Welche Wohnungen sind künftig gefragt? Entwicklung der Neubaunachfrage bis 2025
23.01.2012
- Wohnflächenachfrage steigt vor allem in den Wachstumsregionen der alten Länder
- Schwerpunkt ist die Bildung von Wohneigentum
- Leerstandsrisiko im vermieteten Geschosswohnungsbau wächst
Die Situation auf den Wohnungsmärkten Deutschlands hat sich in den letzten Jahren deutlich verändert. Wohnungspolitik und Wohnungswirtschaft müssen sich auf neue Rahmenbedingungen einstellen. Dazu zählen der demografische Wandel, schrumpfende Wohnungsteilmärkte mit partiellen Leerständen, niedrige Neubautätigkeit, veränderte Wanderungsbewegungen, Präferenzverschiebungen der Haushalte und eine sich in vielen Regionen weiter abschwächende wirtschaftliche Dynamik. Dabei spielt die Kenntnis der zukünftigen Entwicklung für die Investitionstätigkeit der privaten und institutionellen Akteure eine immer größere Rolle. Der richtige Umgang mit Immobilien als langlebige Wirtschaftsgüter kann hierbei nur gelingen, wenn sich die langfristige Wohnungsnachfrage abschätzen lässt.
Bis zum Jahr 2025 zeichnet sich für Deutschland insgesamt eine Erhöhung der Wohnflächennachfrage um rund 6% auf 3,1 Mrd. Quadratmeter ab. Der Zuwachs wird dabei ausschließlich von der positiven Nachfrageentwicklung der Eigentümerhaushalte getragen (+ 15,5%), während die Wohnflächennachfrage der Mieterhaushalte rückläufig ist (- 4,9%). Am kräftigsten ist der Anstieg mit durchschnittlich rund 1,7% pro Jahr bei den Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern. Die Flächennachfrage bei vermieteten Geschosswohnungen geht hingegen zurück, und zwar um durchschnittlich 0,5% pro Jahr.
Unterschiedliche regionale Entwicklungen – z.B. aufgrund der unterschiedlichen Wirtschaftskraft - zeigen sich auch in der räumlichen Entwicklung der Wohnungsnachfrage. In den alten Ländern wächst die Nachfrage nach Wohnfläche von 2010 bis 2025 um rund 0,4% pro Jahr, während sie in den neuen Ländern stagniert (0,03% pro Jahr). Die Nachfrageimpulse gehen dabei ausschließlich vom Eigentumssegment aus (alte Länder +1%, neue Länder +1,2% pro Jahr). Die Entwicklung im Mietwohnungssegment ist hingegen deutlich rückläufig, sowohl in den alten als auch neuen Ländern mit - 0,2% bzw. - 0,7% pro Jahr.
183.000 neue Wohneinheiten pro Jahr benötigt
Aufgrund der noch zunehmenden Wohnungsnachfrage werden bis zum Jahr 2025 in Deutschland insgesamt 2,9 Mio. zusätzliche Wohnungen benötigt. Im Jahresdurchschnitt sind das 183.000 Wohneinheiten, davon 154.000 in den alten und 29.000 Wohnungen in den neuen Ländern. Der weitaus größte Anteil des prognostizierten Neubaus entfällt dabei auf selbst genutzte Ein- oder Zweifamilienhäuser. Diese machen mit ca. 115.000 Wohneinheiten fast zwei Drittel des gesamten Neubaus aus, während der Geschosswohnungsbau mit durchschnittlich 68.000 Einheiten deutlich niedriger liegt.
| 2010 - 2025 | 2010 - 2015 | 2016 - 2020 | 2021 - 2025 | |
|---|---|---|---|---|
| Neubau Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern | 115.000 | 122.000 | 115.000 | 107.000 |
| Neubau Wohnungen in Mehrfamilienhäusern | 68.000 | 71.000 | 70.000 | 62.000 |
| Neubau Wohnungen insgesamt | 183.000 | 193.000 | 185.000 | 169.000 |
Der räumliche Schwerpunkt der Neubautätigkeit wird in Folge des Einfamilienhausbaus im Umland der großen Wachstumsregionen der alten Bundesländer liegen sowie zum Teil auch in den dortigen Kernstädten, in denen sich der prognostizierte Geschosswohnungsneubau konzentriert. In den ländlichen Regionen der neuen Länder wird hingegen der Geschosswohnungsbau keine Rolle mehr spielen. Bei den vermieteten Geschosswohnungen geht die Prognose in vielen Regionen langfristig eher von einem wachsenden Leerstandsrisiko als von zusätzlicher Neubaunachfrage aus.
Diese und weitere Ergebnisse der BBSR-Wohnungsmarktprognose zeigen, dass in den nächsten Jahren weder eine rückläufige noch eine deutlich gesteigerte Wohnungsnachfrage zu erwarten ist. Regional und lokal können jedoch bereits jetzt zu wenige Neubauten in Verbindung mit lokalen Nachfragezuwächsen zu einer angespannten Wohnungsmarktlage führen und die Wohnungsversorgung insbesondere einkommensschwacher Haushalte gefährden.