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Umzugsmobilität und ihre Wirkung auf lokale Wohnungsmärkte

Konzept

Forschungsleitfragen

  • Wie lassen sich die allgemeinen Prozesse der Umzugsmobilität in wachsenden Städten beschreiben?
  • Welche Umzugsketten lassen sich durch den Neubau in wachsenden Kommunen beobachten? Wie laufen diese ab? Lassen sich typische Wechselwirkungen und Fallkonstellationen ableiten?
  • Wie wirken sich der Neubau von geförderten Mietwohnungen und Eigenheimen, kommunale Konzeptvergaben mit Quoten für bestimmte Anteilen von geförderten und mittelpreisigen Neubauwohnungen, Neubau von Genossenschaftswohnungen, Neubau von Mietwohnungen privater Anbieter, Neubau von hochpreisigen Wohnungen u. ä. in den Umzugsketten aus?
  • Welche Mengeneffekte werden innerhalb der Umzugsketten erzeugt? Wie hoch ist die Anzahl der Haushalte, die an Wohnwertveränderungen teilnehmen?
  • Welche Umzugsmotive/ Fortzugsgründe haben die verschiedenen Haushaltstypen?
  • Wie verlaufen die Umzugsprozesse innerhalb und zwischen verschiedenen Teilräumen? Welche Aufwertungs- bzw. Abwertungsprozesse sind durch Umzugsmobilität in den verschiedenen Stadtteiltypen feststellbar?
  • Welche Mietpreisveränderungen sind nach Mieterwechsel zu beobachten? Welche Effekte ergeben sich aus den unterschiedlichen Preisniveaus der Lagetypen und zwischen den Quartieren für ansonsten vergleichbare Wohnungen?
  • Welche baulichen Maßnahmen sind nach Umzug in den Bestandswohnungen festzustellen?
  • Welche Rolle spielen die unternehmensinternen Umzüge?
  • Welche Rolle spielt die Filteringtheorie im Rahmen der Umzugsketten?
  • Wie sind die Marktprozesse im Rahmen der regulierenden Instrumente sowie der Anreizinstrumente einzuordnen?

Forschungskonzeption

Der Projektablauf gliedert sich in die folgenden Leistungsbausteine: Nach einer einleitenden Aufbereitung des aktuellen Forschungsstandes und der zentralen Forschungsleitfragen auf Basis von Recherchen und Fachinterviews finden empirische Untersuchungen in den Fallstudienstädten Leipzig, Nürnberg, Köln sowie der neu hinzugekommenen vierten Fallstudienstadt Bremen statt.

Das Diagramm stellt den geplanten Ablauf des Projektes vom aktuellen Forschungsstand, über Fallstudienuntersuchungen und Workshops bis zum Ergebnistransfer schematisch dar. ProjektablaufdiagrammProjektablaufdiagramm Quelle: IRI - Institut für Raumforschung & Immobilienwirtschaft

Bei den empirischen Untersuchungen stellen die Befragung der umgezogenen Haushalte, die Auswertung der Daten aus den Einwohnermelderegistern sowie die Eigentümerbefragung eigene Arbeitspakete dar. Zusätzlich sollen vertiefende Auswertungen in ausgewählten Quartieren durchgeführt werden.

Der für dieses Forschungsprojekt entwickelte Ansatz ergänzt und erweitert die bislang verwendete Methodik zur Untersuchung der Umzugsketten durch einen systematischeren und ganzheitlicheren Zugang zur Mobilität am Gesamtmarkt.

Es sollen nicht nur Umzüge von Wohnungsnutzern aufgrund einzelner Neubauvorhaben beschrieben und verfolgt werden, sondern es sollen aufgrund der repräsentativen Befragung aller Umziehenden (Stichprobengröße: 10.000 pro Stadt) in einem Jahr in vier Städten alle Bewegungen von Wohnungsnutzern erfasst und ausgewertet werden.

Somit kann in einem in unterschiedliche Teilsegmente (z. B. Preis und Größe der Wohnung) unterteilten Marktmodell gezeigt werden, welche Bewegungen zwischen den Marktsegmenten zu beobachten sind, wo die größte Fluktuation entsteht und wo am wenigsten Bewegung auszumachen ist. Somit lässt sich ein generelles "Mobilitätsprofil" für jeden der vier kommunalen Wohnungsmärkte erstellen. Mithilfe dieses Gesamtmodells lassen sich dann konkrete Fragen zur Umzugsmobilität in Bezug auf bestimmte Teilsegmente beantworten. Aus welchen Marktsegmenten stammen die neuen Bewohner der teuersten Wohnungen? Welche Mobilität lässt sich im Bereich der mittelpreisigen Wohnungen erkennen? Lässt sich ein Filtering-down-Prozess von teureren Wohnungen quantitativ beobachten oder auf welcher Stufe verpuffen derartige Prozesse? Auf Grundlage der Frage nach der Veränderung der Wohnsituation in Folge des Umzugs können überdies weitere Erkenntnisse zu den Wirkungen des Filtering beschrieben werden.

Im Quervergleich der Ergebnisse aller vier Wohnungsmärkte lassen sich zudem mögliche Unterschiede und Gemeinsamkeiten vor dem Hintergrund von Marktanspannung oder lokaler Wohnungspolitik analysieren.

Durch weitere Auswertungsbausteine, wie eine Eigentümerbefragung und die Verknüpfung und Anreicherung der Datenbasis mithilfe der Auswertung digitaler Plattformen (ImmobilienScout 24, Ebay-Kleinanzeigen etc.), können Aussagen zum Umgang der Eigentümer mit freigezogenen Wohnungen und auch zur räumlichen Struktur der Umzugsmobilität in den jeweiligen Städten gewonnen werden. Diese ergänzenden Informationen und Daten werden helfen, das Funktionieren der Umzugsmobilität im jeweiligen lokalen Markt besser zu verstehen und das gewonnene Marktmodell zu plausibilisieren.

