Eigentümerstandortgemeinschaften im Stadtumbau - Vorbereitungs- und Qualifizierungsphase

Ausgangslage

Unter Eigentümerstandortgemeinschaften (ESG) versteht man einen Zusammenschluss von Eigentümern benachbarter Immobilien mit dem Ziel, durch gemeinsame Aktivitäten oder Maßnahmen die Verwertungschancen ihrer Objekte zu verbessern. Dabei kann die ganze Vielfalt sinnvoller Maßnahmen zur Anwendung kommen (baulich, sozial, Marketing/Image etc.) Oftmals ist die Verbesserung der Verwertungschancen im Ergebnis gleichzusetzen mit einer Aufwertung des Quartiers.

Die ESG löst sich dabei ein Stück weit aus der einzelwirtschaftlichen Betrachtung des Einzeleigentümers (Rentabilität des individuellen Immobilieneigentums), um gemeinschaftlich die Quartiersrentabilität in den Blick zu nehmen. Die Hoffnung, dass sich die Eigentümer sogar über ihre eigene Immobilie hinaus gemeinschaftlich aktiv für ihr Quartier einsetzen und in Eigentümerstandortgemeinschaften zusammenarbeiten, setzt insofern an der Erkenntnis an, dass der Wohnwert einer Immobilie nicht nur aus der Qualität der Immobilie selbst entsteht, sondern ganz entscheidend von der Qualität des Umfeldes bzw. des Quartiers beeinflusst wird. Eine Art "aufgeklärtes Selbstinteresse" ist daher die Basis einer weitergehenden Eigentümerzusammenarbeit im Quartier.

Bislang sind derartige Initiativen vor allem aus dem Einzelhandels- und Zentrenbereich bekannt. Die vergleichsweise klare und homogene Interessenslage in Einzelhandelsbereichen (gemeinsames Interesse an einer höheren Frequenz) führt dazu, dass hier die Motivation größer und die Organisationsfähigkeit besser ist als in Wohn- oder Mischquartieren, so dass bislang vornehmlich Eigentümerstandortgemeinschaften in Form von BIDs (Business Improvement Districts) in Deutschland entstanden sind. Eine wesentliche Frage des ExWoSt-Forschungsfeldes ist daher auch, ob eine Übertragbarkeit auf Wohn- oder Mischquartiere realistisch und auch politisch sinnvoll ist.

Zielsetzung

Das ExWoSt-Forschungsfeld (>> weitere Informationen) ordnet sich mit seinem Titel in den Stadtumbaukontext ein. Den Stadtumbau definieren wir dabei (in Anlehnung an das BauGB, § 171a) als eine Reaktion auf städtebauliche Funktionsverluste, die durch ein vorhandenes oder zu erwartendes dauerhaftes Überangebot an baulichen Anlagen (insbesondere Wohnen) eintreten können. Übersetzt in die Perspektive der privaten Eigentümer definieren wir "Stadtumbauquartiere" hier als Stadt- oder Wohnquartiere sowie auch Dorfgebiete, die entweder in ihrer aktuellen Qualität nicht auf eine ausreichende Akzeptanz und Zahlungsbereitschaft stoßen oder für die die Investoren dies bei einer Beibehaltung des Status quo angesichts der absehbaren Marktentwicklung zukünftig erwarten. Insofern ergibt sich der Handlungsbedarf primär aus der unzureichenden Verwertungsperspektive des Immobilienbestandes am Markt.

Vor dem skizzierten Hintergrund kann das ExWoSt-Forschungsfeld dazu dienen,

• den Grundgedanken der Selbstorganisation von Eigentümern in Eigentümerstandortgemeinschaften zu propagieren und dabei die Grundfragen der Selbstorganisation zu klären,
• die Notwendigkeit einer öffentlichen Förderung und Unterstützung von Eigentümerstandortgemeinschaften zu diskutieren und damit verbunden auch die Möglichkeiten der Integration in die vorhandenen Förderstrukturen zu erörtern,
• die Grundprobleme des rechtlichen Rahmens, in denen sich Eigentümerstandortgemeinschaften bewegen, zu diskutieren.

Die Vorbereitungs- und Qualifizierungsstudie hatte dabei vor allem die Aufgabe,

1. die relevanten Fragestellungen für das Forschungsfeld herauszuarbeiten,
2. den baulich-räumlichen Kontext (Quartierstypen und Eigentümerkonstellationen), in dem diese Fragestellungen sinnvoll zu beantworten sind, zu systematisieren und
3. aus der Synthese dieser beiden Aufgaben das Forschungsfeld zu strukturieren.

Auftragnehmer des Projektes war die empirica GmbH, Bonn.

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