Eigentümerstandortgemeinschaften im Stadtumbau
Ergebnisse
- Initiierung und erste Schritte zum Aufbau von ESG
- Handlungsfelder
- Erfolgs- und Hemmnisfaktoren für ESG
Initiierung und erste Schritte zum Aufbau von ESG
Im Idealfall geht die Gründung einer ESG von den Eigentümern selbst aus. Private Einzeleigentümer haben allerdings wenig Erfahrung in immobilienwirtschaftlichen Zusammenhängen, kaum Kenntnisse in Fragen der Stadtentwicklung und auch der Gedanke einer Kooperation ist für viele neu. Deshalb kam im Forschungsfeld der Impuls zur Gründung einer ESG vielfach von den Kommunen, Sanierungsträgern oder Eigentümervereinen. Die Zusammenarbeit von Eigentümern lässt sich jedoch nur bis zu einem gewissen Grad von außen herbeiführen. Grundlegende Voraussetzung für das Gelingen ist die Erkenntnis der Eigentümer, dass sich zentrale Probleme im Quartier nur durch gemeinsames Handeln lösen lassen. Außerdem sollte die gemeinsame Zuversicht vorhanden sein, dass das Quartier aufgrund seiner Stärken und Potentiale langfristig zukunftsfähig ist. Insofern sollte es auch seitens der Kommune eine stadtentwicklungspolitische Priorität einnehmen. ESG sind besonders Erfolg versprechend, wenn sie auf persönliches Engagement von Eigentümern aufbauen und an vorhandene Initiativen anknüpfen.
Die Aktivierung von Eigentümern und die anschließende Motivation zur möglichst längerfristigen Zusammenarbeit stellt eine der größten Herausforderungen für ESG dar. Eine Anschubhilfe in Form eines beauftragten professionellen Eigentümermoderators erleichtert die Aktivierung der Eigentümer. In der Aktivierungsphase hat sich die Ansprache der Eigentümer in Form von persönlichen Einzelgesprächen am besten bewährt.
Die ESG wird dabei häufig von weiteren Akteuren unterstützt:
Abbildung: Zusammensetzung von ESG
Quelle: empirica
Dem Grundverständnis nach handeln die Eigentümer einer ESG bestmöglich autonom und steuern die Arbeit der ESG selbst. Innerhalb des Forschungsfeldes stellte dieses Modell allerdings eine Minderheit dar. Alternativ kann die Prozesssteuerung auch durch die Stadtverwaltung in Kombination mit einem externen Moderator oder durch weitere Akteure (z.B. Haus & Grund, Sanierungsträger) erfolgen.
Die Organisationsstruktur einer ESG ist abhängig von der Quartiersgröße und dem (anfänglichen) Umfang und der Art der geplanten gemeinsamen Maßnahmen. In der Praxis haben sich vier unterschiedliche Organisationsmodelle herauskristallisiert:
- Gesamt-ESG: Es existiert im Quartier nur eine einzige räumliche Arbeitsebene.
- Dach-ESG: Innerhalb der Gesamt-ESG bilden sich einzelne projekt- und standortbezogene Arbeitsgruppen.
- Projekt-ESG: Es gibt mehrere parallel arbeitende aber kaum miteinander verknüpfte projektbezogene ESG ohne Gesamtquartiersperspektive.
- Kümmerer: Der Kümmerer übernimmt zusätzlich zur Moderation nach Abstimmung mit der ESG auch die Umsetzung von Maßnahmen.
Zwar sind ESG grundsätzlich freiwillige informelle Kooperationen, für die Zusammenarbeit von Eigentümern ist es dennoch sinnvoll und manchmal auch zwingend erforderlich, sich als juristische, geschäftsfähige Person zusammenzuschließen. Im Forschungsfeld hat sich die Formalisierung als (gemeinnütziger) Verein am meisten bewährt.
Handlungsfelder
Die gemeinsamen Handlungsfelder von ESG sind vielfältig und reichen von immobilienwirtschaftlichen Themen über wohnumfeldbezogene Themen bis zum Image im Gesamtquartier. Die folgende Grafik gibt einen Überblick über mögliche Handlungsfelder für ESG und die in den Modellvorhaben bereits umgesetzten Maßnahmen. Weitere Maßnahmen befinden sich in Planung und ergänzen zukünftig dieses Spektrum.
Abbildung: Handlungsfelder und Maßnahmen der ESG-Modellvorhaben
Quelle: empirica
Erfolgs- und Hemmnisfaktoren für ESG
Der Erfolg einer ESG beruht auf zwei Ebenen, dem Organisationserfolg und dem Entwicklungserfolg. Der Organisationserfolg führt zu einer handlungsfähigen Gemeinschaft mit positiver Ausstrahlung auf die Erwartungen der Mitglieder und einer sich allmählich stabilisierenden Handlungsfähigkeit. Der Entwicklungserfolg ist dagegen das Ergebnis von realen (investiven) Verbesserungen des Erscheinungsbildes und/oder der Bewirtschaftungssituation. Externe und interne Rahmenbedingungen oder Erfolgsfaktoren beeinflussen die beiden ESG-Erfolgsebenen. Während die externen Rahmenbedingungen dabei von der ESG selbst nicht beeinflusst werden können, sind die internen Bedingungen durch die ESG steuerbar.
| ESG- Erfolgsebene | Rahmenbedingungen/Erfolgsfaktoren der ESG | |||
|---|---|---|---|---|
| externe | interne | |||
| Organisation |
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| Entwicklung |
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Weitere Ergebnisse sind in der in Kürze erscheinenden BMVBS-Publikation "Gemeinsam für das Quartier - Eigentümerstandortgemeinschaften (ESG von der Initiierung bis zur Verstetigung)" nachzulesen.
