Eigentümerstandortgemeinschaften im Stadtumbau
Veranstaltungen
Dritte Projektwerkstatt in Görlitz am 22./23. Mai 2011
- ESG und Städtebauförderung
- Wirtschaftlichkeit von Investitionen
- Ergebnisse und Erfolgsfaktoren
- Verstetigung von ESG
Die dritte Projektwerkstatt diente vor allem dazu, ein vorläufiges Resümee zu den Erfolgsfaktoren in den einzelnen Handlungsfeldern zu ziehen und Wege für eine Verstetigung von ESG nach Ablauf des Forschungsfeldes aufzuzeigen. Die dritte und damit auch letzte Projektwerkstatt fand am 22./23. Mai 2011 in Görlitz im Rahmen des ExWoSt-Forschungsfeldes "Eigentümerstandortgemeinschaften im Stadtumbau" statt. Bei den rd. 50 Teilnehmern handelte es sich um Vertreter der Modellvorhaben, d.h. private Eigentümer, Moderatoren und Vertreter der Kommunen.
Die dritte Projektwerkstatt startete am 22. Mai mit einer Stadtführung durch das historische Zentrum von Görlitz unter Führung von Herrn Peter Mitsching, Leiter Untere Denkmalschutzbehörde:
Stadtführung in Görlitz
Quelle: empirica
Anschließend ging es mit dem ersten Teil des offiziellen Programms weiter. Im Zentrum an diesem ersten Abend standen die Ergebnisse der beiden projektspezifischen Erfahrungsaustausche "ESG und Städtebauförderung" sowie "Wirtschaftlichkeit von Investitionen". Im Anschluss an das offizielle Programm stellte Frau Anne Pfeil, Görlitz Kompetenzzentrum Revitalisierender Städtebau – TU Dresden, das Projekt "Probewohnen" in einer Beispielwohnung im ESG-Quartier vor. Mit einem gemeinsamen Grillfest im ESG-Quartiersinnenhof wurde der erste Abend beendet.
ESG und Städtebauförderung
Bericht auf Basis des Erfahrungsaustausches vom 2.2.2011
In den Modellvorhaben gibt es auch nach über zwei Jahren Laufzeit noch keine systematische Verknüpfung von ESG und Städtebauförderung. Die meisten ESG liegen in Kulissen der Städtebauförderung, wobei hier in unterschiedlicher Intensität Fördermittel eingesetzt werden.
Der Einsatz der Städtebauförderung erfolgt hierbei zum einen in der Aufwertung des öffentlichen Raums und öffentlicher Gebäude. Die ESG nehmen dabei zunehmend Einfluss auf den Einsatz der Fördermittel wie beispielsweise in Meiningen (Bau von Parkplätzen, Brücke und Spielplatz sowie Erhalt und Sicherung städtebaulich wichtiger Altbauten) oder Halle (Bau Spielplatz). Vereinzelt werden Fördermittel kollektiv durch die ESG eingeworben. Beispiele hierfür sind u.a. die Abrisse von Hinterhofhäusern in Magdeburg oder Leipzig. In Leipzig hat die ESG zudem einen kleinen Betrag an Fördermitteln aus dem Verfügungsfonds Leipziger Osten (Soziale Stadt) als Anschubfinanzierung für den gemeinsamen Spielplatz erhalten. Eine weitere Ebene stellen konkret geförderte Maßnahmen von ESG dar: In Görlitz bspw. hat die ESG die Idee entwickelt einen Quartiersmanager für Gründerzeitquartiere anzustellen. Hierzu wurden Mittel aus dem Programm Stadtumbau Ost genutzt.
Darüber hinaus werden in einigen ESG Städtebaufördermittel individuell von den privaten Eigentümern ohne Einflussnahme der ESG zur Sicherung, Sanierung oder Modernisierung ihrer eigenen Immobilien eingesetzt. Es zeigt sich allerdings, dass die Inanspruchnahme von Fördermitteln durch Private mit Hilfe von ESG und besonders durch die Beratung und Information von Eigentümermoderatoren verstärkt werden kann (z.B. Sicherungsmittel in Halle).
