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München: FrauenWohnen - eine Wohnanlage von und für Frauen

Modelle genossenschaftlichen Wohnens - Erschließen von Genossenschaftspotenzialen

Die Wohnraumversorgung in die eigenen Hände nehmen - ein zentrales Motiv der frühen Genossenschaftsbewegung. Dieses Ziel haben sich auch die Gründerinnen der FrauenWohnen eG gesetzt, als sie 1998 die Vermietungsgenossenschaft gründeten. Ihnen geht es dabei insbesondere um die wirtschaftliche Verfügungsgewalt der Mitfrauen über Wohnraum.

Die Genossenschaft, mit den Prinzipen der Solidarität und Demokratie, ist nach ihrer Ansicht am Besten geeignet, die Vorstellung vom gemeinschaftsorientierten Wohnen zu realisieren. Sieben Jahre sollte es jedoch dauern, bis der Spatenstich für die erste Wohnanlage in München im Juli 2005 erfolgen konnte.

Eine Wohnanlage von und für Frauen

Mittlerweile wurden die 49 Wohnungen in der Messestadt Riem bezogen. Die Bewohnerinnen streben nach einer lebendigen Nachbarschaft unter dem Motto Individualität und Gemeinschaft. Ihre Vorstellungen und Wünsche sind in die Planung eingeflossen, z.B. beim Erschließungskonzept, den Gemeinschaftsräumen, bei Hof und Garten, die Platz für gemeinschaftliche Aktivitäten, aber auch private Rückzugsmöglichkeiten bieten. Das Gebäude ist weitgehend barrierefrei und nach ökologischen Grundsätzen geplant. Der Passivhausstandard wird erreicht. Derzeit arbeiten sie an Regeln für das nachbarschaftliche Miteinander und an der Übernahme von Teilen der Bewirtschaftung der Wohnanlage in Selbstverwaltung.

Frauen unterschiedlicher Altersgruppen, Lebensformen und Einkommen sind dabei. Aus diesem Grund werden 28 Wohnungen mit öffentlichen Fördermitteln erstellt. Dennoch ist das Projekt ohne erhebliche Finanzierungsbeiträge der Bewohnerinnen nicht zu realisieren. Sie müssen einen Genossenschaftsanteil zum Erwerb der Mitgliedschaft zeichnen (1.100 Euro), sowie wohnungsbezogene Pflichtanteile, die sich nach Einkommen bzw. Förderstufe staffeln (400 Euro bis 870 Euro/ Wohnfläche). Diese 18.000 Euro bis 65.000 Euro sind in Raten vor Einzug einzuzahlen. Für die Stellplätze sind 1 bzw. 2 weitere Anteile zu zeichnen. Die Mieten bewegen sich zwischen 10 Euro netto kalt freifinanziert und 5,25 Euro netto kalt gefördert. Die Stellplatzmiete ist mit 50 Euro/Monat. angesetzt.

Welche Frauen interessieren sich für das (gemeinschaftliche) Wohnen in einer neu gegründeten Frauenwohngenossenschaft, welche Maßnahmen eignen sich, um ein solches Projekt zu fördern und welche Hemmnisse müssen überwunden werden, um es zu realisieren? Das waren die wichtigsten Fragestellungen, für die in dem Forschungszeitraum von rund 17 Monaten konkrete Lösungen und Antworten gefunden werden sollten.

Viel Überzeugungsarbeit war zu leisten

Jahrelang hatte die FrauenWohnen eG an der Realisierung des ersten Projekts gearbeitet. Es musste Überzeugungsarbeit bei Politik und Verwaltung über den Sinn und Zweck des Projekts geleistet werden und zugleich der Nachweis der Kompetenz erbracht werden, es tatsächlich stemmen zu können. Wohlwollen und Anerkennung mussten gewonnen werden, um bei der Vergabe von Grundstücken und Fördermitteln Berücksichtigung zu finden. Im weiteren Projektverlauf hatte FrauenWohnen zahlreiche weitere Herausforderungen zu bewältigen, u.a.:

  1. Die Projektidee zu verbreiten und dabei die Unterschiede deutlich zu machen, mit denen sich FrauenWohnen von den anderen Jungen Genossenschaften und Baugruppen abhebt, die etwa zeitgleich mit ersten Projekten starteten,
  2. eine ausreichende Zahl von Mitfrauen zu werben, die bereit und in der Lage waren, die erforderlichen Einlagen zu tätigen,
  3. eine Bank zu finden für die Finanzierung der Baumaßnahme und v.a. auch eine Lösung für die finanzielle Überbrückung der Bauzeit (Zwischenfinanzierung),
  4. sicher zu stellen, dass die Mitfrauen mit geringem Einkommen einen Wohnberechtigungsschein und nach Baufertigstellung die Berechtigung zum Bezug einer der geförderten Wohnungen erhalten.

