Kommunale Konzepte: Wohnen
Ergebnisse
Einleitung
Kommunale Konzepte zum Wohnen haben sich zu einem unverzichtbaren wohnungs- und stadtentwicklungspolitischen Instrument entwickelt. Unter allen Marktbedingungen eignen sich die Konzepte
- zur Identifikation von Stärken und Schwächen (SWOT) Analyse des Markts
- als Informationsgrundlage für die beteiligten Akteure
- zur Sensibilisierung und Aktivierung der beteiligten und möglicher weiterer Akteure
- zur Abstimmung der Ziele der unterschiedlichen Akteure (Konsensfindung)
- als Basis für die Umsetzung konkreter Maßnahmen
- zur Erhöhung der Investitionsbereitschaft der Wohnungsmarktakteure durch erhöhte Planungssicherheit
- für die Bewusstseinsbildung der Öffentlichkeit zum Themenbereich Wohnen
Das Forschungsfeld "Kommunale Konzepte: Wohnen" hat deutlich gemacht, dass es unterschiedliche Ansätze und Inhalte bei der Erarbeitung kommunaler Konzepte zum Wohnen gibt und geben muss, die jeweils den speziellen Handlungserfordernissen vor Ort entsprechen. Demnach konnten durch das Forschungsfelds übertragbare Ergebnisse gewonnen werden, die Hilfestellungen für die Erarbeitung und Umsetzung von konkreten Projekten zur Verbesserung der jeweiligen lokalen Wohnungsmarktsituation bieten.
Hemmnisse und Erfolgsfaktoren kommunaler Konzepte zum Wohnen
Kernfragen der Modellvorhaben waren unter anderem, welche Faktoren eine Abstimmung von Strategien und Maßnahmen zur Wohnungsmarktentwicklung zwischen den beteiligten Akteuren fördern und welche diese behindern. Hierfür können auf Basis der Modellvorhaben folgende Empfehlungen gegeben werden:
Wissensstand der Akteure
Oftmals sind die beteiligten Akteure aus Verwaltung, Politik und Wohnungswirtschaft nicht auf einem Wissenstand und schätzen die Wohnungsmarktsituation folglich unterschiedlich ein. Um zu gemeinsamen Schlussfolgerungen zu kommen, ist ein Wohnungsmarktmonitoring hilfreich. Es ist zugleich die Voraussetzung für eine kontinuierliche Fortschreibung der Konzepte, wobei die Ausgestaltung des Monitorings von der Größe der Stadt und den vorhandenen personellen Ressourcen abhängen sollte.
Finanzierung/Bezug zu Förderprogrammen
Die Finanzierung der Konzepte gestaltet sich in der Regel schwierig. Um sie dennoch zu ermöglichen, sollten alle externen Finanzierungsquellen (z.B. Beteiligung nicht-öffentlicher Wohnungsmarktakteure) geprüft und nach Möglichkeit aktiviert werden.
Für die Inanspruchnahme von externen Fördermitteln muss eine frühzeitige kritische Prüfung der Voraussetzungen vorgenommen werden, denn ein Vorwissen über die lokale Situation am Wohnungsmarkt ist bereits für erste Konzepterstellung relevant. Für die Umsetzung von "Kommunalen Konzepten: Wohnen" wären dann beispielsweise die Förderprogramme Stadtumbau Ost und West sowie Soziale Stadt geeignet. In einigen Bundesländern ist die Vorlage von "Kommunalen Konzepten: Wohnen" aber auch Voraussetzung für die Bewilligung von landesspezifischen Fördermitteln (in Schleswig-Holstein, in Nordrhein-Westfalen geplant).
Ein bestehendes Konzept sollte zeitnah umgesetzt werden, um die Einbindung der Akteure in den Prozess nicht zu lockern – auch dies wird durch den Einsatz von Fördermitteln vereinfacht.
Knappe personelle Ressourcen
Ein Hemmnis bei der Erstellung und Umsetzung kommunaler Konzepte zum Wohnen stellen knappe personelle Ressourcen dar. Um dieses Problem zu minimieren ist es wichtig, das Konzept als prioritäre Aufgabenstellung zu definieren. Dafür ist die Anerkennung des Konzeptes bei Verwaltung und Politik notwendig. Schwierigkeiten in diesem Zusammenhang lassen sich oftmals mittels externer Beratung durch Institute, der neutralen Moderation der Prozesse, der frühzeitigen Einbindung der Politik und durch die Berücksichtigung von Förderprogrammen schon im Vorfeld der Erarbeitung der Konzepte vermeiden.
