung insgesamt immer noch im „steigenden“ Bereich. Unterm Strich geht die Mehrheit der Befragten nur in den A- und B-Flächen von spürbaren Neubauinvestitionen, sinkenden Leerständen, Nachfrageüberhängen und Mietsteigerungen aus.


Abbildung 3

Die Grafik zeigt die Trenderwartungen im Segment Büroimmobilien in Bezug auf Flächennachfrage, Neubautätigkeit, Leerstand und Mieten vom zweiten Halbjahr 2012 bis zum ersten Halbjahr 2016 in einem Liniendiagramm. Büroimmobilien: TrenderwartungQuelle: BBSR, Bonn 2017


Dem Einzelhandelsmarkt bescherten eine gute Arbeitsmarktlage, niedrige Inflation und weitere Kaufkraftzuwächse eine stabile Verbrauchernachfrage. Das Jahr 2015 stellte sich mit einem Plus von 3,1% als umsatzstärkstes im Einzelhandel der letzten 20 Jahre heraus. Dennoch gewährleistet der private Konsum keine stabile Entwicklung des Einzelhandels bzw. seiner Einkaufsstätten. Bereits seit Jahren bilanziert der Online-Handel zweistellige jährliche Zuwachsraten, während stationäre Betriebsformen Marktanteile an den Online-Handel verlieren. Insofern koppelt sich der Ladeneinzelhandel und mithin der Handelsimmobilienmarkt vielmehr zunehmend von der Teilhabe am Umsatzwachstum des Einzelhandels ab.

Für die Teilnehmer des BBSR-Expertenpanel zeichnet sich in den erstklassigen Citylagen seit einigen Jahren ein tendenzielles Schließen der Schere zwischen boomender Nachfrage und dem nicht nachkommenden Angebot ab. Dabei ist zweierlei zu beobachten: zum einen sinkt der Anteil an Befragten, die weiterhin von Nachfragesteigerungen in den 1-a-Lagen ausgehen seit gut vier Jahren ab (zuletzt im Saldo auf ein Viertel).

Zum anderen erwarten die Teilnehmer insgesamt nur noch in den 1-a-Lagen der Top-Standorte überhaupt einen Zuwachs an Neubautätigkeit, zuletzt mit ebenfalls sinkenden Anteilen. Für die Mieterwartungen heißt dies, dass Wachstum eher verhalten und lagespezifisch weitgehend auf die 1-a-Lagen beschränkt gesehen wird.


Abbildung 4

Die Grafik zeigt die Trenderwartungen im Segment Einzelhandelsimmobilien in Bezug auf Flächennachfrage, Neubautätigkeit, Leerstand und Mieten vom zweiten Halbjahr 2012 bis zum ersten Halbjahr 2016 in einem Liniendiagramm. Einzelhandelsimmobilien: TrenderwartungQuelle: BBSR, Bonn 2017

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