FrauenWohnen in aller Munde ...

Die Genossenschaft FrauenWohnen allgemein bekannt zu machen ist ein Teilziel, und so gehört Öffentlichkeitsarbeit und die Werbung von Mitfrauen bzw. Wohninteressentinnen zum Standardprogramm. Im Zuge des ExWoSt-Projekts konnten die Website neu gestaltet und die Printmaterialien auf den aktuellen Stand gebracht werden. Der Kontakt zur Presse wurde intensiviert; besondere Ereignisse (Starterworkshop, erster Spatenstich, Richtfest etc.) boten Anlass für eine Berichterstattung. FrauenWohnen eG nutzte nicht nur alle Gelegenheiten, das Projekt im Rahmen von Veranstaltungen öffentlich vorzustellen; darüber hinaus wurde auch gezielt die Kooperation mit öffentlichen Einrichtungen und Stiftungen gesucht, die z.B. allein Erziehende und von Obdachlosigkeit bedrohte Frauen betreuen.

Aber das liebe Geld ...

Diese Aktivitäten haben sicherlich die Suche nach einer finanzierenden Bank erleichtert und erfreulich schnell zu einem positiven Ergebnis geführt. Die Bemühungen um eine tragfähige Lösung der Zwischenfinanzierung erwiesen sich als ungleich komplizierter. Fehlende Einlagen für noch nicht vergebene Wohnungen führten zu einer Finanzierungslücke von rund 40.000 Euro. FrauenWohnen eG trat mit der Bitte um Unterstützung und zwei Lösungsvorschlägen an die Stadt München heran. Einer zielte auf die Vergabe eines zinsgünstigen kommunalen Darlehens, der andere auf eine stufenweise, an den Abschluss von Vorverträgen gekoppelte Entrichtung des Grundstückspreises. Die Argumentation für eine solche, bis dahin unübliche Form der Unterstützung bezog sich im Wesentlichen darauf, dass insbesondere die notwendigen Einlagen für die geförderten Wohnungen fehlten. Frauen, die zum Bezug dieser Wohnungen berechtigt sind, müssen über einen gültigen Wohnberechtigungsschein (WB-Schein) verfügen, der allerdings jeweils nur für ein Jahr gültig ist. Da der geplante Bezugstermin bei Baubeginn außerhalb dieser Frist lag, sahen sich diese wohninteressierten Frauen nicht zum Abschluss eines Vorvertrags und der Einzahlung der ersten erforderlichen Genossenschaftsanteile in der Lage.

Wohnungsbauförderung und Genossenschaft: Ungleiche unter Gleichen

Die gängige Vergabepraxis von WB-Scheinen und geförderten Wohnungen bedeutete eine weitere Herausforderung für FrauenWohnen eG. Nicht nur ist die Gültigkeit des WB-Scheins auf ein Jahr beschränkt, die Antragstellerinnen müssen zudem eine Reihe von Vorgaben erfüllen, wie ein sehr geringes Einkommen und eine Mindestwohndauer in der Stadt. Bei letzterem bemühte sich FrauenWohnen eG um eine Ausnahmeregelung. Diese sollte sich an einem Stadtratsbeschluss zur Lockerung der Zugangskriterien beim München-Modell orientieren. Dieses Förderinstrument bietet Bürgerinnen und Bürgern der unteren Einkommensgruppen verbilligte Preise beim Kauf von städtischen Grundstücken sowie eine Reduzierung der Wartezeit für eine Inanspruchnahme auf ein Jahr statt der fünf Jahre, die Voraussetzung für den Bezug einer Wohnung im staatlichem EOF (Einkommensorientierte Förderung) Förderprogramm sind. Die Ausnahmeregelung sollte für im Landkreis ansässige Wohninteressentinnen gelten, die zuvor schon einmal in der Stadt gewohnt hatten und zurückziehen möchten.

Die Hausgemeinschaft formiert sich ...

Durch zielgerichtete Öffentlichkeitsarbeit konnten seit Mai 2005 35 weitere Mitfrauen geworben werden. Davon wollen 10 in das Projekt in der Messestadt Riem einziehen. Insgesamt wurden mittlerweile Vorverträge für 40 der 49 Wohnungen abgeschlossen. Auf der Warteliste stehen 15 Frauen, 2 mit dem Wunsch nach einer bestimmten Wohnungsgröße im freifinanzierten Bereich, 13 wollen zu einem späteren Zeitpunkt einziehen.

Eine Kooperation mit Stiftungen bzw. öffentlichen Stellen bei der Unterbringung von bedürftigen allein Erziehenden kam nicht zustande. Dennoch besteht gute Hoffnung, dass die übrigen Wohnungen bis zum Bezug an Mitfrauen vergeben werden.

trägt die finanzielle Last ...