Konkurrenzsituation der Wohnungsunternehmen
In einigen Modellvorhaben schätzten die Kommunen die Kooperation mit weiteren Akteuren des Wohnungsmarkts (z.B. Wohnungsunternehmen) als wenig zufrieden stellend ein. Zum Teil sieht man insbesondere in entspannten Märkten die Konkurrenzsituation zwischen diesen Akteuren als eine entscheidende Ursache für Schwierigkeiten bei der Konzepterstellung. Dennoch sollten die Kommunen versuchen, die Wohnungsunternehmen über bilaterale Gespräche in die Konzeptentwicklung einzubinden und sie dann im Gespräch von dem bestehenden Konzept zu überzeugen. Dabei sollte es das Ziel sein, gemeinsame Interessen zu identifizieren, um ein entsprechend gemeinschaftliches Engagement für den Prozess sicher zu stellen. Um eine Vertrauenssituation herzustellen, kann sich auch eine externe Moderation des Beteiligungs und Kooperationsprozesses anbieten.
Aktivierung privater Eigentümer
Schwierig gestaltete sich in mehreren Projekten auch die Zusammenarbeit mit den privaten Eigentümern, die sich teilweise gar nicht oder kaum an der Konzepterstellung beteiligten. Städte und Gemeinden sollten privaten Eigentümern deshalb konkrete Anreize zur Kooperation bieten, um diese für eine Zusammenarbeit zu aktivieren, damit die angestrebte "WinWin-Situation" tatsächlich hergestellt wird. Konkrete Anreize zur Kooperation wären zum Beispiel städtische Investitionen in den öffentlichen Raum, Einzelberatungen der Eigentümer oder der Durchführung eines Best-Practice Wettbewerbs. Durch solche Anreize können oftmals auch skeptische Eigentümer von der Sinnhaftigkeit einer nachhaltigen Quartiersaufwertung überzeugt werden. Quartiersbezogene Aktivitäten sollten dabei möglichst in "einer Hand" liegen. Folglich ist es sinnvoll, nur eine Kontaktperson als Vertreter der Stadt zu benennen.
Verbindlichkeit
Weist ein Konzept nur eine geringe Verbindlichkeit auf, ist bei der Umsetzung immer wieder Überzeugungsarbeit gegenüber der Politik, der Verwaltung und den Wohnungsmarktakteuren zu leisten - lange Entscheidungsprozesse sind in einem solchen Fall absehbar. Dagegen steigern ein Ratsbeschluss und die Übernahme der in den Konzepten festgeschriebenen Ziele und Maßnahmen in die gesamtstädtische Planung die politische Verbindlichkeit der Konzepte ganz entschieden. Damit verbessern sich zudem die Umsetzungschancen der Konzepte erheblich, da eine erhöhte Planungssicherheit für die Eigentümer auch eine größere Investitionsbereitschaft ihrerseits nach sich zieht.
Entscheidend ist häufig auch die Wahl des richtigen Zeitpunkts: Die Konzepterstellung sollte präventiv erfolgen, also bevor Probleme allzu offensichtlich sind und sich ein "Lagerdenken" in Bezug auf Lösungsmöglichkeiten entwickelt. Die Erstellung sollte also nicht unmittelbar vor Kommunalwahlen terminiert sein, damit das Konzept nicht zum Gegenstand von vorrangig politisch motivierten Auseinandersetzungen wird.
Umsetzung
Für die Umsetzung der "Kommunalen Konzepte: Wohnen" sind die Formulierung konkreter Maßnahmen und klare Zuständigkeiten für deren Umsetzung unabdingbar. Um diese Voraussetzungen zu schaffen, ist in der Regel eine langfristig angelegte Kooperation - im Idealfall bereits während der Konzepterstellung - der Verwaltung mit den wohnungswirtschaftlichen Akteuren, z.B. in Form eines
"Runden Tisches" oder einer Öffentlich-Privaten Partnerschaft, notwendig. Weitere Instrumente, die die Umsetzung "Kommunaler Konzepte: Wohnen" unterstützen, sind Finanzierungshilfen (z.B. Fördermittel oder Anreize wie zinsgünstige Darlehen), Erfolgskontrollen über ein Wohnungsmarktmonitoring und die Fortschreibung der Konzepte.
Ein weiterer Erfolgsfaktor liegt in einer kontinuierlichen Öffentlichkeitsarbeit: Durch die Beteiligung von Bürgern und Eigentümern im Erstellungsprozess wird eine Erwartungshaltung aufgebaut. Diese Erwartungshaltung erhöht für alle Akteure den Druck, pragmatisch auf eine Einigung hinzuarbeiten und im Kooperationsprozess einmal Angefangenes auch zu Ende zu bringen.
Innovative Methoden und Instrumente
Ein Leitziel des Forschungsvorhabens war die inhaltliche und methodische Weiterentwicklung des Instruments "Kommunale Konzepte: Wohnen". Dafür sollten innovative Vorgehensweisen und Methoden einem Praxistest in den Modellvorhaben unterzogen werden. Zu diesen innovativen Vorgehensweisen gehören neuartige Analyseinstrumente, wie zum Beispiel die stadtteilscharfe Abschätzung der quantitativen und qualitativen Wohnungsnachfrage oder situationsangepasste Verfahren zur Umsetzung der strategischen Ziele für die Wohnungsmarktentwicklung, wie zum Beispiel der Ankauf von Belegungsrechten in München.
