Dokumenttyp: Fachbeitrag Datum 15.04.2024 Baugenehmigungen

Deutlich abnehmende Genehmigungszahlen in Städten und auf dem Land

Bundesweit wurden im Jahr 2023 rund 94.100 Wohnungen weniger von den Bauämtern genehmigt als noch in 2022, ein Rückgang von 26 %. Besonders deutlich fällt dieser mit 42 % bei den Ein- und Zweifamilienhäusern aus. 2023 wurde mit nur 62.000 genehmigten Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern der Tiefstwert der letzten 20 Jahre erreicht.

Dabei sinken die Genehmigungszahlen flächendeckend in allen siedlungsstrukturellen Kreistypen. Mit Abstand am höchsten liegen sie mit 12 bzw. 11 genehmigten Ein- und Zweifamilienhäusern je 10.000 Einwohner in den dünn besiedelten ländlichen Kreisen sowie den ländlichen Kreisen mit Verdichtungsansatz. In den beiden Kreistypen sind mit 43 bzw. 45 % die höchsten Rückgänge zu verzeichnen. Eine analoge Entwicklung – allerdings auf einem deutlich niedrigeren Niveau – findet sich in den dicht besiedelten Räumen: In den kreisfreien Städten wurden 2023 lediglich 3 Ein- und Zweifamilienhäuser je 10.000 Einwohner genehmigt, ein Viertel weniger im Vergleich zum Vorjahr. Während in den kreisfreien Städten seit 2005 ein sukzessiver, gleichwohl geringfügiger Rückgang zu beobachten ist, sind in den ländlichen und auch städtischen Kreisen bis 2021 die Genehmigungszahlen stetig angestiegen und danach abrupt abgefallen.

Abbildung 1

Baugenehmigungen in Mehrfamilienhäusern sinken um ein Viertel

In Mehrfamilienhäusern genehmigten die deutschen Bauämter im Jahr 2023 insgesamt ca. 152.100 Wohnungen. Der Rückgang zum Vorjahr beträgt damit 23 % und fällt deutlich geringer aus als bei den Ein- und Zweifamilienhäusern. Wohnungen in Mehrfamilienhäusern stellen mit 58 % mehr als die Hälfte aller genehmigten Wohnungen und sind damit weiterhin Treiber der Baugenehmigungen in Deutschland.

Die Anzahl der genehmigten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sinkt in allen siedlungsstrukturellen Kreistypen. Mit Abstand am meisten Wohnungen werden mit 29 Einheiten je 10.000 Einwohner weiterhin in den großen kreisfreien Städten bewilligt. Die Genehmigungszahlen in diesem Kreistyp waren in den 2010er-Jahren zunächst stark angestiegen und verringern sich seit dem Höchstwert im Jahr 2017 mit 45 genehmigten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern je 10.000 Einwohner kontinuierlich. Am anderen Ende stehen die ländlichen Kreise mit Verdichtungsansätzen sowie die dünn besiedelten ländlichen Kreise, in denen im Jahr 2023 14 bzw. 15 Wohnungen je 10.000 Einwohner genehmigt wurden. Damit ist die Zahl der genehmigten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in den ländlichen Kreisen erstmals höher als die der bewilligten Ein- und Zweifamilienhäuser.

Höhere Baugenehmigungszahlen insbesondere in Süddeutschland

Auf regionaler Ebene lassen sich einige Unterschiede in den Baugenehmigungszahlen feststellen. Einwohnerbezogen werden im Ein- und Zweifamilienhaussegment im Umkreis wachsender Großstädte am meisten Wohneinheiten genehmigt. Nahezu alle Umlandkreise um die Bundeshauptstadt Berlin erreichen Werte von über 20 genehmigten Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern je 10.000 Einwohner. Zu nennen sind hier insbesondere Teltow-Fläming, Potsdam-Mittelmark und Märkisch-Oderland mit einem Wert von jeweils 25 Wohneinheiten. Ein ähnliches Bild lässt sich im Münchener Umland sowie mit Abstrichen in den Landkreisen im Großraum Hamburg beobachten. Darüber hinaus weisen einige ländliche Kreise in Norddeutschland in den erweiterten Küstenregionen sowie im südlichen Bayern höhere Bewilligungszahlen bei Ein- und Zweifamilienhäusern auf. Spitzenreiter im vergangenen Jahr ist der Landkreis Cloppenburg mit 26 genehmigten Wohnungen im Eigenheimbereich je 10.000 Einwohner.

