Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung

Dokumenttyp: Fachbeitrag Datum 26.01.2023 Wohnungsmieten

Die Höhe und die Entwicklung von Wohnungsmieten zeigen in Deutschland ein zunehmend heterogeneres Bild. Seit 2010 sind die Mieten inserierter Wohnungen (Angebotsmieten) im Vergleich zu Mieten bestehender Mietverhältnisse deutlich stärker gestiegen. Die regionalen Unterschiede der Mietenniveaus inserierter Wohnungen haben in den letzten Jahren zugenommen. Die Niveaus und Veränderungen von Mieten zeigen eine hohe Relevanz für die Bezahlbarkeit des Wohnens der privaten Haushalte sowie für die Bewirtschaftung von Immobilien durch die vielfältigen Gruppen von Vermietenden. Mit dem starken Anstieg der Lebenshaltungskosten und hier insbesondere der Energiekosten seit Anfang 2022 sind die Wohnkosten für eine Großzahl von Haushalten gestiegen.

Angebotsmieten zeigen große regionale Unterschiede

Die Angebotsmieten inserierter Wohnungen im Gebäudebestand erfuhren in Deutschland nach deutlichen Zuwächsen bis Anfang 2019 in den letzten Jahren verlangsamte Preissteigerungen. Nachdem sie im 2. Halbjahr 2021 noch einmal deutlicher zulegten, entspannten sie sich im 1. Halbjahr 2022 wieder. Bundesweit erhöhten sich die Inseratsmieten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 3,3 % auf 9,51 € je nettokalt.

Die Wiedervermietungsmieten aller kreisfreien deutschen Großstädte lagen im 1. Halbjahr 2022 im Schnitt bei 10,80 € je und damit deutlich über denen der Landkreise. In den 14 größten Städten wurden Wohnungen im Mittel für 12 € je inseriert (vgl. Abb. 1). In dünn besiedelten ländlichen Kreisen trafen Mieterinnen und Mieter dagegen auf Angebote von durchschnittlich 7,30 € je .

Abbildung 1


Höhere Mietensteigerungen in ländlichen Kreisen

In den Großstädten waren die Steigerungsraten im 1. Halbjahr 2022 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mit 2,4 % spürbar niedriger als noch vor ein paar Jahren. In ländlichen Kreisen fanden hingegen – ausgehend von niedrigen Mietenniveaus – mit 5 % merklich höhere Mietensteigerungen statt. In den Umlandkreisen haben die Wiedervermietungsmieten um knapp 4 % zugelegt. Hier zeigt sich, ebenso wie bei der Zunahme der Baugenehmigungszahlen und der Steigerungen der Immobilienpreise, eine erhöhte Nachfrage durch Abwanderungen aus den teureren Städten. Vor allem Familienhaushalte verlassen die Städte mit anhaltenden Marktanspannungen, da das Angebot ausreichend großer und bezahlbarer Wohnungen auf diesen Wohnungsmärkten knapp ist. Zunächst profitierte davon das engere Umland. Aufgrund der auch dort zu beobachtenden Preissteigerungen erfolgen zunehmend aber auch Abwanderungen aus den teuren Städten in ländliche Kreise im erreichbaren Umfeld der Arbeitsmarktzentren.

Abbildung 2

In boomenden Regionen besteht ein großes Gefälle der Angebotsmieten

Mit Blick auf die kreisfreien Städte und Landkreise wird deutlich, dass die Spanne zwischen teuren und günstigen Regionen weiterhin sehr groß ist (vgl. Abb. 2). In der Stadt München wurden Bestandswohnungen im Schnitt für knapp 19 € je inseriert, in den günstigsten peripheren ländlichen Kreisen im Mittel für unter 5,30 € je . Insbesondere in den Metropolräumen München, Stuttgart, Hamburg und im Rhein-Main-Gebiet strahlen die hohen Angebotsmieten der Kernstädte weit in das Umland aus, da im näheren Umland die Wohnungsnachfrage ebenfalls groß und das Angebot knapp ist. Auch in den touristisch attraktiven Regionen am Alpenrand und in der Bodenseeregion sind die inserierten Mieten überdurchschnittlich hoch.

