Modelle genossenschaftlichen Wohnens - Erschließen von Genossenschaftspotenzialen
Seit mehr als 20 Jahren gibt es unter anderem in Hamburg und Schleswig-Holstein eine wohnungspolitische Bewegung, die sich mit Alternativen zur traditionellen Wohnungsversorgung auseinandersetzt. Diese Entwicklung lässt sich mit den Stichworten Wohnprojekte, Bau- und Hausgemeinschaften, Neue Wohnformen und selbst bestimmte Nachbarschaften beschreiben. Eine große Zahl dieser Projekte sind in der Rechtsform der Genossenschaft umgesetzt worden. Akteure, Konzepte und Erscheinungsbilder dieser Wohnformen haben sich natürlich innerhalb dieser 20 Jahre verändert und sind weiter entwickelt worden. Dennoch ist das Interesse an nachbarschaftlichem Wohnen ungebrochen.
Da diese gemeinschaftlichen Wohnformen am Wohnungsmarkt kein Angebot fanden, wurden zahlreiche Wohnprojekte von ihren zukünftigen Bewohnern selbst initiiert und gegründet. In Hamburg konnte ein Großteil dieser Projekte bereits seit Ende der 1980er in genossenschaftlicher Form umgesetzt werden, eine Ergänzung entwickelte sich seit Mitte der 1990er Jahre mit der Umsetzung von Baugemeinschaften im individuellen Eigentum.
Die Anzahl der genossenschaftlichen Projekte in Hamburg ist im Vergleich mit anderen Bundesländern ungewöhnlich hoch und lässt sich mit der frühen Unterstützung durch die Politik und die Entwicklung eines professionellen Umfelds zur Projektentwicklung erklären. Aufgrund der Erfahrungen mit dem Altbau-Sanierungsprogramm zur Schaffung von preiswertem Wohnraum und zur Entwicklung neuer Wohnformen konnte die Weiterentwicklung von Wohnprojekten in den Hamburger Programmen des öffentlich geförderten Mietwohnungsbaus fortgeführt werden.
Die ersten Projekte begannen mit der Gründung von Nutzergenossenschaften. Eine erste Dachgenossenschaft wurde ebenfalls Ende der 1980er Jahre in Hamburg - aufgrund der ersten Erfahrungen der Nutzergenossenschaften mit dem hohen Aufwand der Gründung und Bewirtschaftung - als Träger für weitere Projekte gegründet. Eine weitere Dachgenossenschaft entstand in Hamburg 15 Jahre später.
In Schleswig-Holstein gibt es eine große Anzahl von Wohngruppenprojekten im individuellem Eigentum, die in den vergangenen 20 Jahren realisiert wurden. In dieser Zeit sind zwei neue Wohnungsgenossenschaften gegründet worden. Seit Bestehen eines Förderprogramms für genossenschaftliche Projekte im Jahre 2005 sind einige neue Projektinitiativen entstanden, die ihre Projekte umsetzen wollen. Bis Mitte 2006 sind aus diesen Initiativen heraus bereits zwei weitere neue Genossenschaften gegründet worden.
Aufgrund dieser sehr unterschiedlichen Vorgeschichte und der unterschiedlichen Strukturen der beiden Bundesländer zu diesem Thema mussten die Aktivitäten, insbesondere im Bereich der Aktionsforschung sowie die Empfehlungen für die beiden Länder, sehr spezifisch entwickelt und ausgearbeitet werden.
Das Forschungsvorhaben hat sich zum Ziel gesetzt, die Erfahrungen der letzten zwanzig Jahre aus Hamburg aufzuarbeiten, um zum einen die notwendigen Rahmenbedingungen zu benennen, und zum anderen konkrete Hilfestellungen und Anregungen zu geben und Aktivitäten zu entfalten, um das genossenschaftliche Wohnen in seiner oben beschriebenen Form weiter zu entwickeln.
Um dieses zu erreichen, wurden
Bundesweit wurden neue, nachbarschaftlich orientierte genossenschaftliche Wohnformen nur dort erfolgreich umsetzt, wo die vier Rahmenbedingungen Gruppe, Grundstück, Geld und Beratung vorhanden waren. Einzelne Ausnahmen, "Leuchtturmprojekte", bestätigen diese Kernaussage. Für Hamburg und Schleswig-Holstein lässt sich diese These eindeutig nachweisen und bedeutet konkret:
Im Rahmen des Forschungsvorhabens wurden interessierte Personen und Initiativen und sonstige Beteiligte angesprochen, zusammengeführt und umfangreich informiert.