Weiterentwicklungsmöglichkeiten sehen die Diskussionsteilnehmer des Runden Tisches vor allem in der Etablierung des Verfügungsfonds in ESG, in der Festlegung von Bevorzugungstatbeständen (u.a. Bonussysteme für ESG-Mitglieder, Priorisierung bei der Vergabe, Wettbewerbsverfahren) oder in der Entwicklung von Bürgschaften.
Wirtschaftlichkeit von Investitionen
Bericht auf Basis des Erfahrungsaustausches vom 26.10.2010
Die Erreichung des Ziels der Stabilisierung und Aufwertung der ESG-Quartiere erfordert zumeist auch Investitionen in die Modernisierung und Sanierung des Gebäudebestandes. Inwieweit diese Investitionen auf einer individuellen Objektebene wirtschaftlich vorteilhaft sind und welche Effekte der Einsatz von Fördermitteln auf die Wirtschaftlichkeit der Investition hat, lässt sich mittels einer Investitionsrechnung analysieren. Eine zentrale These des Forschungsvorhabens lautet jedoch, dass individuelle Investitionen in den Gebäudebestand und damit verbunden auch eine Quartiersaufwertung in Gebieten mit unklaren Zukunftsperspektiven (aus Sicht des individuellen Eigentümers) unterbleiben, weil die Marktfähigkeit der einzelnen Immobilie nicht nur vom Objektzustand, sondern auch von den Qualitäten des Wohnumfeldes bzw. der Nachbarbestände abhängt. Die individuelle Bewirtschaftungssituation hängt auch vom Verhalten der benachbarten Grundstückseigentümer und von der Entwicklung des Wohnumfeldes ab. In "Grenzquartieren" bestehen jedoch große Unsicherheiten hinsichtlich der zukünftigen Entwicklung, die zu einer kollektiven Investitionszurückhaltung führen können. Durch kooperatives Handeln von Grundstückseigentümern lassen sich einerseits diese Unsicherheiten beseitigen und anderseits lassen sich in der Gemeinschaft Maßnahmen jenseits des individuellen Gebäudebestandes realisieren, die zu einer Aufwertung des Umfeldes beitragen und damit letztlich auch die Vermarktungschancen des individuellen Gebäudebestandes verbessern. Damit rückt bei der Wirtschaftlichkeit die kollektive Betrachtungsweise der Quartiersrentabilität in den Mittelpunkt. Ein wesentliches Problem besteht jedoch in der Darstellung oder "Berechnung" der Quartiersrentabilität, weil sich der Nutzen von gemeinsamen Aufwertungsmaßnahmen im Quartier zumeist nicht direkt und schon gar nicht ex-ante messen (in Form von Leerstandsreduktion, geringeren Bewirtschaftungskosten, Erhöhung der Reinerträge aus der Immobilie, niedrigere Fluktuation etc.) und den einzelnen Grundstücken zuordnen lässt. Erst nach Durchführung der Maßnahmen lassen sich ggf. positive Effekte auf die Bewirtschaftungssituation der Gebäude im Quartier nachweisen, wobei ein direkter Ursache-Wirkungszusammenhang häufig auch nur angenommen werden kann. Für die Beteiligten stellt sich aber die Frage, ob sich Umsetzung von Quartiersmaßnahmen, die mit personellen und finanziellen Ressourceneinsatz verbunden ist, lohnt oder nicht. Fehlen Beurteilungsmaßstäbe kann dies im Zweifelsfall zu einer negativen Entscheidung führen oder es finden zu wenig Grundstückseigentümer, die sich an der Umsetzung beteiligen.
