Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung

Dokumenttyp: Fachbeitrag Datum 17.08.2022 BBSR-Expertenpanel Immobilienmarkt

Jährlich findet eine Befragung der teilnehmenden Marktakteure zu den Immobilienmarktsegmenten Wohnen, Büro, Einzelhandel und Logistik statt. Das Interesse richtet sich an die Einschätzung aktueller Konjunktur- und allgemeiner Markttrends. Auftraggeber der Befragung ist das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen.

Wohnungsmarkt: keine Entspannung in Sicht
Ergebnisse des BBSR-Expertenpanels Immobilienmarkt 2021

Erhebungszeitraum: Ende 2021

Anspannung auf deutschen Wohnungsmärkten nimmt offenkundig wieder zu

Nachdem die Ergebnisse der Vorjahresbefragung (Erhebungszeitraum: Ende 2020) vorsichtige Entspannungstendenzen auf den Wohnungsmärkten andeuteten, erkennen die befragten Expertinnen und Experten sowohl im Wohnungsneubau als auch im -bestand Ende des Jahres 2021 eine gegenläufige Entwicklung: Die erwartete Nachfrage nach Wohnraum zieht wieder an und übersteigt das Wohnungsangebot nach wie vor deutlich. Zudem werden die Mieten und Kaufpreise erneut im Aufwind gesehen. Diese Einschätzungen kennzeichnen die Konjunkturstimmung im Wohnungsmarkt Ende 2021, als viele der gegenwärtig existierenden Krisen und deren gravierende Auswirkungen auf die Immobilienmärkte noch nicht absehbar waren.

Wohnungsneubau

Das Angebot im Wohnungsneubau (vgl. Abbildung 1) wird sowohl für das Mietsegment als auch für Einfamilien- und Reihenhäuser über alle vier Großregionen (Nord-, Ost-, Süd- und Westdeutschland) hinweg deutlich optimistischer bewertet als im Vorjahr. Offenbar macht sich die Wohnungsbauoffensive der Bundesregierung bereits bemerkbar. Im Jahr 2020 wurden erstmals seit fast 20 Jahren wieder mehr als 300.000 neue Wohnungen gebaut und für die Zukunft ist ein Neubau von 400.000 Wohneinheiten pro Jahr geplant (vgl. BBSR 13.09.2021).

Wenngleich die Talfahrt der Angebotsentwicklung überwunden scheint, wird dies nicht ausreichen, um die weiterhin steigende Nachfrage nach Wohnraum zu bedienen. Wie schon in den Vorjahren übersteigen die Nachfragewerte die Angebotseinschätzungen deutlich. Die Befragten gehen von einem hohen und weiterhin steigenden Wohnraumbedarf aus, insbesondere die Nachfrage nach Einfamilien- und Reihenhäusern hat demnach stark zugenommen.

Diese Marktkonstellationen lassen steigende Mieten und Kaufpreise erwarten, insbesondere für neue Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser muss künftig tiefer in die Tasche gegriffen werden. Stärker als Miet- und Eigentumswohnungen sind Eigentumshäuser (Reihenhäuser oder freistehende Häuser) von rückläufiger Leerstandserwartung und steigender Nachfrage betroffen. Die zumindest in den städtischen Regionen ohnehin schon geringen Leerstände dürften somit weiter sinken und die Engpässe in der Wohnungsversorgung verstärken.

In einer Karte werden die Trenderwartungen im Wohnungsneubau 2021 nach Großregionen dargestellt. Trenderwartungen im Wohnungsneubau 2021 Abbildung 1

Wohnungsbestand

Wohnungssuchende müssen nach Meinung der Fachleute im Neubau mit noch ungünstigeren Marktkonstellationen rechnen als im Bestand (vgl. Abbildung 2): Die Nachfrage nach gebrauchten Miet- oder Kaufobjekten gilt als sehr hoch, die sich in der Vorjahresbefragung ankündigende Abschwächung der Nachfragedynamik ist längst nicht mehr zu erkennen. Im Gegenteil: Die Teilnehmenden erwarten eine deutlich anziehende Nachfrage, die auf ein sehr geringes Angebot im Mietwohnungs- und Eigentumsbestand trifft. Die Schere zwischen Angebot und Nachfrage klafft im Bestand weiter auseinander als im Neubau. Dieser seit einigen Jahren erkennbare Trend setzt sich also fort und die Bedarfslücke wird immer größer. Gleiches gilt für den Leerstand, der in einigen Regionen weiter abnehmen wird. Die daraus resultierende Marktanspannung drückt sich auch in der Erwartung weiter steigender Kaufpreise und Mieten aus.

Das BBSR ermittelt in seiner Auswertung bundesweiter Wiedervermietungsmieten inserierter Wohnungen in bestehenden Gebäuden im Jahr 2021 einen Mietpreisanstieg um 3,5 % auf durchschnittlich 9,29 € je . In den größten deutschen Städten hat die Mietpreisdynamik allerdings erheblich nachgelassen (vgl. BBSR 24.02.2022).

In einer Karte werden die Trenderwartungen im Wohnungsbestand 2021 nach Großregionen dargestellt. Trenderwartungen im Wohnungsbestand 2021 Abbildung 2

Fazit

Die Trenderwartungen für die Indikatoren „Mieten/Preise“ und „Leerstand“, welche in der Wohnungsmarktforschung als Richtzeiger für die Marktanspannung gelten, haben Ende 2021 wieder an Fahrt aufgenommen. In vielen Regionen ist auf den Wohnungsmärkten somit keine Entspannung erkennbar. Die sich in der Vorjahresbefragung andeutende Beruhigung der Märkte setzt sich nicht fort und muss im Nachhinein als eine Auswirkung verhaltener Marktaktivitäten infolge der Corona-Pandemie gedeutet werden.

Ergebnisse der Befragung von Ende 2021

Wohn- und Wirtschaftsimmobilien in Deutschland 2021
Veröffentlichung erfolgt in Kürze

Ergebnisse der Befragung von Ende 2020:

Wohn- und Wirtschaftsimmobilien in Deutschland 2020
Ergebnisse des BBSR-Expertenpanel Immobilienmarkt 2020
BBSR-Analysen KOMPAKT 13/2021, Hrsg.: BBSR, Oktober 2021
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Literatur

BBSR – Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, 2022:
Angebotsmieten weiter gestiegen. Presseinformation 24.02.2022.

BBSR – Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, 2021:
Baufertigstellungen und Bauüberhänge.

Kontakt

  • Eva Neubrand
    Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR)
    Referat WB 11 „Wohnungs- und Immobilienmärkte“
    Telefon: +49 228 99401-1624
    E-Mail: eva.neubrand@bbr.bund.de

  • Nicole Brack
    Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR)
    Referat WB 11 „Wohnungs- und Immobilienmärkte“
    Telefon: +49 228 99401-1307
    E-Mail: nicole.brack@bbr.bund.de

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