Während bei den öffentlichen Planungsinstanzen erhebliche Unsicherheiten hinsichtlich der zukünftigen Siedlungsflächennachfrage bestehen, ist gleichzeitig der Forschungsbereich zu diesem Thema durch eine große Intransparenz gekennzeichnet. Das Forschungsvorhaben sollte die Transparenz über Prognosen der Entwicklung der regionalen Siedlungsfläche in Ostdeutschland erhöhen.
Projektlaufzeit: August 2005 - Mai 2006
Die Inanspruchnahme von neuen Siedlungs- und Verkehrsflächen im Zeitraum von 2001 bis 2004 hat sich mit einer Flächeninanspruchnahme von 119 ha/Tag gegenüber dem Zeitraum von 1997 bis 2001 mit 129 ha/Tag stark reduziert. Sie liegt jedoch noch weiter deutlich über dem Mengenziel der nationalen Nachhaltigkeitsstrategie in Höhe von 30 ha/Tag im Jahr 2020. Zusätzlich zeigt sich insbesondere für die neuen Bundesländer, dass sich trotz großer Flächenreserven an Brach- und Konversionsflächen die Nachfrage vor allem auf die Neubauflächen richtet.
Angesichts der im Vergleich zur Flächenausweisung moderaten Flächennachfrage in den vergangenen Jahren haben sich neben den Konversionsflächen auch große Reserven an Neuflächen in den neuen Bundesländern aufgebaut. Aus dem letzten Konjunkturaufschwung gibt es Überangebote, die nur schwer und zumeist nur mit geringen Renditen vermarktbar sind. Gleichzeitig sind vielen Investoren die häufig unerfüllten positiven Investitionserwartungen vor dem Hintergrund der optimistischen Einschätzungen über die wirtschaftlichen Entwicklungsperspektiven in den neuen Bundesländern nach der Wiedervereinigung noch präsent. In Kombination mit der gegenwärtigen konjunkturellen Schwächephase agieren die (institutionellen) Investoren und Projektentwickler mittlerweile sehr sensibel und vorsichtig bezüglich eines weiteren finanziellen Engagements bei der Entwicklung von gewerblichen Immobilien in den neuen Bundesländern.
Nicht nur bei den öffentlichen Planungsinstanzen bestehen gegenwärtig erhebliche Unsicherheiten hinsichtlich der künftigen quantitativen und qualitativen bzw. strukturellen Flächennachfrage. Die privaten Akteure der Bau- und Immobilienwirtschaft sind ähnlich verunsichert, weil die Risiken eines Engagements nicht richtig eingeschätzt werden können.
Erschwerend kommt hinzu, dass der Markt der Analysen und Prognosen der Wohn- und Gewerbeflächennachfrage durch eine erhebliche Intransparenz gekennzeichnet ist. Soweit Prognosen von Immobilienberatungsunternehmen vorliegen, handelt es sich zumeist um Auftragsforschungen für private Auftraggeber. Gleichzeitig beeinflussen die Analyseergebnisse der Immobilienwirtschaft die Investitionsentscheidungen (institutioneller) Investoren und damit das Niveau und die Struktur der Flächennachfrage.
Wesentlicher Untersuchungsgegenstand des Forschungsprojektes war die Analyse von Hinweisen und Erkenntnissen hinsichtlich der Flächennachfrage und -inanspruchnahme aus Sicht der Immobilien- und Bauwirtschaft sowie von Immobilienberatungsunternehmen. Die vorliegenden Prognosen und Gutachten wurden insbesondere auf ihre Aussagen bezüglich der zu erwartenden quantitativen und qualitativen Nachfrageentwicklung untersucht.
Hauptzielsetzung des Gutachtens war es, die Transparenz zu erhöhen und damit die Unsicherheiten über die künftige Nachfrageentwicklung vor allem auf Seiten der öffentlichen Planungsinstanzen zu verringern.
Bei der Durchführung des Projektes wurde das BBR unterstützt von der empirica ag, Berlin.
Thomas Wehmeier
Referat I 5 - Digitale Stadt, Risikovorsorge und Verkehr
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