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Wohnflächennachfrage in Deutschland bis 2030

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In vielen Regionen ist auch in den nächsten Jahren von einer stabilen bzw. wachsenden Wohnungsnachfrage auszugehen. Ein Teil der regionalen Wohnungsmärkte muss dagegen in Zukunft mit Nachfragerückgängen rechnen. Dies ist zentrales Ergebnis der aktuellen Wohnungsmarktprognose 2030 des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR).

Fachbeitrag: Mai 2015

Die aktuellen Prognosedaten 2030 finden Sie >> hier.

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Die zukünftige Dynamik bei Bevölkerung und Haushalten bildet die Grundlage für Aussagen über die künftige Wohnungsnachfrageentwicklung und den Neubaubedarf bis zum Jahr 2030. Hierfür wird auf die Neuberechnungen der aktuell erscheinenden BBSR-Raumordnungsprognose 2035 zurückgegriffen. Unter den dort getroffenen Annahmen ist über den Zeitraum der Wohnungsmarktprognose 2015 bis 2030 ein Wanderungsgewinn von insgesamt ca. 2,9 Mio. Personen zu erwarten. Dies wird die prognostizierten Sterbeüberschüsse von geschätzt 4,6 Mio. nicht ausgleichen.

Die Bevölkerungszahl wird gemäß BBSR-Bevölkerungsprognose bis 2030 um 1,7 Mio. abnehmen und damit um knapp 2,1% niedriger liegen als 2015. Dieser im Prognosezeitraum leicht rückläufigen Bevölkerungszahl steht eine noch wachsende Haushaltszahl gegenüber. Dies ist für die Wohnungsnachfrage von hoher Relevanz, denn die Haushalte sind die Träger der Wohnungsnachfrage. Das wirkt sich unmittelbar am Wohnungsmarkt aus.

Die Zahl der Haushalte wird in der Prognose von 2015 bis zum Jahr 2030 um gut 500.000 zunehmen und 2030 um knapp 1,3% höher liegen als 2015. Zwischen 2015 und 2030 wird sich die Zahl der Haushalte in den alten Ländern noch um 1,8% erhöhen, während in den neuen Ländern ein Rückgang um 1,2% zu erwarten ist.

Die kurz-, mittel- bis langfristigen Entwicklungen sind jedoch auch hier unterschiedlich: Von 2015 bis 2020 steigt die Zahl der Haushalte nach der Haushaltsprognose um 0,2% p.a. Ab 2021 wächst die Zahl der Haushalte noch um 0,1% p.a. und erreicht ihren Höhepunkt mit knapp 41,5 Mio. Haushalten im Jahr 2025. Für den Zeitraum 2026 bis 2030 wird ein jährlicher Rückgang von -0,1% p.a. prognostiziert.

Wichtige verhaltensbedingte Einflussgrößen auf die Neubaunachfrage bleiben weiterhin die Wohneigentumsbildung und die wachsende Inanspruchnahme von Wohnflächen. Beide Größen sind mit einer impliziten Berücksichtigung ökonomischer Rahmenbedingungen auch bis zum Jahr 2030 mit positiven Vorzeichen versehen:

Nach der BBSR-Wohnungsmarktprognose wird die Pro-Kopf-Wohnfläche in Deutschland bis 2030 auf rund 47 m² steigen. Der Wohnflächenzuwachs verläuft in den alten und neuen Ländern einheitlich. Die Pro-Kopf-Wohnfläche der Eigentümerhaushalte steigert sich um jeweils rund 5 m² auf 54 m² in den alten Ländern und auf 49 m² in den neuen Ländern. Gleichgerichtet entwickeln sich die Pro-Kopf-Wohnflächen der Mieterhaushalte mit einem Plus von rund 3 m² auf 43 m² in den alten Ländern und 41 m² in den neuen Ländern. Auffällig ist, dass die neuen Länder bei der Pro-Kopf-Wohnfläche gegenüber den alten Ländern nicht, wie bei der Eigentümerquote, aufholen können.


Steigende Wohnflächennachfrage durch Eigentümerhaushalte

Die zukünftige Wohnflächennachfrage aller Haushalte ergibt sich durch die Verknüpfung der Trends bei Eigentümerquote und Pro-Kopf-Wohnflächen jedes einzelnen Haushaltstyps mit dem künftigen Mengengerüst. Dabei wird nach Eigentümer- und Mieterhaushalten sowie nach Gebäudearten (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser) differenziert.

Für den Zeitraum 2015 bis 2030 wird eine Erhöhung der aufsummierten Wohnflächennachfrage aller Haushalte um rund 7% auf ca. 3,5 Mrd. m² prognostiziert. Dies ist insbesondere auf den Bedeutungsgewinn der Eigentümerhaushalte sowie auf die Zunahme der Haushaltszahlen zurückzuführen. Für den Nachfragezuwachs sorgen dabei die Eigentümerhaushalte (+16,2%), während die Wohnflächennachfrage der Mieter für Deutschland insgesamt rückläufig ist (-4,9%). Am dynamischsten wird sich die Flächennachfrage von selbstgenutzten Eigentumswohnungen mit einem durchschnittlichen Zuwachs von 1,5% pro Jahr entwickeln. Bei Mietern in Geschosswohnungen setzt demgegenüber ab 2019 ein leichter Rückgang der Nachfrage ein, im Mittel um 0,2% pro Jahr.

