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Bundesarbeitskreis Wohnungsmarktbeobachtung

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Wohnungsmarktbeobachter von Bund, Ländern, Landesförderbanken sowie Forschungsinstituten trafen sich am 13. und 14. November im Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung. Das zweimal im Jahr stattfindende Treffen des Bundesarbeitskreises Wohnungsmarktbeobachtung dient dem Austausch über aktuelle Markttrends und Analysemethoden.
Fachbeitrag: November 2014

Bundesarbeitskreis WohnungsmarktbeobachtungDie Expertinnen und Experten diskutierten Trends des Wohnungsbaus nach regionalen Schwerpunkten im Bonner Sitz des BBSR. Quelle: Schlag/BBSR

Im Fokus der Diskussion stand auch in der Herbstsitzung der Wohnungsmangel in den wachsenden Großstädten und Universitätsstädten, der sich in steigenden Mieten und Immobilienpreisen widerspiegelt. Daneben wurde das Wanderungsverhalten von jungen Menschen in die großen Städte thematisiert, das die Nachfrage nach Wohnraum erhöht. Tendenzen in Richtung Immobilienpreisblase sehen die Immobilienmarktexperten derzeit nicht. Gegen eine bedrohliche Entwicklung spreche, dass die Finanzierung von Immobilieninvestitionen keine Schräglage erkennen lasse. Zudem treibe die hohe Nachfrage in den Städten den Wohnungsmarkt an.

In Vorträgen wurden verschiedene Analysemethoden und -instrumente vorgestellt, darunter das Indikatorensystem Wohnimmobilienmärkte der Deutschen Bundesbank sowie die Marktbeobachtung der Oberen Gutachterausschüsse. Erörtert wurden die neuen Wohnungsmarktgutachten in Sachsen (Sächsische Aufbaubank) und Rheinland-Pfalz (empirica AG). Das BBSR präsentierte seine jüngst veröffentlichte Analyse zu wohnungspolitischen Strategien im Umgang mit der Aufwertung von Quartieren und Wohnungsbeständen.


Interview: "Übertreibungen korrigieren"

Matthias Waltersbacher, Referatsleiter Wohnungs- und Immobilienmärkte im BBSR, spricht über die Bedeutung der Wohnungsmarktanalysen, den anhaltenden Wohnungsmangel in wachsenden Großstädten und Universitätsstädten und über Konzepte im Umgang mit der starken Nachfrage nach Wohnraum.

Herr Waltersbacher, die im Bundesarbeitskreis Wohnungsmarktbeobachtung vereinten Experten sehen mehrheitlich keine Immobilienpreisblase in Deutschland. Welche Gründe sprechen aus Ihrer Sicht gegen eine Preisblase?
M.W.: Trotz extrem niedriger Zinsen sehen die meisten Experten keine allgemeine Immobilienblase. Gegen eine spekulative Überhitzung sprechen die tatsächlich starke Nachfrage nach Wohnraum in den Ballungsgebieten, die guten ökonomischen Rahmendaten wie Beschäftigtenzahlen oder die niedrige Arbeitslosenquote. Gleichzeitig gibt es keine grundlegenden Veränderungen bei der Finanzierung von Immobilieninvestitionen wie beim Beleihungsauslauf und dem Kreditvolumen. Dennoch kann es regional wegen hoher Erwartungen und der Flucht in das Betongold zu Übertreibungen kommen, die künftig wieder korrigiert werden müssen.

Die Mietpreisbremse wird die Mieten bei Wiedervermietung auf ausgewiesenen angespannten Märkten begrenzen. Wie können die Analysen aus der Wohnungsmarktbeobachtung die Umsetzung unterstützen? Braucht es eine noch bessere Datenbasis, um beispielsweise Gebiete festzulegen, in denen die Mietpreisbremse greifen soll?
M.W.: Die Länder werden ermächtigt, Gebiete auszuweisen, in denen die Mietpreisbremse gilt. Die Grundlage für diese Gebietskategorisierung sollten in der Regel differenzierte Gutachten sein, die vorhandene Daten aufgreifen und sie zueinander in Beziehung setzen. Dabei ist es wichtig, nicht auf einen oder wenige Indikatoren allein zu setzen, wie beispielsweise den Mietenanstieg oder die Miethöhe. Vielmehr sollten auch die entsprechende Kaufkraft der Haushalte und das Angebot verfügbarer Wohnungen berücksichtigt werden. Die Grenze der Datenverfügbarkeit wird aus Sicht der Wohnungsmarktbeobachtung dann schnell erreicht, wenn es darum geht, innerhalb von Gemeinden Gebiete zu unterscheiden. Denn auch diese Möglichkeit wird im Gesetzentwurf zur Mietpreisbremse eingeräumt. Hier stellen sich allerdings sehr schnell Probleme ein, weil oft nicht genügend kleinräumige Daten vorhanden sind.