Die einwohnerbezogenen Werte bei den genehmigten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern fallen für 2023 deutlich höher aus. Insbesondere süddeutsche mittlere Städte und kleinere kreisfreie Großstädte erzielen hier hohe Werte: Erwähnenswert sind die Höchstwerte in Straubing (117), Landau in der Pfalz (101) oder Regensburg (89). Darüber hinaus wurden im Berliner Umland, in süddeutschen Landkreisen sowie in Schleswig-Holstein umfassend Wohnungen im Mehrfamilienhäusern genehmigt.

Abbildung 2

Top 7-Städte mit differenzierten Entwicklungen

Betrachtet man die absoluten Zahlen, werden die meisten Baugenehmigungen in den größten Städten erteilt. Allein in Berlin wurden 2023 knapp 15.900 Wohnungen genehmigt, davon 13.100 (82 %) im Mehrfamilienhausbereich. Auf den weiteren Plätzen befinden sich München mit 9.100 und Hamburg mit 5.300 genehmigten Wohneinheiten über alle Gebäudetypen hinweg. Die Entwicklungen der sieben einwohnerreichsten Städte Deutschlands gehen dabei weit auseinander: In München werden mit 60 genehmigten Wohnungen je 10.000 Einwohner am meisten Wohnungen bewilligt, im Vergleich zum Vorjahr 2022 ist sogar ein geringfügiger Anstieg festzustellen. Auf dem angespannten Wohnungsmarkt Münchens könnten die neu genehmigten Wohnungen nach Fertigstellung für Entlastung sorgen. Mit Abstand folgen Berlin mit 42 und Frankfurt am Main mit 41 genehmigten Wohnungen je 10.000 Einwohner. Schlusslicht ist Stuttgart mit einem einwohnerbezogenen Wert von lediglich 17 genehmigten Wohnungen.

In der Summe wurden in den sogenannten Top 7-Städten 40.400 Wohnungen genehmigt, die zu 80 % in neuen Mehrfamilienhäusern liegen. Damit nehmen die Baugenehmigungszahlen zum sechsten Mal in Folge ab. Der jüngste Höchstwert datiert mit 64.300 bewilligten Wohnungen aus dem Jahr 2017. Seitdem ist eine sukzessive Abnahme zu beobachten, die in den letzten vier Jahren jährlich rund 10 % betrug.

Abbildung 3

Ein- und Zweifamilienhausgenehmigungen sinken deutlich

Die Baugenehmigungen gehen im Vergleich zum Vorjahr fast allerorts zurück. Speziell im Eigenheimbau nehmen sie flächendeckend ab, wie die nachfolgenden Karten zur Entwicklung der Genehmigungszahlen verdeutlichen. In lediglich 6 % der Landkreise und kreisfreien Städte Deutschlands ist im Jahresvergleich von 2022 zu 2023 eine Zunahme bei den bewilligten Bauanträgen im Ein- und Zweifamilienhaussegment festzustellen. An der Spitze stehen hier insbesondere kreisfreie Großstädte wie Gelsenkirchen (+123 %), Rostock (+103 %) oder Lübeck (+84 %), in denen absolut betrachtet ohnehin nur wenige Ein- und Zweifamilienhäuser genehmigt werden. Im Gegensatz dazu hat mit 94 % bei der Mehrheit der Landkreise und kreisfreien Städte die Anzahl an Baugenehmigungen an Ein- und Zweifamilienhäusern im Jahresvergleich abgenommen. Bei über einem Drittel der Landkreise fand sogar ein Rückgang um mehr als 50 % statt.

