Eigentümerstandortgemeinschaften im Stadtumbau
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Ein Großteil der Altbaubestände, die insbesondere die zentralen Lagen von Städten und Stadtteilen prägen, ist in der Hand privater Einzeleigentümer. Diese Bestände leiden insbesondere in Ostdeutschland häufig unter erheblichem Modernisierungsrückstau, die Leerstände sind hoch. Für die Aufwertung dieser innerstädtischer Wohnquartiere im Stadtumbau Ost und West wird die Aktivierung und Zusammenarbeit verschiedener Eigentümer immer wichtiger. In Form von Eigentümerstandortgemeinschaften können die unterschiedlichen Akteure mit kooperativen Lösungsansätzen die oftmals komplexen Problemlagen gemeinsam angehen.
Aktuelles
Ausgangslage
Unter Eigentümerstandortgemeinschaften (ESG) versteht man einen Zusammenschluss von Eigentümern benachbarter Immobilien mit dem Ziel, durch gemeinsame Aktivitäten oder Maßnahmen die Verwertungschancen ihrer Objekte zu verbessern. Dabei kann die ganze Vielfalt sinnvoller Maßnahmen zur Anwendung kommen (baulich, sozial, Marketing/Image etc.). Oftmals ist die Verbesserung der Verwertungschancen im Ergebnis gleichzusetzen mit einer Aufwertung des Quartiers.
Die ESG löst sich dabei ein Stück weit aus der einzelwirtschaftlichen Betrachtung des Einzeleigentümers (Rentabilität des individuellen Immobilieneigentums), um gemeinschaftlich die Quartiersrentabilität in den Blick zu nehmen. Die Hoffnung, dass sich die Eigentümer sogar über ihre eigene Immobilie hinaus gemeinschaftlich aktiv für ihr Quartier einsetzen und in Eigentümerstandortgemeinschaften zusammenarbeiten, setzt insofern an der Erkenntnis an, dass der Wohnwert einer Immobilie nicht nur aus der Qualität der Immobilie selbst entsteht, sondern ganz entscheidend von der Qualität des Umfeldes bzw. des Quartiers beeinflusst wird. Eine Art "aufgeklärtes Selbstinteresse" ist daher die Basis einer weitergehenden Eigentümerzusammenarbeit im Quartier.
Bislang sind derartige Initiativen vor allem aus dem Einzelhandels- und Zentrenbereich bekannt. Die vergleichsweise klare und homogene Interessenslage in Einzelhandelsbereichen (gemeinsames Interesse an einer höheren Frequenz) führt dazu, dass hier die Motivation größer und die Organisationsfähigkeit besser ist als in Wohn- oder Mischquartieren, so dass bislang vornehmlich Eigentümerstandortgemeinschaften in Form von BIDs (Business Improvement Districts) in Deutschland entstanden sind. Eine wesentliche Frage des ExWoSt-Forschungsfeldes wird daher auch sein, ob eine Übertragbarkeit auf Wohn- oder Mischquartiere realistisch und auch politisch sinnvoll ist.
Zielsetzung
Das geplante ExWoSt-Forschungsfeld ordnet sich mit seinem Titel in den Stadtumbaukontext ein. Den Stadtumbau definieren wir dabei (in Anlehnung an das BauGB, § 171a) als eine Reaktion auf städtebauliche Funktionsverluste, die durch ein vorhandenes oder zu erwartendes dauerhaftes Überangebot an baulichen Anlagen (insbesondere Wohnen) eintreten können. Übersetzt in die Perspektive der privaten Eigentümer werden "Stadtumbauquartiere" hier als Stadt- oder Wohnquartiere sowie auch Dorfgebiete definiert, die entweder in ihrer aktuellen Qualität nicht auf eine ausreichende Akzeptanz und Zahlungsbereitschaft stoßen oder für die die Investoren dies bei einer Beibehaltung des Status quo angesichts der absehbaren Marktentwicklung zukünftig erwarten. Insofern ergibt sich der Handlungsbedarf primär aus der unzureichenden Verwertungsperspektive des Immobilienbestandes am Markt.
Vor dem skizzierten Hintergrund kann das ExWoSt-Forschungsfeld dazu dienen,
- den Grundgedanken der Selbstorganisation von Eigentümern in Eigentümerstandortgemeinschaften zu propagieren und dabei die Grundfragen der Selbstorganisation zu klären,
- die Notwendigkeit einer öffentlichen Förderung und Unterstützung von Eigentümerstandortgemeinschaften zu diskutieren und damit verbunden auch die Möglichkeiten der Integration in die vorhandenen Förderstrukturen zu erörtern,
- die Grundprobleme des rechtlichen Rahmens, in denen sich Eigentümerstandortgemeinschaften bewegen, zu diskutieren.
Eine Vorbereitungs- und Qualifizierungsstudie (>> weitere Informationen) hatte die Aufgabe, die relevanten Fragestellungen im Vorlauf zum ExWoSt-Forschungsfeld "Eigentümerstandortgemeinschaften im Stadtumbau" herauszuarbeiten, den baulich-räumlichen Kontext (Quartierstypen und Eigentümerkonstellationen) zu systematisieren und aus der Synthese dieser beiden Aufgaben das Forschungsfeld zu strukturieren. Die Studie enthält Empfehlungen zur Ausgestaltung des Forschungsfeldes und gibt einen deutschlandweiten Überblick über erste Erfahrungen, Diskussionen, Gesetze und Projekte zu diesem Thema. Sie beinhaltet des Weiteren die Dokumentation eines Fachgespräches mit Experten aus Landesministerien, Verbänden der Wohnungswirtschaft und Kommunen. Die wesentliche Aufgabe des Fachgesprächs bestand darin, die erarbeiteten Grundlagen zum ExWoSt-Forschungsfeld (u. a. auch die Auswahlkriterien für die Modellvorhaben) zur Diskussion zu stellen. Der Endbericht zur Vorbereitungs- und Qualifizierungsphase steht auf den Internetseiten von empirica als Download zur Verfügung (>> weitere Informationen). Im Anschluss an die Vorbereitungs- und Qualifizierungsphase ist nun das ExWoSt-Forschungsfeld "Eigentümerstandortgemeinschaften im Stadtumbau" mit deutschlandweiten Modellvorhaben gestartet.
Projektbeginn: Dezember 2008