Eine Möglichkeit diesem Problem zu begegnen und die Effekte einer Maßnahme im Sinne einer Quartiersrentabilität zu verdeutlichen, besteht in der Erarbeitung von Szenarien. Dabei werden in einer Kapitalwertrechnung die kalkulierten Kosten einer Maßnahme dem kollektiven Nutzen gegenübergestellt. Die Kosten einer Maßnahme (z.B. Bau eines Spielplatzes) lassen sich in der Regel relativ genau bestimmen. Die mit der Maßnahme verbundenen Nutzenkategorien (z.B. höhere Attraktivität für Familien und damit leichtere Vermietung größerer Wohnungen und ggf. Reduktion des Leerstandes und höhere Mieteinnahmen) werden anschließend zunächst verbal aufgeführt. Die Höhe des monetarisierten Nutzens (z.B. höhere Mieteinnahmen) wird so gewählt, dass im Barwert die Nutzen genau den Kosten entsprechen (Kapitelwert gleich null). Es werden also entsprechende Schwellenwerte für die Nutzenkategorien berechnet, bei denen der Nutzen genau den Kosten entspricht. Dies kann in Abhängigkeit von der Anzahl der Grundstückseigentümer, die sich an der Finanzierung beteiligen, von der räumlichen Reichweite des Nutzens oder auch von den zu berücksichtigten Nutzenkategorien in Szenarien aufgezeigt werden. Die Ergebnisse (Schwellenwerte) können auf Plausibilität in der Eigentümerstandortgemeinschaft diskutiert werden. Es zeigt sich, dass die erforderlichen Schwellenwerte bei den Nutzenkategorien gerade bei der Beteiligung einer großen Anzahl von Eigentümern zumeist deutlich geringer ausfallen, als bei ausschließlicher Betrachtung der Kosten zunächst angenommen. Die Eigentümer können dann individuell und in der Gruppe beurteilen, ob sie die Erreichung der erforderlichen Schwellenwerte durch die Umsetzung der spezifischen Maßnahme für realistisch halten oder nicht.
Die anschließende Diskussion hat gezeigt, dass ein Teil der Eigentümer die Anwendung eines derartigen Modells in der Praxis für schwierig halten, weil man nicht voraussetzen kann, dass das Verständnis für die wirtschaftlichen Zusammenhänge in der Breite bei allen Eigentümern gegeben ist. Ein anderer Teil der Eigentümer hält dagegen das vorgeschlagene Modell für ausbaufähig und sieht darin auch eine Grundlage die Wirtschaftlichkeit von Maßnahmen im Quartierszusammenhang darzustellen.
Ergebnisse und Erfolgsfaktoren
Am zweiten Tag der Projektwerkstatt stellten die einzelnen Modellvorhaben ihre spezifischen Maßnahmen in ausgewählten Handlungsfeldern sowie bisherige Ergebnisse und Erfolgsfaktoren vor.
2. Projekttag im Museum der Fotografie in Görlitz
Quelle: empirica
Nach 2,5 Jahren Projektlaufzeit zeigen sich folgende Erfolgsfaktoren in den einzelnen Handlungsfeldern:
Image und Öffentlichkeitsarbeit
Im Handlungsfeld Image und Öffentlichkeitsarbeit gibt es für die Modellvorhaben Bremerhaven, Halle und Helmstedt folgende zentrale Erfolgsfaktoren: Zusammenspiel von mehreren einzelnen Maßnahmen der Öffentlichkeitsarbeit, die Arbeit mit der Geschichte des Quartiers und Entwicklung von "Bildern/ Visionen", eine enge Kooperation mit der kommunalen Verwaltung und Presse sowie ein überdurchschnittlicher individueller Zeiteinsatz einzelner ESG-Mitglieder.
Wohnumfeld und Blockinnenbereiche
Im zweiten Handlungsfeld "Wohnumfeld und Blockinnenbereiche" sind für die Modellvorhaben Viersen, Hildesheim und Leipzig insbesondere folgende Erfolgsfaktoren von Bedeutung: Visualisierung von Konzepten, Transparenz der Kosten und Berücksichtigung des längeren Entscheidungshorizonts und Arbeitstempos von privat Eigentümern. Je nach Projekt ist es ebenfalls sinnvoll die ESG für Bewohner/Mieter zu öffnen. Während der Einsatz von Städtebaufördermittel die Umsetzung größerer Projekte befördern kann (z.B. Abriss von Gebäuden im Blockinnenbereich), ist aber auch der Grundsatz der Subsidiarität der Städtebauförderung zu beachten, um die knappen Mittel bestmöglich zuzuordnen.
Mobilisierung neuer Eigentümer und Investoren
Sowohl in Duisburg als auch in Dresden stellen die Identifikation neuer Eigentümer mit dem ESG-Quartier sowie die Entwicklung von Visionen für das ESG-Quartier zentrale Erfolgskriterien dar. Beide Modellvorhaben nutzen zur Mobilisierung neuer Eigentümer und Investoren vor allem private Netzwerke und bevorzugen dabei selbstnutzende Immobilieneigentümer. Insbesondere in Duisburg wird auch bewusst versucht, einen Mehrwert für neu Hinzuziehende zu schaffen in Form von Anschluss an ein Netzwerk ("Dorf in der Stadt") mit Menschen ähnlichen bürgerlichen Hintergrunds.
