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Baukultur für das Quartier
Prozesskultur durch Konzeptvergabe

Ergebnisse

Erste Zwischenergebnisse aus der Analyse der Fallbeispiele, aus den Experteninterviews und der Fachtagung können in Bezug auf Zugänglichkeit der Verfahren, allgemeiner Vorgaben und zum Preis gewonnen werden:


Zugänglichkeit des Verfahrens

  • Ein wesentlicher Vorteil von Konzeptverfahren hinsichtlich der baukulturellen und sozialen Qualität von Projekten, die daraus entstehen, ist die Tatsache, dass solche Verfahren besondere Akteurinnen und Akteure anziehen: vielfältige, kleinere, ungewöhnliche, innovativere Akteurinnen und Akteure und solche, die eine besondere Agenda etwa in sozialer, kultureller und auch baukultureller Hinsicht verfolgen. Eine wichtige Voraussetzung dafür sind niedrige Einstiegsschwellen ins Verfahren, d.h. es braucht Verfahrensarten, bei denen eine Teilnahme mit vergleichsweise geringem finanziellem Aufwand möglich ist. Die Qualifizierung der Projekte kann im Verfahrensverlauf schrittweise erfolgen und muss nicht in gesamtem Umfang zu Projektbeginn umgesetzt werden.

  • Wesentlich für die Zugänglichkeit solcher Verfahren (wenn ein Verfahren in einer Stadt nicht nur einmal, sondern regelmäßig angewandt werden soll) ist die Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Entscheidungen. Dies erreicht man durch sorgfältig formulierte Ausschreibungsunterlagen samt gut erläuterten Entscheidungskriterien, durch Transparenz der Entscheidung (nachvollziehbare Protokolle) sowie öffentlich zugängliche Information über die Resultate.

  • Der Zugang zu Verfahren verbessert sich, wenn diese regelmäßig durchgeführt werden und auch private Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer davon überzeugt werden, in Kooperation mit der Stadt oder alleine solche Verfahren durchzuführen.

  • Konzeptverfahren sind sowohl für gemeinschaftliche Wohnformen als auch für innovative Entwicklerinnen und Entwickler im Allgemeinen sinnvoll.

Vorgaben

  • Die Entscheidungskriterien müssen in der Ausschreibung genannt, klar und deutlich formuliert und fundiert erläutert (falls nötig) sein, damit die eingereichten Konzepte auf die Anforderungen entsprechend reagieren können. Für die genannten Kriterien muss die entsprechende Kompetenz im Entscheidungsgremium vorhanden sein, die Mitglieder des Gremiums sollen in der Ausschreibung genannt sein. Es sollten nicht zu viele Kriterien vorgegeben werden.

  • Zu anspruchsvolle Kriterien (sowohl KO-Kriterien (Eignungskriterien) als auch Auswahlkriterien) verhindern die Teilnahme wichtiger Akteurinnen und Akteure und reduzieren somit die Auswahl hochwertiger Konzepte – die Verfahren sollten grundsätzlich so offen wie möglich und so eingeschränkt wie unbedingt nötig aufgesetzt werden: fokussieren, Ziele klar machen (das erleichtert innovative Angebote im Unterschied zu schematischen Vorgaben). In Konzeptverfahren sollt, soweit rechtlich möglich, der Druck auf den Bodenmarkt nicht an die Teilnehmerinnen und Teilnehmer weitergegeben werden.

  • Zu hohe Hürden durch Eignungskriterien (KO-Kriterien) können dazu führen, dass möglicherweise gute Projekte ausgeschieden werden müssen. Es ist deshalb sinnvoll, nur unbedingt nötige Eignungskriterien vorzugeben und diese durch Auswahlkriterien zu ergänzen, mittels derer die Einreichungen im Vergleich bewertet werden können, statt unterhalb einer gewissen Schwelle automatisch ausgeschieden werden zu müssen.

  • Anforderungen an Konzepte können auf mehrere Grundstücke / Verfahren / Projekttypen aufgeteilt werden, statt jedes Grundstück mit jeder Vorgabe zu belasten. Anforderungen sollten je nach Ort im Quartier spezifiziert und angepasst werden.

