Navigation und Service

Mietspiegel

Start

Der Mietspiegel dient als Instrument der Mietpreisbeobachtung, als Maßstab in der Wertermittlung, als Kommunikationsgrundlage der Marktakteure und als Basis zur Schlichtung zwischen Mietern, Hausbesitzern und Gerichten.
Fachbeitrag: März 2009

Mit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 wurde das Mietrecht vereinfacht, neu gegliedert und inhaltlich modernisiert. Im Hinblick auf Mieterhöhungsverfahren wurde das Instrument Mietspiegel deutlich gestärkt.

Das BBSR war in diesen Prozess bei Fragen zur regionalen Verbreitung und bei methodischen Fragestellungen zur Erstellung von Mietspiegeln eingebunden und pflegt seither eine von Kommunen, Interessengruppen und Landes- und Bundesinstitutionen immer wieder angefragte Mietspiegeldatenbank.

  • Mietspiegel dienen dazu, das Mietpreisgefüge im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand den Anbietern und Nachfragern von Wohnraum möglichst transparent zu machen.
  • Mietspiegel dienen dazu, um Streit zwischen Mietvertragsparteien, der sich aus Unkenntnis des Mietpreisgefüges ergeben kann, vorprozessual zu vermeiden oder den Gerichten in Streitfällen Orientierungsgrundlagen zu liefern.
  • Mietspiegel dienen dazu, den einzelnen Betroffenen die Kosten der Beschaffung und Bewertung von Informationen über Vergleichsmieten im Einzelfall möglichst zu ersparen.
  • Mietspiegel dienen als zuverlässige Informationsquelle dazu, Mietpreisüberhöhungen, insbesondere Mietwucher im Sinne des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz, vorzubeugen.
  • Mietspiegel dienen als Preisbarometer für Kapitalanleger in Mietobjekten und die Immobilienwirtschaft.

Gesetzlich wird nach einfachem und qualifiziertem Mietspiegel unterschieden. Lediglich für letzteren wird - bei Vermutung der richtigen Wiedergabe der ortsüblichen Vergleichsmiete - die Bindungswirkung im gerichtlichen Mieterhöhungsverfahren postuliert. Dafür müssen bei der Erstellung wissenschaftlich-methodische Mindestanforderungen erfüllt und nachvollziehbar dokumentiert werden. Das bedeutet, um ein Mieterhöhungsverlangen unter Berufung auf einen qualifizierten Mietspiegel erfolgreich abwehren zu können, müsste eine fehlerhafte Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nachgewiesen werden. Des Weiteren muss im Fall eines qualifizierten Mietspiegels eine Anerkennung durch die Gemeinde oder/und durch Interessenvertreter der Vermieter und Mieter erfolgen. In der Regel erfolgt eine Veröffentlichung in den Amtsblättern der Kommunen. Seit der Einführung des Mietrechtsreformgesetzes hat es bereits mehrere Kommunen gegeben, in denen keine Übereinkunft über den Status "qualifizierter Mietspiegel" unter den Arbeitskreisteilnehmern erzielt werden konnte. In diesen Fällen wurde entweder von der Kommune eigenständig eine Veröffentlichung vorgenommen oder es wurde - trotz aufwendiger Erhebungsmethodik - auf den Status verzichtet.

Seit Mitte der 70er Jahre haben Mietspiegel in Deutschland eine wachsende Verbreitung gefunden. Derzeit beziehen sich 701 Kommunen auf Angaben aus ca. 350 Mietspiegeln, von denen wiederum 86 als qualifiziert geführt werden.

Mietspiegelverbreitung in Deutschland
GemeindegrößeGemeinden mit MietspiegelMietspiegel mit Fremdbezugqualifizierter Mietspiegeleinfacher Mietspiegel
bis unter 20.000 Einwohner2,9%2,2%0,3%2,6%
20.000 bis unter 50.000 Einwohner41,7%15,3%3,1%38,6%
50.000 bis unter 100.000 Einwohner72,9%12,1%8,4%64,5%
100.000 Einwohner und mehr89,0%2,4%31,7%56,1%
insgesamt5,6%2,9%0,7%4,9%

Dabei ist zu berücksichtigen, dass ihre Funktion über die einer Orientierungshilfe für Vermieter und Mieter hinausgeht. Beispielsweise bei der Berechnung von Wohngeld, bei Investitionsentscheidungen oder Bewertungsgutachten wird auf diese Informationsgrundlage zurückgegriffen.

Dargestellt ist die Mietspiegelverbreitung in Deutschland nach dem Mietspiegeltyp.

Zusatzinformationen

Kontakt

Wolfgang Neußer
Referat II 11 - Wohnungs- und Immobilienmärkte
Tel.: +49 228 99401-1281