Anwendung und Überprüfung eines Orientierungs- und Handlungsrahmens zur zukunftsfähigen Entwicklung historischer Städte in den neuen Ländern
Ergebnisse
- Umgang mit Leerstand in Städten mit historischen Stadtzentren und Ortskernen - Erste Erfahrungen vor Ort
- Erhaltung historischer Bausubstanz bei abnehmender kommunaler Finanzkraft
Umgang mit Leerstand in Städten mit historischen Stadtzentren und Ortskernen - Erste Erfahrungen vor Ort
Nach dem bisherigen Bevölkerungsrückgang rechnen alle fünf Beispielstädte mit weiteren Einwohnerverlusten bis zum Jahr 2010.
Die Befragung vor Ort ergab, dass in allen fünf Städten die historische Innenstadt trotz des zum Teil noch erheblichen Wohnungsleerstands zu den sich stabilisierenden Teilgebieten gehört, während sich die künftigen Bevölkerungsverluste auf die randstädtischen Wohngebiete unterschiedlichen Entstehungszeitraums konzentrieren. Prognostisch wird dem zunehmenden Leerstand in den Neubau-Wohnsiedlungen die Stabilisierung und Zunahme der Bevölkerung in den Innenstädten gegenüberstehen. Das spezifische Milieu, das mit dem innerstädtischen Wohnen aktuell assoziiert wird, erfreut sich zunehmender Akzeptanz vieler Bevölkerungskreise und steigender Nachfrage.
Auf alle Gebiete trifft die Feststellung zu, dass die Vermietung ihres Wohnungsbestandes stark abhängig ist von
- einer hochwertigen Innensanierung der Wohnung,
- dem Vorhandensein von qualitativ hochwertigem Freiraum in der nahen Umgebung und
- dem gesicherten PKW-Stellplatz in unmittelbarer Wohnungsnähe.
Die Betrachtungen hinsichtlich der fast durchgängig als notwendig erachteten Bestandsreduzierung durch Abbruch konzentrieren sich seitens der städtischen Akteure überwiegend auf Stadtgebiete der Entstehungszeit von 1948 bis 1990, mit steigender Tendenz in Richtung der jüngeren Plattenbaugebiete.
Für die historischen Innenstädte sind Bestandsreduzierungen durch Schaffung höherwertigen Wohnraums (z.B. infolge der Zusammenlegung von Wohnungen bei der Sanierung) und nur punktuell durch Abbruch einzelner nicht im städtebaulichen Zusammenhang stehender Gebäude (z.B. in Naumburg) beabsichtigt.
Probleme bei der Umsetzung des Programms Stadtumbau Ost
Die aktuelle Haushaltslage ist in einigen Städten so kritisch, sodass sowohl die direkten Investitionen der Kommunen als Bauherr bei kommunalen Sanierungsprojekten gefährdet ist, als auch die Städtebauförderungsmittel, insbesondere des Programmbereichs Städtebaulicher Denkmalschutz, von vielen Städten nicht mehr oder nur noch in geringerem Umfang genutzt werden, da sie die erforderlichen Eigenmittel nicht mehr aufbringen können.
Ein weiteres Problem ist, dass gleichzeitig auch private Investitionen im Bereich der Sanierung stark rückgängig sind. Im Ergebnis beider Trends werden vielerorts starke Einschnitte zunächst im Tempo aber auch im Umfang des Sanierungsprozesses signalisiert. Dies ist umso bedenklicher, da jetzt gerade die voluminösen und in ihren Rahmenbedingungen komplizierten Denkmale, Objekte und historischen Ensembles angepackt werde müssen, für die es kaum private Investoren geben wird.
Als problematisch im Hinblick auf eine gesamtstädtische Entwicklung erweist sich auch die konsequente Beschränkung des Abbruchs auf unsanierte Gebäude. Oftmals sind gerade die Gebäude im äußersten Stadtrand saniert und von hoher Lagegunst, sodass neben innergebietlichen Abbruchflächen "Bastionen" am Stadtrand entstehen.
Bei vielen Wohnungsunternehmen dominiert nach wie vor die wohnungswirtschaftliche Denkweise. Selbst laufende Sanierungen orientieren sich am "Kampf um jeden Mieter" und nicht an städtebaulichen Kriterien. Zu den extremen Beispielen hierzu zählt die für 2004 geplante Sanierung eines Appartementhauses mit 1-Raum-Wohnungen in Quedlinburg, das in seiner städtebaulichen Lage ein Abbruchpotenzial darstellt.