Vielen Menschen sind die Wohnqualitäten der nachbarschaftlich orientierten, genossenschaftlichen Wohnformen nicht bekannt. In den Medien spielt dieses Thema kaum eine Rolle. Deshalb müssen Möglichkeiten und Anlässe der Erstinformation geschaffen werden. In Schleswig-Holstein wurden zu diesem Anlass dezentral verschiedene Veranstaltungen in Kooperation mit unterschiedlichen Partnern durchgeführt. In Hamburg, wo es schon lange verschiedene Erstinformationsmöglichkeiten (feste offene Beratungstermine, Wohnprojektetage) gibt, wurde neben der Durchführung einer weiteren Erstinformationsveranstaltung ein weiteres Veranstaltungsformat (Baugemeinschaftsforum) entwickelt und erstmalig im November 2005 durchgeführt.
Inhaltlich geht es darum, interessierten Menschen Informationen über die Qualitäten der neuen Wohnformen, die Finanzierungsmöglichkeiten und die Trägerstrukturen (Rechtsform) zu geben. Das Thema Rechtsform nimmt dabei einen besonderen Raum ein. Hierzu können drei in der Praxis erprobte und erfolgreiche Modelle für die Umsetzung empfohlen werden:
Im Rahmen des Forschungsvorhabens wurden bestehende Gruppen und Genossenschaften zusammengeführt und informiert und es wurden konkrete Kooperationsprojekte entwickelt.
Viele der bestehenden Kleingenossenschaften, von denen es in Hamburg 22 gibt, sind inzwischen der Gründerzeit entwachsen und sehen sich im Alltag der Bewirtschaftung neuen Themen und Herausforderungen gegenübergestellt, bei denen sich die Frage der Kooperation neu stellt. In der Vergangenheit gab es kaum Formen der Zusammenarbeit - abgesehen von einzelnen bilateralen finanziellen Unterstützungen. Die bestehenden Angebote der Verbände werden meist nicht wahrgenommen, weil die spezifischen Konstellationen der kleinen Genossenschaften zu wenig Beachtung finden und zu wenig Rücksicht auf ehrenamtlich geführte Unternehmen genommen wird. Vor diesem Hintergrund wurde in Hamburg im Rahmen dieses Forschungsfeldes die Veranstaltungsreihe Koop Geno durchgeführt, die speziell die Hamburger Kleingenossenschaften angesprochen hat und auf ihre besonderen Interessen eingeht. Die Veranstaltungsreihe soll unter der Federführung der P99 GmbH, Wohnungsverwaltungsgesellschaft fortgeführt werden. Konkret ist ein Vorschlag entwickelt worden, Bauzustandsbesichtigungen (Gebäude Check) gemeinsam durchzuführen.
In Schleswig-Holstein wurden auf einer Veranstaltung speziell für Gruppen, die vor der Umsetzung eines Projekts stehen, intensiv die unterschiedlichen Dachgenossenschaftsmodelle vorgestellt und diskutiert.
Im Rahmen des Forschungsvorhabens wurden zur besseren Abstimmung der verschiedenen Beteiligten intermediäre Kooperationsformen entwickelt.
Um genossenschaftliche Projekte erfolgreich umzusetzen, sind viele Beteiligte notwendig, es sind hohe finanzielle Verpflichtungen einzugehen und es müssen verschiedene formale und gesetzliche Bedingungen eingehalten werden. Aus diesem Grund ist ein gutes Zusammenarbeiten der unterschiedlichen Beteiligten außerordentlich wichtig. Deswegen hat STATTBAU bereits 2004 der in Hamburg zuständigen Fachbehörde vorgeschlagen, eine intermediäre Koordinierungsrunde einzurichten, an der alle Beteiligten regelmäßig zusammenkommen, um die anstehenden Fragen gemeinsam zu diskutieren und Probleme aus dem Weg zu räumen. Seit Mai 2005 findet die Koordinierungsrunde Baugemeinschaften (KORB) statt, und hat sich in der kurzen Zeit schon als wichtiges Steuerungsgremium bewährt. Konkret konnte ein Vorschlag für das Verfahren der Vergabe städtischer Grundstücke erarbeitet werden.