Die Stadt München bietet Jungen Genossenschaften seit einigen Jahren Erleichterungen für die Finanzierung eines Projekts:

  • Entrichtung des Kaufpreises mit Baubeginn
  • Grundstückskostenfreie Geschossflächenüberschreitung zum Bau von Gemeinschaftsräumen

FrauenWohnen eG erreichte darüber hinaus ein Aussetzen der Herstellungspflicht des üblichen Stellplatzschlüssels von 1,0 für 60% der erforderlichen Stellplätze (Nachrüstungspflicht).

Allerdings blieben die Bemühungen um eine Unterstützung bei der Bauzwischenfinanzierung ohne Erfolg. Der zeitliche Spielraum zwischen Projektbeginn, Baubeginn und der Fälligkeit des Grundstückspreises war zu eng, um Verhandlungsspielräume auszuloten und auszureizen.

muss den Verlust von Mitbewohnerinnen hinnehmen ...

Mit dem Wohnungsamt konnten zwar einige Abweichungen vom üblichen Verfahren vereinbart werden. So wurde auf Vorgaben zum Wohnungsschlüssel verzichtet und FrauenWohnen eG ein Belegungsrecht (unter Wahrung der allgemein gültigen Kriterien) zugestanden.

Die Bemühungen um eine Lockerung bei der Vergabe von WB-Scheinen waren jedoch nur von eingeschränktem Erfolg. Die Entscheidungsträger der Stadt befürchten eine Gefährdung der Versorgung von wohnberechtigten Münchner Haushalten. Als Zugeständnis konnte eine Ausnahmeregelung (Einzelfallprüfung) für im Landkreis ansässige allein Erziehende erreicht werden, die im Stadtgebiet arbeiten bzw. deren Kind dort zur Schule geht.

Mittlerweile wurden zwei Rollstuhlfahrerinnen als Härtefall anerkannt. Einer anderen wurde wegen drohender Obdachlosigkeit der Rest der Wartezeit erlassen. Fünf Mitfrauen erhielten eine Ablehnung ihres Antrags auf Wohnberechtigung nach §1 Wohnraumförderungsgesetz (WOFG). Zwei gingen deshalb der Hausgemeinschaft verloren, Zwei nahmen die Belastungen in Kauf und wechseln in eine freifinanzierte Wohnung. Eine weitere versuchte, mittels erneuter Antragstellung die Berechtigung zu erlangen.

und hat wichtige Erfahrungen gesammelt.

Das Ziel der Genossenschaft, gemeinschaftsorientierte Wohnmodelle für Frauen in verschiedenen Einkommensgruppen zu schaffen, ist in München mit großen wirtschaftlichen Anstrengungen verbunden. Dazu kommt die große Unsicherheit für Wohninteressentinnen, die auf eine geförderte Wohnung angewiesen sind. Sie nehmen an einem relativ langen Planungs- und Nachbarschaftsbildungsprozess teil, ohne die Gewissheit zu haben, dass sie später eine Wohnung beziehen können. Oder sie verzichten auf die Teilnahme an diesem Prozess und warten bis zur Zuteilung des WB-Scheins. In diesem Fall muss die Genossenschaft finanzielle Vorleistungen erbringen, die zu einer Erhöhung der Baunebenkosten führen.

In München, mit seinen hohen Mieten und dem kontinuierlichen Wegfall von Belegungsbindungen, ist es im Rahmen des Projekts nicht gelungen, die Potenziale genossenschaftlicher Selbsthilfe, die nicht zuletzt auch mit einer Entlastung der öffentlichen Haushalte verbunden sein könnten, als Kriterium bei der Vergabe von öffentlich geförderten Wohnungen einzuführen bzw. stärkere städtische Unterstützung in der Projektentwicklung einzuwerben.

Entmutigen lassen sich die Frauen nicht. Für sie ist es der richtige Ansatz, gemeinschaftliches Wohnen genossenschaftlich zu organisieren. Die Erfahrungen im Verlauf des ExWoSt-Projekts bedeuten für die FrauenWohnen eG allerdings, beim nächsten Projekt neue Strategien bei der Finanzierung entwickeln zu müssen, insbesondere in Bezug auf den Umgang mit dem geförderten Wohnungsbau.

Abbildung: Die ersten Pläne liegen vor: Bewohnerinnen diskutieren die EntwürfeAbbildung: Die ersten Pläne liegen vor: Bewohnerinnen diskutieren die Entwürfe

Abbildung: Grundriss des BauvorhabensAbbildung: Grundriss des Bauvorhabens

Projektträger des Modellvorhabens war die FrauenWohnen eG, die Projektforschung leistete Urbanes Wohnen München.

Zusatzinformationen

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Kontakt

Mathias Metzmacher
Referat II 12 - Wohnen und Gesellschaft
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