Flensburg: Generationsübergreifende und nachbarschaftsorientierte Bestandsentwicklung am Beispiel Mürwik
Innovationen für familien- und altengerechte Stadtquartiere - Modellvorhaben
- Das Projekt
- Von der Bestandsaufnahme bis zur Umsetzung
- Steuerung von privaten und professionellen Akteuren im Stadtteil
- Erfahrungen und Übertragbarkeit
- Kontakt
| Stadt | 98.133 EW |
| Stadtquartier | 14.294 EW |
| Quartierstyp | Mischquartier |
| Kreistyp | Kreisfreie Stadt |
| Lage | im Nordosten der Stadt |
| präg. Baualter | Gründerzeit, 1960er/70er Jahre |
| Sozialdaten | >60-Jährige: 26,4% <18-Jährige: 14,8% |
| Träger/Eigentümer | Stadt Flensburg, Selbsthilfebauverein Flensburg |
| Förderung | keine Förderung |
Das Projekt
Kontext
Der Stadtteil Flensburg-Mürwik ist mit derzeit etwa 14.000 Einwohnern und etwa 7.230 Wohneinheiten der bevölkerungsreichste Flensburger Stadtteil mit dem umfangreichsten Wohnungsbestand (rd. 15,2% der Gesamtstadt). Das städtebauliche Erscheinungsbild ist heterogen: Hochhäuser, drei- bis viergeschossige Wohnblöcke der 1960er/70er Jahre, Mischgebiete sowie reine Einfamilienhausgebiete wechseln sich ab.
Im Vergleich zur Gesamtstadt ist Flensburg-Mürwik in besonderem Maße von demographischen und wohnungsstrukturellen Veränderungen betroffen. So hat Mürwik im Vergleich aller Stadtteile mit über 25% den höchsten Anteil älterer Menschen und hohe Bevölkerungsverluste durch Abwanderung vor allem von Familien mit Kindern zu verzeichnen (beides mit weiter steigender Tendenz).
Mürwik gehört zu den Stadtteilen mit der höchsten Eigenheimquote. Das Mietniveau bewegt sich im Vergleich zur Gesamtstadt im oberen Bereich. Gleichzeitig weisen Bestände insbesondere aus den 1960/70er Jahren in den Teilbereichen Wasserloos und Marrensdamm Leerstände auf (bis zu 4%) und verfügen über einen hohen Instandhaltungs- und Sanierungsbedarf.
Konzept
Die Stadt Flensburg verfolgt für den Stadtteil Mürwik eine integrative und generationenübergreifende Stadtentwicklungs- und Wohnungspolitik bei der eine kooperative und umsetzungsorientierte Vorgehensweise erprobt wird. Die Integration von unterschiedlichen Fachpolitiken (u.a. Stadt- und Sozialplanung, Jugend- und Altenplanung, Wohnungsbauförderung etc.), Verwaltungszuständigkeiten und Eigentümern ist Voraussetzung für den Erfolg.
Ziel ist es, attraktiven und finanzierbaren Wohnraum für junge Familien zu schaffen. Dies soll u.a. durch die Mobilisierung von Angeboten in den Einfamilienhausbeständen realisiert werden. Parallel dazu stehen die Entwicklung von altengerechten Wohnangeboten, ergänzenden Dienstleistungen sowie von generationenverbindenden Wohnformen im Fokus. Die Stadt Flensburg plant, den sich im Stadtteil Mürwik vollziehenden Generationenwechsel in Zukunft stärker zu steuern. Hierzu müssen Wohnungsunternehmen, Bauträger und Investoren ebenso wie private Eigentümer aktiviert und geeignete Instrumente der Beratung, Steuerung und Umsetzung geschaffen werden. Die Erfahrungen und Ergebnisse des Prozesses sollen auf andere Flensburger Stadtteile übertragen werden.
Generationenübergreifende und zielgruppenspezifische Aspekte
Durch das Projektvorhaben werden drei Hauptzielgruppen angesprochen:
- Zur Zielgruppe der Senioren und Hochbetagten gehören vor allem Eigentümer von Einfamilienhäusern ab 65 Jahren. Diese Gruppe macht einen großen Anteil der Bewohner in Mürwik aus. Es handelt sich in der Regel um Ein- oder Zweifamilienhaushalte, die bereits seit vielen Jahren in der Nachbarschaft leben. Ihr Kapital ist im Wesentlichen im Eigenheim gebunden, darüber hinaus verfügt diese Gruppe über einen geringen finanziellen Spielraum.
- Eine weitere Zielgruppe bilden die konsolidierten Haushalte, Bewohner mittleren Alters (45 bis 65 Jahre). Sie sind oft Eigentümer von Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen. Die Kinder haben den Haushalt in der Regel schon verlassen, so dass sie als Paare zusammenleben. Diese Zielgruppe ist meist finanziell abgesichert und kann sich rechtzeitig mit der Frage auseinander setzen, wie das Leben im dritten Lebensabschnitt aussehen soll.
