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Das Thema Wohneigentum gewinnt vor dem Hintergrund der aktuellen wirtschaftlichen Entwicklung für die Vermögensbildung und die Altersvorsorge vieler Haushalte weiter an Bedeutung.
Die Immobilie für Selbstnutzer wird in der Finanz- und Wirtschaftskrise wieder als sichere Anlageform angesehen. Die aktuellen Entwicklungen bei der Wohneigentumsbildung zeigen, dass hier vor allem Bestandsimmobilien zunehmend nachgefragt werden, da sie häufig an attraktiven Standorten in gewachsenen zentralen Lagen zu finden sind.
Insgesamt liegt die Wohneigentumsquote in Deutschland im Vergleich zu anderen europäischen Ländern mit 43% jedoch weiterhin auf einem niedrigen Niveau, da der Wohnungsmarkt mit seinem hohen Anteil an Geschosswohnungsbeständen durch ein attraktives Mietwohnungsangebot gekennzeichnet ist. Zudem beeinflussen die stark verstädterte Siedlungsstruktur sowie die Einkommens-Objektpreis-Relationen die Wohneigentumsbildung.
Empirische Analysen zum Thema Wohneigentum machen allerdings deutlich, dass auf kleinräumiger Ebene das Wohneigentum in den verschiedenen Regionen und Siedlungsstrukturen einen unterschiedlichen Stellenwert aufweist.
Nach der Einkommens- und Verbrauchsstichprobe des Statistischen Bundesamtes lebten 2008 rund 43% der Haushalte im selbstgenutzten Wohneigentum.
Die Wohneigentumsquote in Ostdeutschland konnte den Abstand zum westlichen Bundesgebiet zwar in der Vergangenheit verringern, liegt aber mit 32,5% immer noch rund 13 Prozentpunkte niedriger als in Westdeutschland. Insbesondere in Sachsen und Mecklenburg-Vorpommern ist der Anteil selbstnutzender Eigentümer noch deutlich geringer als in den übrigen Regionen.
| in % | |
|---|---|
| Deutschland | 43,2 |
| Früheres Bundesgebiet | 45,7 |
| Schleswig-Holstein | 51,6 |
| Hamburg | 23,9 |
| Niedersachsen | 50,4 |
| Bremen | 42,6 |
| Nordrhein-Westfalen | 43,1 |
| Hessen | 47,5 |
| Rheinland-Pfalz | 57,2 |
| Baden-Württemberg | 53,3 |
| Bayern | 49,2 |
| Saarland | 59,5 |
| Neue Länder und Berlin-Ost | 32,5 |
| Berlin | 16,2 |
| Brandenburg | 41,4 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 34,4 |
| Sachsen | 32,1 |
| Sachsen-Anhalt | 38,2 |
| Thüringen | 43,0 |
| Quelle: Einkommens- und Verbrauchsstichprobe 2008 des Statistischen Bundesamtes | |
Die Raumordnungsregionen in Deutschland weisen unterschiedliche Anteile an selbstgenutztem Wohneigentum auf. Die höchsten Quoten erreichten nach dem Mikrozensus 2006 ländliche Regionen in den Flächenländern Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Bayern und Baden-Württemberg. In den Stadtstaaten, in Ostdeutschland sowie in Regionen mit hohem Verstädterungsgrad, wie z.B. dem Ruhrgebiet, liegen die Wohneigentumsquoten erwartungsgemäß auf dem niedrigsten Niveau.
Bis zur Abschaffung der Eigenheimzulage zum 31. Dezember 2005 erhielten etwa 80% aller selbstnutzenden Eigentumserwerber die finanzielle Unterstützung des Staates bei der Wohneigentumsbildung.
Der Abschaffung der Eigenheimzulage ging eine mehrjährige Diskussion voraus. Vorzieheffekte als Reaktion darauf lassen sich im Neubausegment anhand der Baugenehmigungsstatistik nachweisen. An den Jahresenden 2002 und 2003, als die ersten Diskussionen in der Öffentlichkeit geführt wurden sowie zum endgültigen Termin der Abschaffung Ende 2005 stiegen die Genehmigungszahlen für Ein- und Zweifamilienhäuser im Vergleich zu den jeweiligen Vorjahreszeitpunkten erheblich an, um ab dem Jahr 2006 auf den niedrigsten Stand des gesamten Betrachtungszeitraums zu fallen.
Da zur Wohneigentumsbildung ohne staatliche Unterstützung kaum statistische Daten vorliegen, dient die Eigenheimzulagenstatistik zur Analyse der gesamten strukturellen Entwicklung der Wohneigentumsbildung und erlaubt dabei auch regionale und zeitlich differenzierte Betrachtungen.
Bei der Wohneigentumsbildung hat eine relative Gewichtsverlagerung vom Neubau zum Bestand stattgefunden. Erhielten in den späten 1990er Jahren noch rund die Hälfte der Eigenheimzulagebezieher die Neubauzulage, ist seither ein Rückgang der Eigentumsbildung im Neubau zu verzeichnen, so dass die Förderfälle für Bestandsobjekte nunmehr deutlich die Anzahl der Neubauförderfälle übersteigen.
