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Mieten und Preise: Wohnimmobilien

Mieten

Quellen

Das BBSR analysiert deutschlandweit Wohnungsmieten als einen wichtigen Baustein der Marktbeobachtung. Da Mieten viele Facetten aufweisen und keine bundesweite amtliche Statistik über die Höhe der Mieten vorliegt, stützt sich das BBSR vor allem auf vier Quellen mit unterschiedlichen Vorteilen und Schwerpunkten, um Aussagen zu aktuellen Trends regional differenziert treffen zu können.

  • Datenbanken von Annoncen aus Zeitungen und Internetportalen
  • Ergebnisse des soziooekonomischen Panels (SOEP) des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung Berlin (DIW)
  • Sonderauswertungen der Zusatzerhebung Wohnen des Mikrozensus der Statistischen Ämter des Bundes und der Länder
  • Expertenangaben von Immobilienmaklern und Bausparkassen

Um die Mieteninformationen aus diesen verschiedenen Quellen besser vergleichen zu können, ist es notwendig, einen möglichst engen Mietbegriff zu verwenden. Die Nettokaltmiete entspricht einem gut vergleichbaren Mietwert, da sie das reine Entgelt für die Gebrauchsüberlassung einer Wohnung darstellt. Kalte und warme Nebenkosten sind von diesem Wert ausgenommen. Trotz dieser Eingrenzung können Ergebnisse der genannten Quellen voneinander abweichen. Unterschiedliche Erhebungsmethoden und die Einbeziehung oder Ausblendung von verschiedenen Wohnungs- und Gebäudesegmenten und Mietverhältnissen beeinflussen das durchschnittliche Mietenniveau. Dieses kann zusätzlich durch regional unterschiedliche Wohnungsstrukturen voneinander abweichen.

Mietenniveaus

Die durchschnittliche monatliche Nettokaltmiete bei Bestandsmietverhältnissen betrug nach Berechnungen des BBSR 2010 im Durchschnitt 4,96 Euro/m² in Deutschland. Das bedeutet für eine Wohnung mit 70m² Wohnfläche eine Monatsmiete von 347 Euro. Rechnet man die kalten und warmen Nebenkosten hinzu, kostet eine entsprechende Musterwohnung im durchschnitt 541 Euro bruttowarm (basierend auf einer BBSR-Fortschreibung der Ergebnisse des Mikrozensus 2006, Zusatzerhebung Wohnen des Statistischen Bundesamtes).

Neben der Beurteilung der großräumigen Eckwerte ist es besonders wichtig, die regionalen und lokalen Unterschiede der Mieten und ihrer Entwicklungen zu analysieren. Zahlreiche Faktoren wie Wirtschaftsdynamik, demografische Entwicklungen und Nachfrage einerseits, Siedlungs- und Gebäudestrukturen, Wohnungs- und Wohnumfeldqualitäten andererseits prägen erheblich die Mietenniveaus. Solche Unterschiede finden sich auf allen räumlichen Maßstabsebenen - innerhalb von Städten, in Wohnungsmarktregionen sowie zwischen Regionen oder Großräumen. Außerdem können sich Entwicklungen innerhalb von Teilräumen in verschiedenen Wohnungssegmente unterschiedlich darstellen und verändern.

Für regionale Betrachtungen bieten sich die Neu- und Wiedervermietungsmieten der in Zeitungen und Internetportalen annoncierten Wohnungen an. Diese liegen dem BBSR aktuell und kleinräumig vor. Der bundesweite Durchschnitt dieser nettokalten Angebotsmieten erreichte 2011 6,38 Euro/m². Die Karte 1 zeigt das regional sehr unterschiedliche Niveau. Es sinkt in allen Regionen von den Städten in Richtung Umland. Dabei ragen besonders wachsende Metropolen und Regionen wie München, Rhein-Main, Rhein-Neckar und Hamburg heraus. Auch das südliche und nördliche Oberrheintal, die Bodenseeregion und die südliche Rheinschiene in Nordrhein-Westfalen und kleinräumiger die Regionen Potsdam und Nürnberg sind von hohen Mieten geprägt.

Dargestellt sind die Angebotsmieten als Nettokaltmieten für das das Jahr 2011 in Euro je Quadratmeter für Deutschland auf Kreisebene. Karte 1

Das hohe Mietenniveau der Großstädte wird je nach Situation der regionalen Wohnungsmärkte und der jeweiligen Siedlungsstruktur weiter oder weniger weit in das Umland nach außen getragen. Gerade in Westdeutschland liegen die durchschnittlichen Mieten der Metropolkerne mit 8,01 Euro/m² 2011 deutlich über allen anderen Kreistypen. Bei der Betrachtung einzelner Städte werden noch deutlich höhere Durchschnittswerte erzielt. Spitzenreiter sind die Städte München mit 11,81 Euro/m², Frankfurt am Main (10,34 Euro/m²), Freiburg im Breisgau (9,43 Euro/m²) und Hamburg (9,33 Euro/m²). Die ostdeutschen Kreistypen und Kreise liegen im Niveau deutlich dichter beisammen. Sie streuen zwischen 4,18 Euro/m² im Vogtlandkreis und 7,82 Euro/m² in Potsdam.