- Die dritte Zielgruppe sind junge Familien und Haushaltsgründer. Diese Zielgruppe im Alter von 18 bis 45 Jahren soll durch attraktive Wohnangebote in Mürwik gewonnen werden. Sie wohnen meist in Geschosswohnungsbeständen zur Miete außerhalb von Mürwik. Die finanziellen Verhältnisse erlauben keine "großen Sprünge", so dass diese Zielgruppe finanzierbare Angebote mit geringen Risikofaktoren suchen (Sanierungsstand der Bestandsgebäude). Gesucht werden Häuser mit ausreichend großem Wohnraum und Gartenanteil. Bisher war es für diese Gruppe vor allem finanziell schwierig den entsprechenden Wohnbedarf in Mürwik zu decken.
Von der Bestandsaufnahme bis zur Umsetzung
In enger Kooperation mit Akteuren vor Ort sollen bedarfsgerechte Wohnraumangebote für Familien und für ältere Menschen im Einfamilien- und Mehrfamilienhaussegment realisiert werden. Neben baulichen Aspekten geht es um den Aufbau einer Organisations-, Steuerungs- und Beratungsstruktur.
Bestandsaufnahme und Analyse des Marktes
In einem ersten Schritt wurden eine detaillierte Bestandsaufnahme und eine Gebietsanalyse nach städtebaulichen, baulichen, sozioökonomischen und wohnungsmarktbezogenen Kriterien durchgeführt. Die Bestandsaufnahme erfolgte durch mehrere Ortsbegehungen, wobei der gesamte Einfamilienhausbestand kartiert wurde. Durch zusätzliche Gespräche mit lokalen Akteuren und Experten konnten spezifische Fragestellungen zum Stadtteil vertieft werden. Hinzu kamen Auswertungen verschiedener Daten und Berichte zur soziodemographischen Situation sowie zum Stand des Wohnungs- und Grundstücksmarktes in Mürwik. Im Ergebnis wurden mögliche Projektansätze, wie die Schaffung von modernem Geschosswohnungsbau als Alternative zum Einfamilienhaus für ältere Menschen, die Realisierung von generationenübergreifenden Wohnformen durch die Möglichkeiten des Anbaus und der Nachverdichtung und/oder Organisation von Umzügen erarbeitet.
Anlaufstelle vor Ort als wichtiger Kontakt-, Informations-, und Kommunikationspunkt
Zur Verankerung des Projektvorhabens in Mürwik wurde die "Kontaktstelle Wohnen" im Malteserstift St. Klara eingerichtet. Sie ist eine Außenstelle der Verwaltung der Stadt Flensburg und sämtlicher Büros, die in das Projekt involviert sind. Damit dient die Kontaktstelle den Bewohnern und Akteuren vor Ort als erste Anlaufstelle und als Beratungsbüro. Beispielsweise sind hier Schautafeln aufgestellt, die Hauseigentümern Möglichkeiten der Aufwertung ihrer Wohnhäuser aufzeigen. Zugleich bietet die "Kontaktstelle Wohnen" Räumlichkeiten für Informationsveranstaltungen und ist Ausgangspunkt für weitere Aktivitäten.
Mit dem Modellvorhaben soll im Stadtteil Mürwik ein Diskussionsprozess eingeleitet werden, der sich mit den Fragestellungen des Generationenwechsels im Quartier auseinandersetzt. Die intensive Öffentlichkeitsarbeit soll dabei die Bewohner des Stadtteils für dieses Thema sensibilisieren, damit die Projektinhalte breit diskutiert werden. Um die unterschiedlichen Zielgruppen im Stadtteil zu erreichen, wurden verschiedene stadtteilbezogene Instrumente gewählt:
Bewohnerwünsche und -bedarfe als weitere Grundlage abfragen
Im Rahmen des Projektes wurde eine aktivierende Befragung durchgeführt. Insgesamt wurden 1.354 Fragebögen an Haushalte in ausgewählten Teilbereichen von Mürwik verteilt (Rücklauf rd. 14%). Durch die Befragung konnten sowohl konkrete Wohnerwartungen und -bedarfe erhoben als auch Veränderungswünsche von Eigentümern sowie Hemmnisse und aktuelle Beratungsbedarfe abgefragt werden. Die Ergebnisse, die als wesentlicher Baustein im Projekt gelten, werden nach Auswertung in einer öffentlichen Veranstaltung vorgestellt und diskutiert.
Intensive Öffentlichkeitsarbeit
Die Öffentlichkeitsarbeit im Projekt erstreckt sich über die gesamte Verfahrensdauer. Im Zuge dessen wurden der Titel "Mürwik – jung & alt!", ein Logo und ein Flyer mit Informationen über das Projekt entwickelt. Hinzu kommen regelmäßig erscheinende Pressetexte, die Projektwebsite Mürwik jung & alt , der Newsletter und öffentliche Veranstaltungen, die über Neuigkeiten informieren.