Die Abbildung zeigt die Entwicklung der Wohnflächennachfrage 2015 bis 2030 Entwicklung der Wohnflächennachfrage 2015 bis 2030Quelle: BBSR Bonn 2015

Erhöhter Neubaubedarf von 272.000 Wohnungen pro Jahr bis 2020

Der berechnete Neubaubedarf für das gesamte Bundesgebiet beläuft sich im Prognosezeitraum auf im Mittel 230.000 Wohnungen pro Jahr. Für die Jahre bis 2020 muss zunächst mit einem erhöhten zusätzlichen Bedarf von ca. 272.000 gerechnet werden. In den folgenden Fünf-Jahres-Perioden reduziert sich der berechnete Neubaubedarf. Langfristig gehen die Werte auf unter 200.000 Wohnungen pro Jahr zurück. Dabei teilt sich der Neubaubedarf in Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern (53%) und in Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (47%) fast gleichrangig auf.

Neubaubedarf in Deutschland bis 2030
2015 bis 2020 p.a.2021 bis 2025 p.a.2026 bis 2030 p.a.2015 bis 2030 p.a.
Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern146.000129.000105.000128.000
Wohnungen in Mehrfamilienhäusern127.000100.00075.000102.000
Wohnungen insgesamt272.000229.000180.000230.000

Quelle: BBSR Bonn 2015

Die Betrachtung der Neubauerfordernisse in den verschiedenen siedlungsstrukturellen Kreistypen zeigt die Beständigkeit der strukturellen Unterschiede am Wohnungsmarkt. In den Großstädten nimmt der Geschosswohnungsbau einen sehr hohen Stellenwert ein. Das Umland der Städte bzw. die ländlichen Kreise weisen ein hohes Neubaupotenzial für Ein- und Zweifamilienhäuser auf. Diese Struktur bleibt im Prognosezeitraum bei der insbesondere ab 2020 einsetzenden schwächeren Nachfrage in allen Kreistypen und Segmenten weitgehend erhalten. Der Neubaubedarf im Geschosswohnungsbau erreicht in den Großstädten zwischen 2015 und 2020 mit 21 Wohnungen pro 10.000 Einwohner p.a. einen Anteil von zwei Dritteln. Die verstädterten und ländlichen Kreise weisen hingegen vergleichbar hohe einwohnerbezogene Nachfragewerte im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser auf.

Die Abbildung zeigt den Neubaubedarf nach siedlungsstrukturellen Kreistypen 2015 bis 2030 Neubaubedarf nach siedlungsstrukturellen Kreistypen 2015 bis 2030Quelle: BBSR Bonn 2015

Beachtliche Neubaubedarfe im Geschosswohnungsbau lassen neben den dynamischen Ballungszentren auch zahlreiche Universitätsstädte wie u.a. Regensburg, Ingolstadt, Augsburg, Freiburg, Heidelberg und Bonn erkennen. Weit unterdurchschnittliche Bedarfe werden hingegen in vielen ländlich geprägten Kreisen prognostiziert.

Die Karte zeigt den Neubaubedarf insgesamt bis 2020 Neubaubedarf insgesamt bis 2020Quelle: BBSR Bonn 2015

Aktuelle Bautätigkeit und Prognoseergebnisse

Mit der steigenden Nachfrage der letzten Jahre setzte insbesondere seit 2011 wieder eine spürbare Zunahme der Wohnungsbautätigkeit am deutschen Wohnungsmarkt ein. Es zeigt sich, dass die positive Entwicklung der Baugenehmigungen von ca. 285.000 in 2014 bereits zu einem Niveau geführt hat, das über den Prognoseergebnissen liegt. Jedoch ist für einen ausreichenden Wohnungsneubau zum einen die deutliche Lücke zwischen Baugenehmigungen und Baufertigstellungen zu schließen und zum anderen das Verhältnis von Neubaubedarf und Bautätigkeit im regionalen Kontext ausschlaggebend. Der erhebliche Anstieg der Neubautätigkeit in den letzten Jahren in vielen Städten mit Bevölkerungswachstum ist eine Reaktion auf die deutlich zu Tage getretenen Knappheiten. Allerdings konnte auf die Nachfrageentwicklung z.T. nur zeitverzögert mit einer Angebotsausweitung reagiert werden. Neben dem aktuell noch nicht ausreichend erreichten Neubauniveau ist es vor allem das in den letzten Jahren angestaute Neubaudefizit, das abgebaut werden sollte. Berechnungen des BBSR auf der Grundlage von Baufertigstellungen, Bevölkerungsentwicklungen, Neubaubedarfen und Leerstandsreserven auf der regionalen Ebene zeigen für ca. 15 Städte ein Neubaudefizit, das aufgrund der hohen Zuwanderung in 2014 aktuell auf über 100.000 Wohnungen angestiegen ist. Dieses Neubaudefizit dürfte in den nächsten Jahren schrittweise abgebaut werden.

Diese und weitere Ergebnisse der BBSR-Wohnungsmarktprognose zeigen, dass in den nächsten Jahren eine erhöhte Wohnungsnachfrage zu erwarten ist. Über diesen kurzfristigen Betrachtungszeitraum hinaus wird sich eine stabile Neubaunachfrage auf einem Niveau, das zuletzt erreicht wurde, einpendeln.

Zusatzinformationen

Kontakt

Matthias Waltersbacher
Referat II 11 - Wohnungs- und Immobilienmärkte
Tel.: +49 228 99401-2610

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