Ähnlich, wenn auch weniger deutlich, entwickeln sich die Genehmigungszahlen im Mehrfamilienhausbereich. Der Vergleich zwischen 2022 und 2023 zeigt einen Flickenteppich aus teilweise direkt aneinandergrenzenden Landkreisen und kreisfreien Städten mit zu- und abnehmenden Baugenehmigungszahlen. Insgesamt können bei einem Viertel der Landkreise Zuwächse beobachtet werden, während mit 74 % der größere Teil ebenfalls Rückgänge verzeichnet. Dabei handelt es sich bei den Spitzenreitern mit Nordhausen oder Greiz um Landkreise, bei denen die regionale Gebäudestruktur sowie einzelne Bauvorhaben die Entwicklung ausschlaggebend beeinflusst haben. Nennenswert sind hingegen kleinere und mittlere kreisfreie Städte wie Frankfurt (Oder), Landau in der Pfalz, Augsburg oder Mönchengladbach, in denen Zuwachsraten von deutlich über 100 % im Jahr 2023 erzielt wurden.

Abbildung 4

Baugenehmigungen folgen Bevölkerungsentwicklung

Zwischen der Bevölkerungsentwicklung und den Baugenehmigungszahlen besteht ein deutlicher Zusammenhang, wie das nachfolgende Streudiagramm zeigt. In Landkreisen und kreisfreien Städten, in denen das Bevölkerungswachstum zwischen 2018 und 2022 besonders hoch war, sind die Baugenehmigungszahlen in der Regel höher. Die genehmigten Wohnungen können Anspannungen auf den lokalen Mietwohnungsmärkten entgegenwirken. Berliner Umlandkreise wie Dahme-Spreewald und Havelland weisen in den letzten Jahren ein starkes Bevölkerungswachstum sowie nennenswerte Baugenehmigungszahlen auf. Auch in den bereits erwähnten bayerischen Gebietskörperschaften Straubing, Landau in der Pfalz und Regensburg werden viele Baugenehmigungen bei gleichzeitigem Bevölkerungswachstum erteilt. Grundsätzlich lässt sich beobachten, dass es in nur wenigen kreisfreien Großstädten und städtischen Kreisen zu einem Bevölkerungsrückgang kommt, während die Genehmigungszahlen teilweise gering ausfallen. Dies könnte lokal zu (weiteren) Anspannungen auf den Wohnungsmärkten führen.

Abbildung 5: Jährliche Baugenehmigungen in Kreisen (2022-2023) und jährliche Bevölkerungsentwicklung (2018-2022) nach Kreistypen

Quelle: BBSR Bonn

Mehrfamilienhäuser mit wachsender Bedeutung

Die über die Jahre schwankenden Baugenehmigungszahlen sind auf konjunkturelle sowie finanzpolitische Rahmenbedingungen zurückzuführen, die wiederum von globalen Entwicklungen beeinflusst werden können. Trotz der Zu- und Abnahmen ist ein grundsätzlicher Bedeutungszuwachs von Wohnungen in neuen Mehrfamilienhäusern zu beobachten. Ihr Anteil an allen genehmigten Wohnungen ist in den letzten rund 20 Jahren von einem Viertel kontinuierlich auf mittlerweile fast 60 % angestiegen. Da gleichzeitig die Wohnungsgenehmigungen in neuen Nichtwohngebäuden sowie in Baumaßnahmen im Bestand leicht an Bedeutung gewonnen haben, hat der Anteil der Ein- und Zweifamilienhäuser stark abgenommen und lag 2023 bei 24 %.

Abbildung 6: Baugenehmigungen von Wohnungen nach Gebäudeart 2005 bis 2023

Quelle: BBSR Bonn

Die Daten zu den Baugenehmigungen stammen aus der Bautätigkeitsstatistik des Bundes und der Länder. Diese Statistik erfasst Baugenehmigungen, Baufertigstellungen, Bauüberhänge und Abgänge von Gebäuden. Die Erhebung der Daten erfolgt zunächst innerhalb der Länder und wird anschließend beim Statistischen Bundesamt gebündelt.