Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung

Gießen: Zukunftsfähige Entwicklung des "Blumenviertels"

Kostengünstige und qualitätsbewusste Entwicklung von Wohnungsobjekten im Bestand

Projektgebiet und Ausgangssituation

Die mittelhessische Universitätsstadt Gießen hat als Oberzentrum der Region ca. 72.500 Einwohner. Das Projektgebiet "Blumenviertel" gehört zur Gießener Nordstadt, die seit dem Jahr 2000 Programmgebiet "Soziale Stadt" ist. Das Reihenhausquartier ist in den 1950er Jahren gebaut worden. Das Angebot richtete sich vor allem an Familien mit mittlerem und gehobenem Einkommen, denen in der "Nordstadt" eine günstige Möglichkeit zum Hauserwerb geschaffen wurde. Noch heute ist die Reihenhaussiedlung ein gut angesehenes Quartier mit einer im Vergleich zu seinem sozial schwächeren Umfeld der Nordstadt überdurchschnittlich gebildeten und gut verdienenden Bewohnerschaft. Das "Blumenviertel" bildet derzeit eine geschlossene Einheit mit städtebaulicher und architektonischer Qualität. Das Quartier umfasst insgesamt 173 zweigeschossige Reihenhäuser, die einheitlich in Ost-West-Richtung orientiert und in Zeilen mit fünf bis sechs Gebäuden zusammengefasst sind. Die Erschließung der Häuser erfolgt im "Blumenviertel" ebenso wie im Marbacher "Hörnle" über Wohnwege. Bei den Reihenhäusern handelt es sich um fünf sehr ähnliche Typen mit einer Wohnfläche von 80 bis 95 m2. Die Gebäude in Gießen besitzen zwei Vollgeschosse und ein sehr flach geneigtes Pultdach. Bislang hat der Gebäudebestand außer individuellen Ergänzungen keine Veränderungen erfahren. Die "Gründergeneration" repräsentiert heute immer noch 44% der Eigentümer. Mehr als 60% der Bewohner sind 60 Jahre und älter. In nur noch 15% der Häuser leben mehr als zwei Personen. Modernisierungsmaßnahmen sind mittlerweile im weit überwiegenden Teil der Gebäude durchgeführt worden.

Spätestens seit Ende der 1990er Jahre wurde innerhalb der Stadt über die Diskrepanz zwischen den Erfordernissen der zahlreicher werdenden Erweiterungswünsche und den restriktiven Regelungen des bestehenden Bebauungsplans diskutiert. Vor allem der Wunsch nach einer Aufstockung der Gebäude begründete im Quartier ein hohes Konfliktpotenzial. Im überdurchschnittlichen Rückgang der Verkaufserlöse wurde seitens des Stadtplanungsamts darüber hinaus ein deutliches Signal für die sinkende Marktfähigkeit der Häuser in ihrem weitgehend noch ursprünglichen Zustand gesehen. 

Projektansatz und Projektverlauf

Die Stadt Gießen verfolgte das Ziel, zwischen den unterschiedlichen Positionen alter und neu zugezogener Eigentümer hinsichtlich potenzieller Anpassungen der Gebäude an veränderte Lebensbedürfnisse durch sachliche Diskussionen zu vermitteln und Anpassungsoptionen durch  Pläne und Modelle zu visualisieren. Durch den eingeleiteten Moderationsprozess wollte die Stadt über Möglichkeiten informieren, wie die Reihenhäuser an die geänderten Markterwartungen angepasst und ihr Wert für den anstehenden Generationenwechsel erhalten werden kann. Dabei ging es der Stadt um die Erhaltung der städtebaulichen Qualität des Quartiers – und damit eines wesentlichen Elements seiner Identität. Es galt, Lösungen zu suchen, um einen fast typisierten, gleichförmigen Bestand im Quartier an veränderte Lebens-, Familien- und Arbeitsformen anzupassen. 

Mit Hilfe der Kernelemente Eigentümerversammlung, Eigentümerworkshop sowie einer Homepage als Informations- und Kommunikationsplattform sollte ein mittelfristig von den Eigentümern getragener Moderations- bzw. Kommunikationsprozess strukturiert und eingeführt werden. Darüber hinaus wurde ein verwaltungsinternes Planspiel veranstaltet, das Vorgänge bei der Bearbeitung eines Bauantrages nachvollzieht. 

Erkenntnisse aus dem Modellvorhaben

Das ambitionierte Kommunikationskonzept mit einer Vielzahl von Veranstaltungen und Informationen in kurzer Zeit hat die Beteiligten überfordert. Die Eigentümer hatten zwischen baulichen Fragen und der persönlichen Wohnperspektive abzuwägen oder waren an konkreten baulichen Maßnahmen aktuell nicht interessiert. Besonders ältere Bewohner formulierten Vorbehalte gegenüber den diskutierten möglichen Maßnahmen einschließlich der konkreten Vorschläge für einen seniorengerechten Umbau des Einzelhauses.

Die Methode des verwaltungsinternen Planspiels hat sich aus der Sicht des Projektträgers als sehr förderlich erwiesen. Vorteil dieses ressortübergreifend angewendeten Instrumentes ist der direkte Vergleich unterschiedlicher Antragsszenarien. Die verschiedenen Beteiligten des Verfahrens sitzen an einem Tisch und können so unmittelbar auf Probleme und Konflikte hinweisen und Lösungen finden, ohne die üblichen langen Entscheidungswege in der Verwaltung einzuhalten. Das Planspiel kann unter bestimmten Voraussetzungen ein sinnvolles Instrument sein. Es sollte jedoch auf eine konkrete Fragestellung zugeschnitten sein.

Der "Katalog der Möglichkeiten" stellt eine (aufwändige) Möglichkeit dar, um Eigentümern und Bewohnern die Folgen baulicher Maßnahmen konkret vor Augen zu führen. Als Grundlage für Bürgerveranstaltungen (Werkstatt etc.) sind vor allem die gewählten Vorher-Nachher-Bilder im Themenfeld "Wohnraumerweiterung" sehr gut geeignet. Die Visualisierung baulicher Erweiterungen erleichtert und versachlicht Diskussionen über potenzielle Wirkungen und ist daher zu empfehlen. Ob in jedem Fall die gewählte Form eines Katalogs angezeigt ist oder ob auch einfachere Darstellungen in Form von Plakaten, Flyern oder schlicht aufgehängten Zeichnungen ausreichen, muss in Abhängigkeit von den zur Verfügung stehenden personellen und finanziellen Kapazitäten entschieden werden. Hilfreich kann darüber hinaus die Verwendung vorliegender Informationsmaterialien sein, zum Beispiel zu den Themen seniorengerechter Umbau und energetische Sanierung.

Als Ergebnis ist der Schluss zu ziehen, dass Stadtverwaltungen, wollen sie Eigentümer zu Investitionen in ihre Immobilie in Siedlungszusammenhängen dieser Entstehungszeit motivieren und beraten, sich auf einen längerfristigen Prozess mit noch stärker auf spezifische Bedarfe zugeschnittenen Angeboten einstellen müssen.

Zugehörige Projekte

Kostengünstige und qualitätsbewusste Entwicklung von Wohnungsobjekten im Bestand

Status: Abgeschlossen Laufzeit: Oktober 2004 – Oktober 2009

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