Bei der Aufwertung der Innenstädte im Rahmen des Stadtumbauprozesses kommt der Eigentumsbildung im Bestand große Bedeutung zu. Als Haupthinderungsgrund für den Neubau (z.B. die Nachnutzung von Innenstadtbrachen mit Ein- oder Zweifamilien- oder Reihenhäusern) bzw. die Sanierung im Bestand für Wohnzwecke wird von den Wohnungsunternehmen vielfach der vorab nicht genau kalkulierbare Finanzbedarf genannt, der den von Banken bzw. Bauträgern bereits serienmäßig erstellten Finanzierungsmodellen für Fertigteilhäuser am Stadtrand entgegensteht.
Den Sanierungsträgern könnte in diesem Prozess eine steuernde und beratende Rolle zufallen, deren Aufgabe u.a. in der Ausarbeitung exemplarischer Angebote (z.B. für Finanzierungsmodelle, Eigentumsmodelle oder Wohnmodelle) besteht, wonach sich im Interesse der Stadt Sanierung des Bestandes mehr rentiert, als der Abbruch von Bausubstanz und das Herrichten und Ausweisen von Flächen für Neubauten.
Erhaltung historischer Bausubstanz bei abnehmender kommunaler Finanzkraft
Die Untersuchung in den fünf Städten machte deutlich, dass in Anbetracht knapper öffentlicher Haushaltskassen der Suche sowohl nach bisher "versteckten" Reserven innerhalb der kommunalen Haushalte als auch nach neuen Wegen der finanziellen Sicherung des weiteren Sanierungsprozesses immer größere Beachtung zukommt.
Zu beiden Aspekten gibt es in den untersuchten Städten Überlegungen und Handlungsansätze, u.a. über
neue Strategien der Kofinanzierung von Städtebauförderungsprogrammen unter Einbeziehung von privatem Eigenkapital (z.B. übernimmt in Quedlinburg die Deutsche Stiftung Denkmalschutz den städtischen Eigenanteil);
der Gedanke einer "betreuenden Planung", bei der die Verwaltung nicht nur Genehmigungspflichten wahrnimmt, sondern die Bauherren über einen längeren Zeitraum mit Teilleistungen auch fachlich über das bisherige Maß hinaus betreut;
ein transparentes Investitionscontrolling zur Ermittlung von Finanzreserven im Haushalt (beispielgebend sind die "Steckbriefe" in der Fontanestadt Neuruppin, die für alle laufenden Projekte der Stadtplanung Auskunft über den konkreten Finanzbedarf im Projektverlauf geben);
ein Werkzeug des "Ruhenlassens" nach Substanzsicherung und Zurückstellen der Sanierung;
die Veräußerung von gemeindeeigenen Grundstücken und Immobilien in der Kernstadt zu Preisen, die private Investoren zu einer Sanierung bzw. innerstädtischen Bebauung animieren (z.B. zum halben Bodenwert wie in Neuruppin geschehen).
Minderung der Schäden künftiger Hochwasser in historischen Städten
Die Hochwasserereignisse im August 2002 und 2003 und die prognostizierte Zunahme von Flutkatastrophen sowie der damit verbundene enorme finanzielle Aufwand für die Instandsetzung zerstörter Bauten - darunter nicht selten historisch wertvoller Denkmale - sowie technischer und verkehrlicher Infrastruktur, machen deutlich, dass eine Neuorientierung des Hochwasserschutzes von der Schadensregulierung hin zum vorbeugenden Hochwasserschutz zur Schadensvermeidung erforderlich ist.
Angesichts des hohen Sanierungsstandes in vielen hochwassergefährdeten Städten ist neben tragfähigen Ansätzen auf kommunaler Ebene ein dezentraler Hochwasserschutz bzw. regionale und länderübergreifende Herangehensweisen notwendig. Schwerpunkte hierbei sind die Flusswirtschaft entlang der gesamten Flussläufe sowie das innerstädtische und regionale Flächenmanagement.
Zu den Maßnahmen, die auf kommunaler Ebene gelöst bzw. angestoßen werden müssen, zählen stadttechnische, infrastrukturelle, städtebauliche und gebäudekonkrete Maßnahmen. Beispielsweise entwickelt die Stadt Grimme Abflussszenarien für verschiedene Hochwasser, um den städtischen Raum und vor allem die vom Elbehochwasser 2002 schwer betroffene Altstadt vor dem direkten Durchfluss weitgehend schützen zu können.
Angesichts derzeitig entstehender Rückbaukonzeptionen im Rahmen des Förderungsprogramms Stadtumbau-Ost sollte der Aspekt der Hochwasseranfälligkeit und eines räumlich definierten Bedarfs an Überflutungsflächen im Bereich städtischer Siedlungsflächen als wichtiges Bewertungskriterium Eingang finden in die Planungen für den Rückbau.