In Schleswig-Holstein hat es in den vergangenen Jahren auch Diskussionen über Förderung und andere Themen gegeben, die in unregelmäßigen Abständen auf gesonderten Veranstaltungen und Workshops stattfanden. Auch hier wäre eine regelmäßige Sitzung ähnlich wie in Hamburg zu empfehlen, um die Projektentwicklung zu erleichtern.
Im Rahmen des Forschungsvorhabens wurden Informations- und Diskussionsrunden mit der traditionellen Wohnungswirtschaft durchgeführt.
Die traditionelle Wohnungswirtschaft hat sich viele Jahre nicht an der Diskussion über diese neuen Wohnkonzepte beteiligt. Es hat zwar auch in Hamburg und Schleswig-Holstein einzelne Projekte gegeben, allerdings blieben dies Einzelmaßnahmen ohne Folgewirkung. Seit einigen Jahren aber gibt es in Hamburg konkrete und Erfolg versprechende Formen der Zusammenarbeit, so dass in Hamburg inzwischen schon acht traditionelle Genossenschaften mit diesen Themen beschäftigt sind. Um hier weiter die bestehenden Genossenschaften über die Qualitäten und Vorteile dieser Konzepte zu informieren und ggf. Vorurteile abzubauen, wurde eine Veranstaltung in Flensburg mit Unterstützung des Verband Norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW) und des Innenministeriums Schleswig-Holstein durchgeführt. Eine weitere Veranstaltung in Kooperation mit dem VNW wurde am den 6.9.2006 in Hamburg durchgeführt.
Traditionelle Genossenschaften sind die idealen Partner für Gruppen, die nicht das nötige Eigenkapital aufbringen können, welches im Rahmen der Förderprogramme notwendig ist, und auch nicht weitgehende Autonomie für sich beanspruchen wollen. Auch hier hat sich gezeigt, dass erfolgreiche Projekte als Vorbilder Schule machen: der Geschäftsführer der Wohnungsbaugenossenschaft Langenfelde eG, die Ende 2004 ein Kooperationsprojekt erfolgreich umgesetzt hatte, ist seitdem ein gefragter Redner auf Veranstaltungen der traditionellen Wohnungswirtschaft, um seine Erfahrungen mit dem realisierten Projekt vorzustellen.
Im Rahmen des Forschungsvorhabens wurden für bestimmte Handlungsfelder Arbeitsmaterialien entwickelt, die zu Themen, bei denen es in der Vergangenheit Probleme bei der Projektentwicklung oder der Bewirtschaftung von Beständen gab, konkrete Hilfestellung bieten sollen.
Im Zuge dieses Modellvorhabens wurden die Erfahrungen mit neuen genossenschaftlichen Wohnkonzepten, die in den letzten 20 Jahren in Hamburg und Schleswig-Holstein gemacht wurden, (über Interviews) genauer erfasst, betrachtet und ausgewertet. Dabei wurden bestimmte Handlungsfelder herausgearbeitet, in denen Defizite bei der Projektentwicklung bestehen. Bei einigen Defiziten konnte im Rahmen dieses Forschungsfeldes keine Lösung entwickelt werden, hier können nur Vorschläge gemacht werden, wie dieses Problem anzugehen wären (z.B. Finanzierung eines Beratungsangebots in Schleswig-Holstein durch das Land, Verfahren für die Vergabe von städtischen Grundstücken).
Für eine Reihe von anderen Problem- bzw. Themenfeldern konnten konkretere Materialien entwickelt werden:
Die nachbarschaftlich orientierten, genossenschaftlichen Wohnformen in Hamburg und Schleswig Holstein erfreuen sich - in unterschiedlicher Intensität - einer steigenden Nachfrage und werden zunehmend auch von der Landes- und auch der Kommunalpolitik positiv wahrgenommen. In dieser wohnungspolitischen Wetterlage war die Durchführung dieses Modellvorhabens von besonderer Bedeutung, da
Insgesamt hat das Forschungsvorhaben damit einen weiteren Beitrag geleistet, um die Akzeptanz dieser neuen Wohnform zu erhöhen und die Umsetzung zu erleichtern. Damit hat es einen bedeutenden Beitrag zu einer modernen, nachhaltigen und den Bedürfnissen breiter Bevölkerungsschichten angepassten Wohnraumversorgung in genossenschaftlicher Form geleistet.
Projektträger des Modellvorhabens war die Stattbau Hamburg Stadtentwicklungsgesellschaft mbH.