  • Ebenso können bei mehreren Verfahren unterschiedliche Anforderungen angewandt werden, von städtebaulichen und architektonischen Fragestellungen bis zu Nutzungsmischung, insbesondere auch Gewerbenutzung, bezahlbarem Wohnen und besonderen Wohntypologien.

  • Konzeptverfahren eignen sich, baukulturelle Vorgaben für die Nutzung der ausgeschriebenen Grundstücke zu machen, etwa hinsichtlich Städtebau, Nutzungsmischung, Bestandserhaltung, hochwertiger Erdgeschoßnutzung, Freiraumgestaltung, Quartiersbezug etc.

  • Konzeptverfahren sollten generell von den Einreichungen eine Auseinandersetzung mit dem Quartier fordern, von Aussagen zum Quartiersbezug über spezifische Angebote fürs Quartier bis zu geplanten Kooperationen.

  • Ebenso kann die Nennung von Kooperationspartnerinnen und -partnern (Trägerinstitutionen, Nutzerinnen und Nutzer, Gewerbetreibende etc.) bzw. deren Beteiligung bei der Konzepterstellung verlangt bzw. erwünscht und bewertet werden.

  • Das Abverlangen von detaillierten Architekturkonzepten ist für die wettbewerbliche Phase solcher Verfahren oft nicht sinnvoll, weil es prohibitiv gegenüber weniger finanzstarken Akteurinnen und Akteuren wirkt. Stattdessen sollten schrittweise Formen auch der architektonischen Qualifizierung eingesetzt werden. Es kann in vielen Fällen jedoch sinnvoll sein, bereits architektonische Funktions- / Nutzungs­konzepte oder die Nennung eines zu beauftragenden Architekturbüros oder einer Liste von Architekturbüros, die zu einem Planungswettbewerb geladen werden sollen, zu verlangen.

  • Für die Darstellung der verlangten Konzepte sollte den Teilnehmerinnen und Teilnehmer möglichst viel Freiheit gelassen werden – allerdings müssen die eingereichten Konzepte vergleichbar bleiben.

  • Es sollte vor, während und nach dem Verfahren Raum für Eigeninitiative und Engagement der Teilnehmerinnen und Teilnehmer sowie anderer beteiligter Akteurinnen und Akteure vorhanden sein.

Preis

  • Für Konzeptverfahren sollten entweder ausschließlich qualitative Kriterien und ein fixierter Preis eingesetzt werden, oder, wenn das Preiskriterium unbedingt nötig ist und sich nicht vermeiden lässt, sollte der Preis in der Bewertung insgesamt ein geringeres Gewicht als die qualitativen Kriterien zusammengenommen besitzen.

  • Das Modell Erbbaurecht ist – neben seinen anderen Vorteilen – für die Umsetzung innovativer Konzepte besonders geeignet, weil die Vertragspartner/innen langfristig aneinander gebunden bleiben und im Erbbaurechtsvertrag konkrete Vorgaben für die Nutzung gemacht werden können. Außerdem reduziert das Modell die Einstiegskosten für die Entwicklerinnen und Entwickler.

  • Es ist sinnvoll, Möglichkeiten für reduzierte Preise für jene Akteurinnen und Akteure zu nützen, die dafür Entsprechendes leisten, zum Beispiel bezahlbares Wohnen und hohe Qualität bieten.

  • Grundstücke müssen von Kommunen (je nach landesrechtlicher Situation) meist "in der Regel" zum Verkehrswert und "in der Regel" basierend auf gutachterlicher Verkehrswertermittlung verkauft werden. Das bedeutet, dass bei nicht regelhaften Verkäufen davon abgewichen werden kann. Besondere Anforderungen an die Konzepte können preismindernd eingesetzt werden. Das hilft herausragenden Konzepten, weil hohe Grundstückskosten die Möglichkeiten für soziale und ökologische Qualitäten reduzieren.

  • Für nicht besonders finanzstarke Akteurinnen und Akteure ist eine Anhandgabephase nach der Verfahrensentscheidung sinnvoll, in der die Finanzierung vorbereitet werden kann.