Abbildung 3

Die 14 größten kreisfreien Großstädte verdeutlichen ebenfalls die Heterogenität der Mietmärkte. München liegt schon lange weit über den Niveaus der Wiedervermietungsmieten aller Großstädte in Deutschland. Der Abstand hat bis ins Jahr 2020 noch weiter zugelegt. Die Spanne der größten Städte bewegt sich zwischen 19 € je in der boomenden bayrischen Landeshauptstadt und knapp 7 € je in der strukturschwachen Hafenstadt Duisburg (vgl. Abb. 3). In den letzten Halbjahren zeichnet sich in einigen Städten wie Nürnberg, Berlin, Stuttgart, Frankfurt am Main oder München eine Stabilisierung der Mietenniveaus ab. In anderen Städten wie Hamburg, Köln, Düsseldorf und Bremen sind die Wiedervermietungsmieten zuletzt wieder gestiegen.

Künftige Mietenentwicklungen hängen vom Wohnungsbau, von Zuwanderungen und den Energiekosten ab

Die aktuell von zahlreichen Krisen geprägte Situation lässt die weitere Entwicklung der Angebotsmieten schwer vorhersagen. Mietsteigernd kann die anhaltende Nachfrage auf den Mietwohnungsmärkten durch Binnen- und Außenwanderungsgewinne wirken. Gleichzeitig bestehen vielfältigen Hemmnisse beim Wohnungsbau. Die Zahl der Stornierungen von Bauaufträgen hat 2022 nach Befragungen des ifo-Instituts stark zugenommen. Damit verbleiben mehr Haushalte, die Wohneigentum bilden wollen, in Mietwohnungen. Investitionen in neue Mietshäuser werden derzeit ebenfalls aufgrund der Kosten- und Zinssituation ausgebremst. Weitere Umlandwanderungen und damit verbundene höhere Pendelaktivitäten können eine Folge sein.

Dynamik bei den Bestandsmieten legt leicht zu

Der Mietenindex des Statistischen Bundesamts weist bundesweit die Änderungen der Wohnungsmieten vor allem bei bestehenden Mietverträgen aus. In den letzten Jahren stiegen die Nettokaltmieten jährlich mit niedriger Varianz im Mittel um 1,4 %. Die Mietensteigerungen verliefen damit ähnlich wie der Verbraucherpreisindex (Vgl. Abb. 4). 2022 hat sich die Dynamik der Mieten leicht verstärkt – im Oktober 2022 lag die Steigerungsrate gegenüber dem Vorjahresmonat bei 1,8 %. Eine Differenzierung des Mietenindex nach Kreistypen zeigt geringe Unterschiede zwischen den Raumtypen. In den städtischen und den ländlichen Kreisen werden mit 1,9 % die höchsten Steigerungsraten erzielt. Etwas geringer fallen sie mit 1,5 % in den dünn besiedelten ländlichen Kreisen aus. Die kreisfreien Großstädte lagen seit Mai 2022 konstant bei 1,8 %.

Abbildung 4

Die vergleichsweise geringen Mietenanstiege beim Mietenindex lassen sich mit dem hohen Anteil bestehender Mietverhältnisse von weit über 90 % erklären. Die Bestandsmieten reagieren nur mit Verzögerung auf die Änderung der Marktverhältnisse, weil ein Teil der Mieten in laufenden Verträgen unverändert bleibt. Stärkere Anpassungen an die Marktsituation erfolgen häufig erst im Zusammenhang mit einem Mieterwechsel. Aktuell in der Diskussion sind Indexmietverträge, die in den letzten Jahren für die Mietenden aufgrund der Bindung an den Verbraucherpreisindex (VPI) nur leichte Mietensteigerungen mit sich brachten. Die Situation hat sich mit dem starken Anstieg der Verbraucherpreise nun deutlich verändert – im November 2022 lag die Steigerungsrate des VPI bei 10 %, welche entsprechende Mieterhöhungen bei Indexmietverträgen nach sich zieht. Belastbare Informationen zur Verbreitung von Indexmietverträgen bestehen derzeit nicht.

