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Zwischennutzungen und Nischen im Städtebau als Beitrag für eine nachhaltige Siedlungsentwicklung

Konzept

Fallstudienaktualisierung und Recherche

Die vorliegenden ostdeutschen Fallstudien aus dem Forschungsvorhaben "Zwischennutzung und neue Freiflächen – Städtische Lebensräume der Zukunft" wurden aktualisiert und auf weiter bestehenden Innovationsgehalt untersucht. Zusätzlich wurden bundesweit übertragbare Zwischennutzungs- und Nischenprojekte recherchiert und ein Auswahlvorschlag erstellt. Dabei wurden Konzepte und Lösungsansätze gesucht, die eine möglichst große Bandbreite städtischer Lagen und verschiedener Stadtgrößen abbilden.

Fallstudienauswertung

Die insgesamt 41 ausgewählten Fallstudien innovativer Zwischen- und Nischennutzungen wurden zusammenführend strukturiert und hinsichtlich der Forschungsleitfragen vertiefend untersucht. Das Forschungsinteresse bezog sich hierbei auf die Herausarbeitung allgemeiner Rahmenbedingungen und übertragbarer Strategien, die in Handlungsempfehlungen für die Praxis überführt wurden. Zu besonderen Fragestellungen des Planungs- und Bauordnungsrechts, des Privatrechts und der Werteentwicklung wurden ergänzende Studien durch Fachgutachter erstellt.

Projektwerkstätten

Um den Erfahrungsaustausch zwischen ausgewählten kommunalen Projektträgern zu fördern und externe Experten verschiedener Fachbereiche einzubeziehen, wurden zwei Projektwerkstätten durchgeführt. Eine erste Werkstatt fand am 5. September 2007 im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) in Bonn statt. Die zweite Projektwerkstatt fand in größerem Rahmen am 13. März 2008 im Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung in Berlin (BMVBS) statt.

Forschungsleitfragen

Im Rahmen der Projektbearbeitung waren folgende Forschungsleitfragen zu beantworten:

  1. Wie können Zwischen- und Nischennutzungen optimal für erweiterte und strukturfördernde städtebauliche Qualitäten im Stadtumbau Ost und West und als wertvolle Elemente nachhaltiger Stadtentwicklung genutzt werden?
  2. Wo sind in Ost- und Westdeutschland Zwischen- und Nischennutzungen städtebaulich geduldet, erwünscht oder sogar erforderlich?
  3. Wer oder was sind Zwischen- und Nischennutzer in ost- und westdeutschen Stadtumbaukommunen? Welche Akteure können für Zwischen- und Nischennutzungen gewonnen werden? Welche Akteure suchen nach Raum für Zwischen- und Nischennutzungen?
  4. Wie können Zwischen- und Nischennutzungen planerisch und finanziell in die allgemeine städtebauliche Entwicklung integriert werden?
  5. Inwieweit erfordern Zwischen- und Nischennutzungen einen innovativen Ansatz städtebaulicher Instrumente? Spielen hierbei temporäre Festsetzungen in der Bauleitplanung eine Rolle?

Suche und Auswahl der Beispielprojekte

Die deutschlandweite Suche nach Zwischen- und Nischennutzungsprojekten umfasste neben einer intensiven Literaturrecherche und Expertenumfragen auch eine gezielte Anfrage an Klein- und Mittelstädte. Aus 116 recherchierten Projekten aus dem ganzen Bundesgebiet wurden für die Fallstudienauswertung im Forschungsvorhaben 41 Beispielprojekte ausgewählt. Die Auswahl erfolgte aufgrund der Kriterien der "Werkstatt: Stadt" – Projektsystematik (Projektreife, Städtebaurelevanz, Praxistauglichkeit, Innovationsgehalt und Vorbildeignung) in einem mehrstufigen Auswahlverfahren. Die Forschergruppe suchte Lösungsansätze, die über den Einzelfall hinaus übertragbar sind bzw. Anregungen für ähnliche Standorte geben. Projekte mit Ortsbezug und Einbeziehung lokaler Akteure wurden favorisiert. Die ausgewählten Projekte werden ausführlich in Werkstatt: Praxis Heft 57 beschrieben. Das Dokument steht unter Veröffentlichungen zum Download zur Verfügung (siehe Link rechts).

Ergänzende Studien

Im Rahmen des Forschungsvorhabens wurden zu drei Fragestellungen ergänzende Studien erarbeitet. Die Dokumente stehen unter Veröffentlichungen zum Download zur Verfügung (siehe Link rechts).

Planungs- und bauordnungsrechtliche Genehmigung von Zwischennutzungen

(Prof. Dr. Gerd Schmidt-Eichstaedt, Plan und Recht GmbH, Berlin)
Der einfachste Weg zur baurechtlichen Genehmigung von Zwischennutzungen ist die bauplanungs- bzw. bauordnungsrechtliche Befreiung. Mit ihr ist es möglich, flexibel auf die spezifischen Anforderungen von Zwischennutzungen zu reagieren, was bei formellen Verfahren meist nicht möglich ist. Das bestehende rechtliche Instrumentarium reicht zur Genehmigung von Zwischennutzungen in den meisten Fällen aus. Es besteht in der Praxis aber ein Bedarf zu einer besseren Information über die Anwendungsmöglichkeiten der rechtlichen Instrumente.

Vertragsrechtliche Regelungsbedarfe bei Zwischennutzungen

(Carsten Strasen, Streifler & Kollegen Rechtsanwälte, Berlin)
Wesentliche Elemente bei Zwischennutzungsverträgen sind die Regelungen zu Nutzungsdauer und Kündigung. Die für Zwischennutzungen notwendigen rechtlichen Regelungen sind einzelfallabhängig, im Normalfall können jedoch Standardverträge angepasst werden. Zu bedenken sind etwa Vereinbarungen für den Fall einer sich einstellenden gewünschten Verstetigung der Zwischennutzung, zu Haftungsfragen und zur Übernahme bzw. Verteilung der laufenden Kosten. Für gewerbliche Immobilien kann eine notarielle Räumungsvereinbarung zusätzliche Rechtssicherheit bieten.

Einfluss von Zwischennutzungen auf die Wirtschaftlichkeit von Immobilien

(Egbert Dransfeld/Daniel Lehmann, Institut für Bodenmanagement, Dortmund)
Wirtschaftliche Auswirkungen von Zwischennutzungen auf Immobilien bestehen in der Erzielung von Einnahmen für den Eigentümer bzw. in der Senkung seiner Kosten. Der Einfluss von Zwischennutzungen auf den Verkehrswert ist nur schwer quantifizierbar, da dieser über Vergleichspreise ermittelt wird, welche für Brachen und leerstehende Gebäude häufig nicht vorliegen. Zwischennutzungen beeinflussen den Verkehrswert einer Liegenschaft durch die Standortvorbereitung und eine mögliche zeitliche Verkürzung von Nutzungslücken. Die Vorteile einer Zwischennutzung lassen sich immer nur im Vergleich mit der Situation ohne Zwischennutzung ermitteln.

Zusatzinformationen

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Kontakt

Evi Goderbauer
Referat I 2 - Stadtentwicklung
Tel.: +49 228 99401-2319