Aufbau eines Expertenpools als Beraterteam
Ein weiterer wichtiger Schritt ist der Aufbau eines Expertenpools zur Beratung, Begleitung und Umsetzung von Pilotprojekten im Quartier. Zu den Aufgaben und Zielen des Expertenpools gehören die individuelle Beratung der Projektbewohner und -akteure vor Ort, die Durchführung von zielgruppenspezifischen Seminaren und Workshops im Stadtteil, die Unterstützung von Veranstaltungen und die Vermittlung von Informationen.
Steuerung von privaten und professionellen Akteuren im Stadtteil
Die Eigentumsstruktur in Mürwik ist sehr heterogen geprägt. In Flensburg gehört Mürwik zu den Stadtteilen mit der höchsten Eigentumsquote. 34% aller Wohnungen in Mürwik befinden sich in Ein- und Zweifamilienhäusern und werden zumeist von den Eigentümern selbst bewohnt. Im Zentrum des Stadtteils ist ein Großteil der Wohnungen im Eigentum von Genossenschaften wie des Selbsthilfe Bauvereins Flensburg (SBV). In einigen Teilbereichen konzentrieren sich Bestände von Wohnungsgesellschaften und -genossenschaften. Über den Steuerungsprozess bindet die Stadt Flensburg wichtige Akteure vor Ort in die Organisationsstruktur mit ein, so ist der SBV beispielsweise Kooperationspartner und Mitglied der internen projektbegleitenden Steuerungsgruppe. Weitere Unternehmen werden angesprochen. Die Einzeleigentümer werden über die Kontaktstelle Wohnen und über die aktivierende Befragung erreicht.
Im Rahmen des ExWoSt-Forschungsvorhabens findet eine enge Kooperation mit dem Innenministerium des Landes Schleswig-Holstein statt. Vor Ort kooperiert die Stadt Flensburg mit Anbietern von Fachberatungen. Von besonderer Bedeutung für das Projekt sind jedoch die vorhandenen informellen Netzwerke und die institutionellen Akteure. Sie erleichtern die Kommunikation im Stadtteil und wirken als Multiplikatoren. Als Partner oder Träger sind sie zudem bei der zukünftigen Verstetigung der Projekte wichtige Akteure. Hierzu zählen z.B. das Forum Mürwik, der Runde Tisch Marrensberg/ Marrensdamm, das Malteserstift St. Klara sowie das Mehrgenerationenhaus im Kindergarten Süderlücke.
Des Weiteren werden professionelle Akteure hinzugezogen. Sie können fachliches Wissen einbringen oder bei der Projektentwicklung mitwirken. Kooperationen bestehen bereits zum SBV Flensburg e.V., zur Investitionsbank Schleswig-Holstein, zur Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. sowie dem Haus und Grund Flensburg e.V.
Die Finanzierung des Verfahrens erfolgt ausschließlich über Fördermittel und öffentliche Mittel. Für die Umsetzung einzelner Projekte und Maßnahmen ist keine Förderung vorgesehen.
Erfahrungen und Übertragbarkeit
Der in Flensburg eingeschlagene Weg zur Umstrukturierung eines Bestandsquartiers baut im Wesentlichen auf einer sehr intensiven Öffentlichkeitsarbeit und Zusammenarbeit mit den Akteuren auf. Neben den vor Ort aktiven Wohnungsunternehmen und Institu-tionen sind dies überwiegend Einzeleigentümer, die in ihren Häusern im Quartier leben. Eine Umstrukturierung des Bestandquartiers und die Umsetzung von einzelnen Maßnahmen kann nur dann erfolgreich sein, wenn die Belange der unterschiedlichen Zielgruppen bekannt sind. In Flensburg wurde dazu eine aktivierende Bewohnerbefragung durchgeführt. Darüber hinaus ist in einem Bestandsquartier mit einer Vielzahl von Einzeleigentümern, eine intensive Beratungstätigkeit notwendig bis hingehend zu Einzelberatungen.
Um junge Familien für diese Bestandquartiere zu gewinnen, ist zudem eine Zusammenarbeit mit Institutionen vor Ort, wie z.B. dem Mehrgenerationenhaus, Kitas und Grundschulen sinnvoll. Eine familienfreundliche Infrastruktur kann zur Aufwertung des Quartiers beitragen und den Zuzug von Familien fördern.
Damit Einzeleigentümer Maßnahmen ergreifen im Sinne eines alten- bzw. familiengerechtem Umbaus, sind Expertisen, die beispielhaft Umbaumöglichkeiten, Preise und Finanzierungen aufzeigen, ein wichtiges Erfolgselement. Entsprechend wurden solche Expertisen in Flensburg in Auftrag gegeben.
Kontakt
Stadt Flensburg
Dr. Wolfgang Börstinghaus
Stadtentwicklung
24931 Flensburg
Tel.: +49 461 85-2177
Boerstinghaus.Wolfgang@stadt.Flensburg.de