Bewertung

  • Der sinnvollste Weg, um innovative Konzepte zu gewinnen, ist die Bewertung durch ein Fachgremium (ähnlich einer Jury eines Architekturwettbewerbs, allerdings mit Kompetenzen entsprechend den Entscheidungskriterien) statt einer Bepunktung von quantifizierten Kriterien mithilfe einer Matrix. Dadurch können die Konzepte im Vergleich zueinander statt jedes einzeln für sich bewertet werden. Eine Matrix kann auf nicht vorbedachte, innovative Konzepte nicht eingehen und benachteiligt diese daher. Außerdem tendieren Verfahren mit hoher Konkurrenz dazu, dass fast alle Konzepte die maximale Punktezahl erreichen, sodass die Matrix in diesen Fällen nicht als Entscheidungsgrundlage dienen kann.

  • Eine breite, fachlich kompetente Jury aus Internen und Externen ist eine hervorragende Grundlage für die rechtliche Absicherung der Entscheidung.

  • Es ist sinnvoll, das Zusammenspiel der zu bewertenden Projekte untereinander und mit dem Umfeld zu bewerten und in die Entscheidung einzubeziehen – vorbildlich dafür ist das in Tübingen eingesetzte Ampelsystem. Wenn so vorgegangen wird, sollte das jedenfalls in der Ausschreibung deutlich gemacht werden.

  • Eine qualifizierte Entscheidung gewinnt durch die persönliche Präsentation der Konzepte durch die Teilnehmerinnen und Teilnehmer.

  • Die Vorgangsweise bei der Entscheidung kann dem Schema eines Architekturwettbewerbs folgen: Nennung von klaren und offenen Qualitätskriterien in einer gut formulierten Ausschreibung, öffentliches Informationsgespräch mit dem Entscheidungsgremium, Vorprüfung der eingereichten Konzepte, vergleichende Entscheidung durch das Gremium anhand der Qualitätskriterien, Veröffentlichung des Protokolls und Information über das Resultat.

Qualifizierung der Projekte

  • Anstatt bei Verfahrensbeginn maximal ausgearbeitete Konzepte zu verlangen, sollten zunächst nur kurze Konzeptdarstellungen mit Fokus auf zentrale Anliegen und Ziele des Verfahrens verlangt werden. Alles Weitere sollte mittels schrittweiser Qualifizierung entwickelt werden. Dafür können begleitende Gremien oder Prozessbegleitungen wichtige Unterstützung leisten.

  • Gleichzeitig sollten die wichtigsten Ziele des Verfahrens und gewünschte Eigenschaften der ausgewählten Einreichungen klar dokumentiert und über den Verlauf der Projektentwicklung verfolgt werden, um gegebenenfalls, bei Verlust wichtiger Eigenschaften, gegensteuern zu können – dafür braucht es Instrumente.

  • Methoden der Qualitätssicherung sind beispielsweise vertragliche Regelungen (Kaufvertrag, Erbbaurechtsvertrag, städtebaulicher Vertrag) ggf. mit Vertragsstrafen und Rückabwicklungsklauseln, Anhandgabephasen mit abschließender Überprüfung oder Kommentierung, Gestaltungsbeiräte und andere begleitende Gremien etc.

  • Die Integration von Bürgerbeteiligung oder Beteiligung wichtiger Stakeholder in das Verfahren oder die Qualifizierungsphase kann zur Qualität der Resultate beitragen.

  • Es ist sinnvoll, Konzeptverfahren in umfassendere Prozesse und Programme zu integrieren: Kommunale Konzepte und Pläne, Beteiligungsformen, Integration mit Planungsprozessen, angepasste Verfahren für verschiedene Zielgruppen, Möglichkeiten der Kooperation zwischen Käuferinnen und Käufern, gegebenenfalls auch Kombination mit anderen Verfahrensformen.

Zusatzinformationen

Kontakt

Karin Hartmann
Referat I 7 - Baukultur und Städtebaulicher Denkmalschutz
Tel.: +49 228 99401-1219