Modernisierung von Immobilien
In den Modellvorhaben Meiningen, Braunschweig und Görlitz wurden bzw. werden Immobilien in den ESG-Quartieren modernisiert bzw. saniert. Zu den zentralen Erfolgsfaktoren zählen: Information und Beratung der Eigentümer über Förder- und Finanzierungsmöglichkeiten (u.a. Schaffung von finanziellen Anreizen) sowie Aufzeigen von guten Beispielen. Auch hier hat sich wieder die Arbeit mit Bildern und Visionen aber auch Negativ-Szenarien bewährt. Alle drei Modellvorhaben versichern, dass auch die positive Imageentwicklung der Quartiere durch die ESG-Arbeit die Motivation von ESG-Mitgliedern aber auch von externen Investoren zur Modernisierung von Immobilien gesteigert hat. In Meiningen war für die Modernisierung einer Immobilie gemeinsam durch die ESG die Einbringung von handwerklichen Eigenleistungen und Kooperation mit anderen Institutionen ein zentraler Faktor.
(Wieder)Nutzung von Brachen / (Laden)Leerstand
Sowohl in St. Wendel als auch in Magdeburg wurden zahlreiche leerstehende Ladenlokale wiedervermietet. In beiden Modellvorhaben haben Aktionen und Veranstaltungen den Imagewandel befördert und neue Mieter angelockt. Die Magdeburger Aktion "Kunstbesetzer gesucht" mit der Kombination der Vermietung der Läden für 1,-€/qm war kein Selbstläufer, sondern erforderte hohen personellen Aufwand. Dabei waren die Nutzung der Haus&Grund-Organisationsstruktur und viele Einzelgespräche wichtige Erfolgsfaktoren.
Verstetigung von ESG
In der Mittagspause stellte sich die ESG Görlitz in einem Quartiersrundgang vor. Zum Abschluss wurden Möglichkeiten einer Verstetigung von ESG (nach Ablauf des Forschungsfeldes) diskutiert. Während die Hamburger mit der Einrichtung eines Housing Improvement Districts (HID) auf gesetzlicher Basis quasi eine Umsetzungsgarantie erzielen und feste Arbeitsstrukturen und Kooperationsverträge haben, hängen der langfristige Erfolg und die kontinuierliche Arbeit in freiwilligen ESG häufig vom Engagement einzelner ESG-Mitglieder und der weiteren Unterstützung durch die Stadt ab. Eine Vereinsstruktur ist ebenso hilfreich für eine Verstetigung wie eine frühzeitige Aufgabenverteilung unter den ESG-Mitgliedern bis hin zur Moderation der Sitzungen durch einen Eigentümer selbst. Die ESG Hildesheim soll langfristig in die vorhandenen Stadtumbaustrukturen überführt werden. In Leipzig wird eine freiwillige Umlage mittels eines Quartiersfonds angestrebt, um daraus Projekte zu finanzieren.
Führung durch das ESG-Quartier in Görlitz
Quelle: empirica
Insgesamt lieferte die Projektwerkstatt einen guten Überblick über den aktuellen Arbeitsstand in den ESG und den daraus abgeleiteten Erfolgsfaktoren in einzelnen Handlungsfeldern. Der Erfahrungsaustausch zwischen den einzelnen Modellvorhaben zu spezifischen Erfolgsfaktoren aber auch aufgetretenen Hemmnissen lieferte zum einen den Modellvorhaben neue Anreize und Ideen für die letzte Projektphase und zum anderen konnten auch erste Ergebnisse für eine erfolgreiche Arbeitsweise von ESG dokumentiert werden. Wichtige Hinweise lieferte die Projektwerkstatt auch zu Möglichkeiten einer Verstetigung von ESG nach Ablauf des ExWoSt-Forschungsfeldes. Allerdings werden hierzu bis Ende des Jahres sicherlich weitere Möglichkeiten in den ESG entwickelt.