Mietenentwicklungen

Die Neu- und Wiedervermietungsmieten, basierend auf Annoncen aus Zeitungen und Internetportalen, haben seit 2007 bundesweit nur leichte Steigerungen um ungefähr 1% pro Jahr erfahren. 2011 haben die Angebotsmieten dann aber deutlich um 2,9% zugelegt. Hinter diesem Anstieg stehen zwei Trends. Einerseits hat sich die Zahl der Kreise mit steigenden Mieten fast kontinuierlich und zuletzt deutlich erhöht. Nach einem Viertel der Kreise mit steigenden Mieten im Jahr 2005 ist dieser Anteil 2011 auf 77% angestiegen. Das betrifft alle Siedlungsstrukturtypen, von den Großstädten bis zu den ländlichen Kreisen. Positive wirtschaftliche Entwicklungen haben die zuvor stagnierenden oder sogar rückläufigen Veränderungen abgefangen und bewirken nun gewisse Nachholeffekte in diesen Teilräumen. Andererseits haben viele Großstädte in den letzten Jahren deutlich an Attraktivität gewonnen, so dass hier teilweise Angebotsengpässe deutlichere Mietenanstiege bewirken. Die höchsten Mietensteigerungen hatten die Städte Greifswald, Weiden i.d.Opf., Bremen, Freiburg im Breisgau und Kiel. Aber auch Metropolen wie Hamburg und Berlin haben nochmals deutliche Anstiege erfahren.

Die Abbildung zeigt die Entwicklung der Neu- und Wiedervermietungsmieten für die Jahre 2005 bis 2011 in Euro pro Quadtratmeter Wohnfläche für ausgewählte Großstädte jweils in Ost- und WestdeutschlandAbbildung 1



Dargestellt ist die Entwicklung der Neu- und Wiedervermietungsmieten nettokalt 2010 bis 2011 in Prozent für Deutschland auf Kreisebene.Karte 2


Entwicklungstypen

Als Ergänzung zu der Karte der aktuellen Entwicklungen der Mieten bis 2011 zeigt die Karte 3 eine Typisierung der Verläufe der Mietenentwicklungen und deren Dimensionen in den Jahren 2007 bis 2011. Es lassen sich verschiedene Trends ablesen. Kreise mit kontinuierlich steigenden Mieten befinden sich vor allem in Süddeutschland, zunehmend aber auch in anderen Regionen. Auch in Ostdeutschland sind diese Entwicklungstypen in Thüringen, Berlin und Brandenburg zu finden. Alle anderen Kategorien sind deutschlandweit gleichmäßiger verteilt. Die Hälfte der Kreise weist heterogene Entwicklungen auf. Das veranschaulicht die häufig jährlichen Schwankungen der Mieten, die vielfach auf einem niedrigen Niveau stattfinden. Die orangefarbene Kategorie der Kreise mit zunächst sinkenden und aktuell steigenden Mieten ist mit 22% der Fälle vertreten, die Zahl der Kreise mit kontinuierlich steigenden Mieten sogar mit 24%. Diese dauerhaften Steigerungen haben im Vergleich zu früheren betrachteten Zeitspannen deutlich zugenommen. Die Häufung spiegelt den Gesamttrend der steigenden Mietenentwicklungen wider.

Die schraffierte Darstellung der Mietendynamik belegt zusätzlich die Intensität der Mietenveränderungen. Die Verbreitung der Kreise mit leichten und vor allem deutlichen Mietensteigerungen hat in allen Landsteilen zugenommen.

Dargestellt sind auf Kreisebene jeweils 6 Entwicklungstypen für den Verlauf und die Dynamik der Mietentwicklung im Zeitraum 2007 bis 2011.Karte 3


Weiterführende Informationen:

>> über Raumbeobachtung.de
>> über Immobilienpreise
>> über Wohnnebenkosten


Einführung:
>> zum Einführungstext

Zusatzinformationen

Kontakt

Matthias Waltersbacher
Referat II 11 - Wohnungs- und Immobilienmärkte
Tel.: +49 228 99401-2610
Alexander Schürt
Referat II 11 - Wohnungs- und Immobilienmärkte
Tel.: +49 228 99401-2239