In der Summe der empirischen Arbeiten entsteht eine komplexe und realitätsnahe Abbildung der Umzugsbewegungen in den vier lokalen Märkten und innerhalb dieser Märkte zwischen den einzelnen Teilmärkten bzw. Segmenten. Auf dieser Basis wird es möglich, die Versorgungswirkungen unterschiedlicher Wohnungspolitiken und insbesondere Förderpolitiken zu beurteilen und die diesbezüglichen Forschungsfragen zu beantworten. Für die entsprechenden Modellrechnungen und Szenarien werden realitätsnahe Annahmen zu formulieren sein, in welchem Segment und in welchem Ausmaß eine Förderung zur Ausweitung des Wohnungsangebotes führt. Auf der Basis der empirischen Ergebnisse kann dann ermittelt werden, welche Nachfrageverlagerungen (Umzugsketten) sowie daraus resultierende Entlastungen in anderen Segmenten ausgelöst werden. Im Vergleich unterschiedlicher Förderstrategien kann die Relation von Förderaufwand zu Versorgungswirkung als Maß für die Effizienz der unterschiedlichen Förderstrategien ermittelt werden.

Empirisches Untersuchungsdesign

Die Befragung der umziehenden Haushalte startet in den vier Fallstudienstädten im Januar 2018. Hauptbestandteil der Befragung ist eine umfassende schriftliche Befragung in den Fallstudienstädten. Hierfür werden im Februar 2018 ca. 10.000 Fragebögen pro Fallstudienstadt an Haushalte postalisch versendet, die innerhalb des Jahres 2017 umgezogen sind. Schon ab Januar und parallel zur schriftlichen Befragung erfolgt eine Online-Befragung, die sich auch an Umgezogene des Jahres 2018 wendet. Aus dem Befragungsrücklauf wird mittels statistischer Verfahren eine Segmentierung des jeweils untersuchten Wohnungsmarktes entwickelt (Preis als zentraler, aber nicht alleiniger Faktor), so dass die erfassten Wohnungen einem jeweiligen Segment zugeordnet werden können. So entstehen segmentbezogene Teilstichproben.

In der Abbildung sind die Umzugswahrscheinlichkeiten zwischen unterschiedlichen Wohnungsmarktsegmenten in einer Matrix dargestellt. Matrix mit empirisch ermittelten Umzugswahrscheinlichkeiten zwischen den WohnungsmarktsegmentenMatrix mit empirisch ermittelten Umzugswahrscheinlichkeiten zwischen den Wohnungsmarktsegmenten Quelle: Quaestio

Bei ausreichend großen Teilstichproben kann auf dieser Basis schließlich statistisch valide gezeigt werden, welche Umzugsverflechtungen im gleichen Segment und zu anderen Segmenten bestehen (Gesondert zu berücksichtigen sind selbstverständlich die Fort- und Zuzüge in andere lokale Wohnungsmärkte). Die Befragung von Eigentümern von Wohnimmobilien erfolgt im Anschluss an die Befragung der Umziehenden. Mit Hilfe dieser Befragung soll analysiert werden, welche Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Zusammenhang mit einem Umzug durchgeführt werden und welche Mietpreisanpassungen daraus erfolgen.

Die Durchführung der Befragung soll in Zusammenarbeit mit den Kassen- und Steuerämtern der jeweiligen Kommunen erfolgen.

Parallel zu den Befragungen erfolgt die Auswertung des Einwohnermelderegisters. Als Auswertungszeitraum wurde das Jahr 2017 (01.01.2017 bis 31.12.2017) festgelegt. In Abstimmung mit den Kommunen wurde ein einheitlicher Merkmalskatalog für die Ausspielung der Meldedaten erstellt. Für die Auswertungen zur Umzugsmobilität werden die Daten aus dem Einwohnermelderegister über die Adressangaben mit weiteren Daten mit Raumbezug verknüpft. Hierfür wurden Geodatenbanken erstellt. Die Grundlage dieser Datenbanken bilden die Adresskoordinaten des Liegenschaftskatasters.

Die Abbildung zeigt die Verknüpfung der unterschiedlichen Datenquellen zur Umzugsmobilität in einer schematischen Übersicht. Schema der DatenverknüpfungSchema der Datenverknüpfung Quelle: IRI - Institut für Raumforschung & Immobilienwirtschaft

Im Rahmen der Auswertungen findet zunächst eine Haushaltsgenerierung statt. Die umfassenden Daten aus dem Einwohnermelderegister bieten eine gute Grundlage für die Ermittlung von Wahrscheinlichkeiten für die Umzüge zwischen verschiedenen Segmenten (Lage-, Markt-, Zustandssegmente) innerhalb des lokalen Wohnungsmarktes. Mit Hilfe dieser Wahrscheinlichkeiten kann ein Modell für „synthetische Umzugsketten“ gebildet werden, mit welchem z. B. die Wirkungen von Baumaßnahmen auf den lokalen Wohnungsmarkt simuliert werden können. Zusätzlich bieten die vorliegenden Daten aus dem Einwohnermelderegister durch die Angaben zu Quell- und Zieladresse des Umzugs und aufgrund der Angabe des Umzugs- bzw. Ummeldedatums Möglichkeiten zur Bildung realer Umzugsketten.

Zusatzinformationen

Kontakt

Iris Ammann
Referat II 12 - Wohnen und Gesellschaft
Tel.: +49 228 99401-1576