Mit der Mietpreisbremse wird die Bedeutung der ortsüblichen Vergleichsmieten steigen. Wie lässt sich dabei die Stellung der Mietspiegel verbessern?
M.W.: In der öffentlichen Debatte wird häufig auf das Fehlen eines Mietspiegels für die Mietpreisbremsengebiete hingewiesen. Auch wenn wir mit Hilfe unserer Mietspiegeldatenbank davon ausgehen können, dass die große Mehrheit der Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten einen Mietspiegel aufweist, könnte es im Einzelfall sehr fraglich werden, wie ein Vermieter die 10%-Regel bemessen kann. Formal gibt es jedoch noch andere Möglichkeiten, die Ortsüblichkeit festzustellen. Unabhängig davon sollten Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten auf das Vorhandensein eines möglichst qualifizierten Mietspiegels hinwirken. Dabei könnten aus Sicht der Wohnungsmarktbeobachtung die Kriterien "modernisierte Wohnungen" und insbesondere "energetisch modernisierte Wohnungen" noch eindeutiger ablesbar sein.

Die Baufertigstellungszahlen zeigen, dass der Markt auf die steigende Nachfrage reagiert. Muss in den wachsenden Großstädten noch mehr gebaut werden, um dem Nachfrage-Plus zu entsprechen?
M.W.: In den meisten wachsenden Städten sind die Baufertigstellungen zwar deutlich gestiegen. Sie reichen jedoch noch nicht aus, um die angestauten Defizite auszugleichen. Hierbei sind von Kommune zu Kommune unterschiedliche Ansätze erkennbar: Zum einen sind die Innenentwicklungspotenziale noch stärker zu nutzen, das heißt die Bebauung von Brachflächen und Baulücken, aber auch Nachverdichtung von aufgelockerten Beständen. Zum anderen werden besonders attraktive Städte wohl auch neues Bauland ausweisen müssen, um neue Wohnungen in ausreichender Zahl zu errichten.

Gentrifizierung bzw. Verdrängung ist häufig eine unerwünschte Nebenwirkung von Quartiers- und Bestandsaufwertung: Wie kann Wohnungspolitik diese Begleiterscheinung stärker begrenzen?
M.W.: Die zukünftige Mietpreisbremse ist eine Reaktion auf die hohen Wiedervermietungsmieten in attraktiven Quartieren. Damit kann Auswüchsen wie 30-prozentigen Mietsprüngen wirksam begegnet werden. In den Kommunen sind stadtplanerische Instrumente wie "Erhaltungssatzungen" oder "Milieuschutzsatzungen" vorhanden, um in einem Quartier den Verdrängungsprozess abzufedern. Aber auch Belegungsmöglichkeiten im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung bieten Chancen für den Erhalt einer gemischten Struktur.

Vielfach zeigen ja auch stagnierende bzw. nur leicht steigende Mieten, dass in etlichen Regionen die Nachfrage nach Wohnungen rückläufig ist. Wird sich die Kluft zwischen attraktiven Großstädten und schrumpfenden Gebieten künftig noch vergrößern?
M.W.: Die Wohnungsmarktbeobachtung von Bund und Ländern beschäftigt sich auch mit schrumpfenden Regionen, die in allen Flächenbundesländern vorhanden sind. Oftmals sind es fehlende Beschäftigungsmöglichkeiten in den peripheren Regionen, die zu Abwanderung führen. Zudem hat die Wanderung junger Menschen in Richtung großer Städte auch außerökonomische Beweggründe im Sinne eines Schwarmverhaltens. Daraus leiten wir ab, dass es kurz- und mittelfristig zu keiner Trendumkehr kommen wird. Die Kluft dürfte eher noch größer werden.

(Interview: Christian Schlag)

Zusatzinformationen

Kontakt

Matthias Waltersbacher
Referat II 11 - Wohnungs- und Immobilienmärkte
Tel.: +49 228 99401-2610
Alexander Schürt
Referat II 11 - Wohnungs- und Immobilienmärkte
Tel.: +49 228 99401-2239