Die Thematik des kostengünstigen qualitätsbewussten Neubaus von Ein- und Zweifamilienhäusern in Städten fügt sich in die derzeitige politische, gesellschaftliche und wissenschaftliche Diskussion um die Renaissance der Städte ein. Mit dem Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte hat die Bundesregierung ein Zeichen gesetzt, diesen Prozess zu unterstützen.
Qualitäten eines städtischen Eigenheimangebots
Die Modellvorhaben zeigen, dass in den Städten – auch an innenstadtnahen Standorten und in prosperierenden Regionen – Flächen für eine Wohnbebauung zur Verfügung stehen. Die im Rahmen des Forschungsfeldes durchgeführte Befragung belegt, dass Nachfragepotenzial für städtische Wohnangebote gewonnen werden kann. Die hohe Präferenz für das Eigenheim verdeutlicht jedoch, dass die Angebote an den Qualitäten des freistehenden Einfamilienhauses anknüpfen müssen, um als Alternative zum Umland akzeptiert zu werden. Hier gilt es, ein Angebot zu entwickeln, das sowohl den Bedürfnissen und Wünschen der Nachfrager als auch den städtebaulichen Belangen gerecht wird. Dies erfordert für eine Bebauung mit Ein- und Zweifamilienhäusern insbesondere in innenstadtnahen Lagen eine Auseinandersetzung und Neuinterpretation herkömmlicher Maßstäbe.
Rolle der Kommune – strategisch und aktiv
Die Modellprojekte haben deutlich gemacht, dass es von großem Vorteil ist, wenn Kommunen einen stadtstrategischen Ansatz verfolgen, um das städtische Wohnen zu fördern. Hierzu gehört eine aktive Rolle der Kommune bei der Grundstücksbereitstellung, der Baurechtschaffung und Vernetzung der Akteure. Darauf ist das Verwaltungshandeln auszurichten. Vergleichbar der etablierten Wirtschaftsförderung können serviceorientierte „kommunale Wohnentwicklungsagenturen“ als Impulsgeber dienen. Als effizient hat sich ein umsetzungsorientiertes Flächen- und Baugebietsmanagement erwiesen. Eine flexible und für innovative Bau- und Wohnformen offene Verfahrensweise bei der Baurechtschaffung kann die Realisierung städtischer und zugleich nachfrageorientierter Bau- und Wohnformen unterstützen. Das BauGB stellt hierfür alle notwendigen Instrumente bereit. Es ist Aufgabe der Kommunen, das Instrumentarium zielorientiert einzusetzen. Eine projektorientierte und prozessbegleitende Bebauungsplanung und Parzellierung begünstigt innovative und unterschiedliche Bauformen, differenzierte öffentliche und private (Frei-)Räume, stärkt gute städtebauliche Qualitäten und kann Segregationsprozessen entgegenwirken. Nachteile bei der Entwicklung von Flächen im Innenbereich können über steuerliche Rahmenbedingungen (Grunderwerb- und Grundsteuer) und verfahrensunterstützende Maßnahmen abgemildert werden.
Individuelle Gestaltungsmöglichkeiten
Für die Akzeptanz verdichteter städtischer Bauweisen ist die Summe der Eigenschaften von Wohnumfeld, Grundstück und Objekt entscheidend. Das Sondergutachten und die Modellvorhaben verdeutlichen, dass Bauherren und Käufer auf Objektebene individuelle Gestaltungsmöglichkeiten beim äußeren Erscheinungsbild und beim Grundriss wünschen. Vorgaben zur äußeren Gestalt werden nur dann akzeptiert, wenn es gelingt, die Interessenten von der Qualität zu überzeugen. In Bezug auf die Nutzungsqualität streben Bauherren und Käufer die flexible Nutzbarkeit von Räumen an. Diese werden über die Anzahl der Räume und die Grundrisszuschnitte geregelt. Durchgreifenden Anpassungsmöglichkeiten im Lebenszyklus an unterschiedliche Bedürfnisse der Bewohner durch die Veränderbarkeit der Raumaufteilung oder bei eingeschränkter Mobilität im Alter wird weit weniger Bedeutung beigemessen. Der Verkauf des Hauses wird bei veränderter Lebenssituation eher erwogen als eine Anpassung durch Umbau oder Erweiterung. Offen bleibt, ob diese Einstellung durch eine breite öffentliche Diskussion über die Idee des Lebenszyklusgedankens einen Wandel erfahren würde.
Prozessqualität bestimmt Ergebnisqualität
Die Modellprojekte zeigen, dass die Entwicklung und Umsetzung eines attraktiven und nachfragegerechten Eigenheimangebots in Städten auf allen Prozessebenen geeignete Verfahrensweisen und eine Kommunikation im Dialog erfordern. Die Prozesse müssen strukturiert werden, damit sie eine gute Ergebnisqualität gewährleisten und gleichzeitig zur Wirtschaftlichkeit des Projektes beitragen.