Selbstverständlich sind alle Methoden und Instrumente immer im Kontext der jeweiligen Wohnungsmarktsituation zu betrachten und anzuwenden. Als innovative und potenziell übertragbare Methoden bzw. Instrumente erwiesen sich innerhalb des Forschungsfelds:
- Erwerb von Belegungsrechten zur Stabilisierung der städtischen Eingriffsreserve (München)
- Einrichtung eines Housing Improvement District (HID) zur Entwicklung und Finanzierung von Maßnahmen in einem Quartier, die über die kommunale Pflichtaufgabe der Daseinsvorsorge hinausgehen (Hamburg)
- Einrichtung einer Wohnlotsen Projekt-Partnerschaft zur Aktivierung des Marktgeschehens rund um die Bestandsimmobilie (Cuxhaven)
- Initiierung einer Regionalen Plattform: Wohnen zur Netzwerkarbeit und zum Erfahrungsaustausch innerhalb einer Region (Planungsverband Frankfurt)
- Erarbeitung von Wohnformtypologien zur Ableitung zielgruppenspezifischer Wohnungsbedarfe (Bonn)
- Einrichtung einer "Serviceagentur Lebensraum" für Interessenten neuer Wohnformen (Hildesheim)
Ebenfalls potenziell übertragbar sind überdies verschiedene weitere Analyse- und Prognosemodule, beispielsweise kleinräumige Analysen und Prognosen in Halle, der Strukturtypenplan zur Verschneidung von Angebot und Nachfrage in Cuxhaven, Vermieterbefragungen in Leipzig und der Abgleich von Angebot und Nachfrage im Niedrigpreissegment in Halle sowie nicht zuletzt auch der Leitfaden zur Quartiersanalyse für die Verwaltung in Dortmund.
Resümee
Für maßgeschneiderte kommunale Konzepte zum Wohnen müssen die individuellen Inhalte der zu bearbeitenden Themenfelder und Zielsetzungen bereits im Vorfeld erarbeitet bzw. festgestellt werden. Das heißt, dass die Kommune bereits bei der Konzeption der Ausschreibung die Einbeziehung verschiedener Akteure vor Ort vorantreiben sollte, um ein lokal angemessenes Konzept erstellen zu können. Ein Erfahrungsaustausch mit anderen Kommunen, die Zusammenarbeit mit den lokalen wohnungswirtschaftlichen Akteuren und gegebenenfalls die Beratung durch Landesministerien können dabei ebenso hilfreich sein.
Für den langfristigen Erhalt der Quartiere reicht es zukünftig für die lokalen Wohnungsunternehmen nicht aus, sich nur um die eigenen Bestände und deren kurzfristige Vermietbarkeit zu kümmern. Jedoch müssen die Unternehmen vom Nutzen der zukunftsorientierten Aktivitäten, die über die eigenen Bestände hinausgehen, überzeugt werden. Durch eine Kooperation aller verantwortlichen institutionellen und privaten Wohnungseigentümer mit der örtlichen Politik und Verwaltung, also mittels einer Öffentlich-Privaten Partnerschaft, können die gemeinsamen Ziele leichter erreicht werden. Einige Modellvorhaben haben dabei besonders dringenden Handlungsbedarf in Hinblick auf die Aktivierung und Einbindung von Einzeleigentümern und Eigentümergemeinschaften festgestellt.
Insgesamt wird es für die einzelnen Kommunen insbesondere auf entspannten Wohnungsmärkten zukünftig auch darum gehen, in Kooperation mit allen relevanten Akteuren eine Profilbildung für die einzelnen Siedlungsbestände und Quartiere vorzunehmen. Diese Siedlungs- und Quartierprofile sollen klare Ziele für das weitere kommunalpolitische wie auch wohnungswirtschaftliche Handeln vorgeben und damit eine konkrete Grundlage für zukünftige Investitionsentscheidungen enthalten. Um einer Stigmatisierung der Quartiere vorzubeugen, müssen die Ergebnisse transparent erarbeitet und in der Folgezeit einer regelmäßigen Evaluation und Fortschreibung unterzogen werden.
Dazu gehört auch die effiziente Ermittlung und Aufbereitung von fundierten Daten als Planungsgrundlage. Die Daten müssen dann in ein zielgerichtetes, transparentes und zuverlässiges Monitoring-System überführt werden, auf dessen Basis sich strategische Entscheidungen gemeinsam mit der Wohnungswirtschaft treffen und auch realisieren lassen.
Eine Aufgabe von lokaler Politik und Verwaltung wird es dabei auch sein, die lokalen Akteure der Wohnungswirtschaft vom Nutzen der Konzepte und des Monitorings für ihre eigene Unternehmensentwicklung zu überzeugen, und sie für eine Mitfinanzierung und personelle Unterstützung der notwendigen Arbeiten zu gewinnen.