Aktuelle Regionaldaten zu Niveaus von Bestandsmieten werden 2023 veröffentlicht

Aussagen zu aktuellen Niveaus von Bestandsmieten und deren regionalen Unterschiede sind derzeit über die amtliche Statistik nicht möglich. Zuletzt wurden Ergebnisse des Zusatzprogramms Wohnen des Mikrozensus für das Jahr 2018 veröffentlicht. Die Statistischen Ämter haben für das 1. Quartal 2023 Ergebnisse des Mikrozensus 2022 angekündigt. Die mit dem Zensus 2022 abgefragten Gebäude- und Wohnungsinformationen für das Berichtsjahr 2022 werden voraussichtlich im 4. Quartal 2023 veröffentlicht. Im Rahmen des Zensus 2022 wurden erstmals als Vollerhebung Mieten von Haushalten abgefragt, die somit wichtige, räumlich und nach Wohnungssegmenten differenzierte Informationen zu den Mietverhältnissen in Deutschland liefern.

Zu den Datengrundlagen

BBSR-Angebotsmieten

Die ausgewerteten Angebotsmieten basieren auf Inseraten aus Immobilienplattformen und von Zeitungen für Wiedervermietungen von Wohnungen im Gebäudebestand (ohne Neubau). Sie spiegeln das Angebot wider, auf das Wohnungssuchende treffen, wenn sie im Internet nach einer Mietwohnung suchen. Zur Standardaufbereitung bis auf die Ebene der Kreise erfolgte eine Eingrenzung der betrachteten Wohnungen auf Wohnflächen von 40 bis 100 mit mittlerer Wohnungsausstattung in mittlerer bis guter Wohnlage. Die verwendeten Daten umfassen nettokalte Angebotsmieten, also ohne kalte und warme Nebenkosten. Als Quelle werden die Datenbanken der IDN ImmoDaten GmbH mit Inseraten aus über 120 Immobilienportalen und Zeitungen verwendet, die das BBSR aufbereitet und daraus durchschnittliche Angebotsmieten berechnet. Mit dieser Quelle werden nicht alle Wohnungsangebote erfasst. Inserate aus lokalen Zeitungen, Mieter- oder Unternehmenspublikationen oder von Aushängen können nicht mit einfließen. Wohnungsvermittlungen über Kunden- und Wartelisten von Wohnungsunternehmen oder Maklern können ebenfalls nicht berücksichtigt werden. Daher sind gerade Wohnungen im günstigen Mietsegment mit dieser Datenquelle unterrepräsentiert. Mieten aus bestehenden Mietverhältnissen lassen sich mit dieser Datengrundlage ebenfalls nicht darstellen.

Mietenindex des Statistischen Bundesamts

Der Mietenindex des Statistischen Bundesamts wird im Rahmen und als Teil des Verbraucherpreisindex monatlich erhoben. Dabei werden Vermieterinnen und Vermieter nach den tatsächlich erzielten Nettokaltmieten befragt. In die Befragung gehen in Anlehnung an die Eigentümerverteilung von Wohnungen und die Verteilung verschiedener Gebäudetypen entsprechende Mietwohnungen ein. Es dominieren dabei die Mietverhältnisse in bestehenden Mietverträgen, so dass vor allem Bestandsmieten abgebildet werden.

Veröffentlichungen

BBSR – Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (Hrsg.), 2020: Wohnungs- und Immobilienmärkte in Deutschland 2020. Bonn. >> weitere Informationen

BMI – Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (Hrsg.), 2021: Vierter Bericht der Bundesregierung über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland und Wohngeld- und Mietenbericht 2020 >> weitere Informationen

Links

Forschungsprojekt „Bezahlbares Wohnen und Klimaschutz vor dem Hintergrund der Wohnsituation und Wohnkosten von Haushalten mit niedrigem und mittlerem Einkommen“ >> weitere Informationen

Kontakt

  • Alexander Schürt
    Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR)
    Referat WB 1 „Wohnungs- und Immobilienmärkte“
    Telefon: +49 228 99401-2239
    E-Mail: alexander.schuert@bbr.bund.de

Diese Seite