Dies trifft insbesondere für den Norden und Süden Deutschlands zu, wohingegen im Westen der Republik die Bestandsimmobilien schon immer die tragende Säule für den Eigentumssektor darstellten. Im Osten haben sich die Förderzahlen von Neubau und Bestand nach jahrelanger deutlicher Dominanz des Neubaus lediglich auf einem etwa gleichen Niveau eingependelt. Dabei entwickeln sich auch die Bestandserwerbe im Osten sogar im Trend rückläufig, was in den übrigen Ländergruppen nicht festzustellen ist.
Die regionalen Einzelanalysen zur Inanspruchnahme der Eigenheimzulage lassen von den Metropolen bis hin zu den sonstigen Gemeinden ein sehr unterschiedliches Erwerberverhalten je nach Art des Objektes (Neubau versus Bestand) erkennen.
Für die Erwerbe im Neubau gilt: Je kleiner die Gemeinde, desto höher die Eigentumsbildung. Den entscheidenden Ausschlag hierfür dürfte das starke Baulandpreisgefälle zwischen Gemeinden in ländlichen Räumen, Umlandgemeinden und Städten geben.
Die Analyse der Anzahl von Bestandserwerben verdeutlicht, dass die Wohneigentumsbildung im Bestand in allen Stadt- und Gemeindetypen eine wichtige Rolle einnimmt; zwischen den Gebietstypen sind nur geringe Unterschiede zu erkennen. In den Metropolen, Großstädten und Mittelstädten wird Wohneigentum überwiegend im Bestand gebildet. In den übrigen, kleineren Städten und Gemeinden erfolgten Erwerbe im Neubau lange Zeit auf höherem Niveau als im Bestand, seit 2001/2002 gewinnen jedoch auch hier Bestandsobjekte an Bedeutung.
Die Gesamtbetrachtung der Wohneigentumsbildungsprozesse in den Jahren 1997 bis 2005 auf Ebene der Bundesländer sowie der Kreise unterstreicht zum einen noch einmal den hohen Bedeutungsgrad des Neubaus für die Bildung selbstgenutzten Wohneigentums in Ostdeutschland. Zum anderen lassen sich kleinräumige regionale Besonderheiten identifizieren.
| Neubau | Bestand | |
|---|---|---|
| Deutschland | 2,8 | 3,4 |
| Westdeutschland | 2,7 | 3,6 |
| Schleswig-Holstein | 3,4 | 4,5 |
| Hamburg | 1,2 | 2,4 |
| Niedersachsen | 3,7 | 4,0 |
| Bremen | 1,5 | 5,1 |
| Nordrhein-Westfalen | 2,4 | 3,7 |
| Hessen | 2,2 | 3,3 |
| Rheinland-Pfalz | 3,0 | 4,2 |
| Baden-Württemberg | 2,7 | 3,9 |
| Bayern | 3,0 | 2,8 |
| Saarland | 1,8 | 4,1 |
| Ostdeutschland | 2,9 | 2,6 |
| Berlin | 1,0 | 1,9 |
| Brandenburg | 4,8 | 3,0 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 4,3 | 3,1 |
| Sachsen | 2,8 | 2,2 |
| Sachsen-Anhalt | 2,8 | 3,2 |
| Thüringen | 2,7 | 2,9 |
| Quelle: Eigenheimzulagenstatistik 2007 des Bundes und der Länder | ||
Seit 1997 wurde in den Stadtstaaten Berlin und Hamburg sowie in den Flächenländern Sachsen, Thüringen und Hessen insgesamt am wenigsten Wohneigentum mit Förderung durch die Eigenheimzulage gebildet. Die Schwerpunkte der Wohneigentumsbildung in diesem Zeitraum lagen in Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Mecklenburg-Vorpommern und Brandenburg, und hier insbesondere im Umland von Berlin: Sieben der zehn Kreise mit den meisten Eigenheimzulagenfällen je 1.000 Einwohner im Durchschnitt der Jahre 1997 bis 2005 liegen im engeren Verflechtungsraum Brandenburg-Berlin. Dies resultiert insbesondere aus einer sehr starken Wohneigentumsbildung durch Neubau. Auch das Emsland und Bayern sind Regionen traditionell reger Neubautätigkeit von Eigenheimen. Der Agglomerationsraum Rhein-Ruhr erweist sich hingegen als Region schwächster Wohneigentumsbildung durch Neubau.
Im Bestand wird Wohneigentum vor allem in Schleswig-Holstein und den übrigen norddeutschen Küstenregionen sowie in Baden-Württemberg gebildet, während im benachbarten süddeutschen Flächenland Bayern der Erwerb von Bestandsobjekten keine nennenswerte Bedeutung erlangt. Obwohl in den Stadtstaaten die Voraussetzungen für die Bildung selbstgenutzten Wohneigentums allgemein eher ungünstig sind und hier im Vergleich zu den Flächenländern die wenigsten Vorhaben realisiert werden, nimmt Bremen als Ausnahme sogar die bundesweite Spitzenreiterposition beim Bestandserwerb ein. Diese Sondersituation ist unter anderem das Resultat einer großen Anzahl und damit eines hohen Erwerbspotenzials kleiner Ein- und Zweifamilienhäuser ("Bremer Haus") im Wohnungsbestand.
| Neubau | Bestand | |
|---|---|---|
| Datenbasis: BBR-Wohnungsmarktbeobachtungssystem, Eigenheimzulagenstatistik 2007 des Bundes und der Länder | ||
| Alte Länder | ||
| Kern- und Großstädte | 1,6 | 3,5 |
| Mittelstädte | 2,7 | 3,8 |
| Kleinstädte | 3,4 | 3,8 |
| große Landgemeinden | 3,9 | 3,7 |
| kleine Landgemeinden | 3,8 | 2,9 |
| Insgesamt | 2,7 | 3,6 |
| Neue Länder | ||
| Kern- und Großstädte | 1,7 | 1,8 |
| Mittelstädte | 3,1 | 2,6 |
| Kleinstädte | 3,2 | 3,4 |
| große Landgemeinden | 6,4 | 3,5 |
| kleine Landgemeinden | 3,4 | 3,1 |
| Insgesamt | 2,9 | 2,6 |
| Deutschland | ||
| Kern- und Großstädte | 1,6 | 3,1 |
| Mittelstädte | 2,8 | 3,6 |
| Kleinstädte | 3,4 | 3,6 |
| große Landgemeinden | 4,1 | 3,7 |
| kleine Landgemeinden | 3,7 | 2,9 |
| Insgesamt | 2,8 | 3,4 |
Die Entwicklung der Wohneigentumsbildung in Deutschland wurde auch in den vergangenen Jahren mit verschiedenen eigenen Fachanalysen wie z.B. dem "Bericht zur Inanspruchnahme der Eigenheimzulage in den Jahren 1996-2000" sowie aktuellen Analysen der regionalen Entwicklung der Wohneigentumsverhältnisse auf Basis verschiedener Datengrundlagen untersucht und dargestellt (Downloads und weitere Informationen unter "Veröffentlichungen").
BBSR (Hrsg.): Trends der Wohneigentumsbildung - Haushalte, Objekte, Finanzierung. BBSR-Berichte KOMPAKT 6/2009, Bonn 2009
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BBR (Hrsg.): Wohnungs- und Immobilienmärkte in Deutschland 2006. Berichte, Band 27, Bonn 2007
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BBR (Hrsg.): Wohnungmärkte in Deutschland, Ausgabe 2004. Berichte, Band 18, Bonn 2004
>> weitere Informationen
BMVBS / BBR (Hrsg.): Potenziale der Wohneigentumsbildung für die soziale Stabilität von Stadtvierteln. Forschungen, Heft 110, Bonn 2003
>>weitere Informationen
Rohrbach, Iris:
Eigenheimzulage - Ex post-Analysen zu ausgewählten Reformvorschlägen. In: BBR (Hrsg.): Wohneigentum. Informationen zur Raumentwicklung, Heft 6, Bonn 2003, Seite 355-365
>>weitere Informationen
Rohrbach, Iris; Sigismund, Markus:
Entwicklungstendenzen und räumliche Muster der Wohneigentumsbildung. In: BBR (Hrsg.): Bauland und Immobilienmärkte 2003, Berichte, Band 16, Bonn 2003, Seite 47-69
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BMVBS / BBR (Hrsg.): Wohneigentumsbildung und Stadterneuerung in den neuen Bundesländern, Forschungen, Heft 107, Bonn 2002
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Bericht zur Inanspruchnahme der Eigenheimzulage in den Jahren 1996-2000. Arbeitsgruppe "Wirkungsanalyse Eigenheimzulage" des Ausschusses für Wohnungswesen des ARGEBAU, BBR (Hrsg.), Bonn 2002
Berichtsband Download (PDF, 3MB, Datei ist nicht barrierefrei)
Anlagenband Download (PDF, 962 KB, Datei ist nicht barrierefrei)
BMVBS / BBR (Hrsg.): Hemmnisse der Wohneigentumsbildung, Forschungen, Heft 106, Bonn 2001
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Rohrbach, Iris; Sigismund, Markus; Müller, Rolf:
Status Quo der Eigenheimzulage. In: BMVBS (Hrsg.): BundesBauBlatt, Nr. 04, Bonn/Berlin April 2003, Seite 20-23
Iris Ammann
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR)
Referat WB 1 „Wohnungs- und Immobilienmärkte“
Telefon: +49 228 99401-1576
E-Mail:
iris.ammann@bbr.bund.de