Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung

Forschungsprojekt: Umwandlung von Nichtwohngebäuden in Wohnimmobilien

Konzept

Das Forschungsfeld soll Chancen und Herausforderungen der Umwandlung von nicht mehr genutzten Nichtwohngebäuden zu Wohnungen in angespannten Wohnungsmärkten aufzeigen. Dies dient einerseits dazu, ein Bewusstsein für das Potenzial dieser Gebäude bei Kommunen, Eigentümern und Investoren zu schaffen. Andererseits soll eine systematische Ergründung von Erfolgsfaktoren und Hemmnissen bei Umwandlungsprojekten auch konkrete Hilfestellung bei der Durchführung zukünftiger Projekte geben, die zum Ziel haben, preiswerten oder barrierefreien Wohnraum zu schaffen oder aber ein innovatives Energiekonzept zu realisieren. 

Um dieses Forschungsinteresse optimal verfolgen zu können, wurden zwei Gruppen von Modellvorhaben gebildet: 

A Kommunale Strategien zur Initiierung und Unterstützung von Umwandlungsvorhaben

Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten haben häufig ein politisches und städtebauliches Interesse an Umnutzungen. Um solche Projekte anzustoßen oder umzusetzen, werden sie selbst aktiv, entwickeln integrierte Strategien oder unterstützen Initiativen zur Umwandlung von Nichtwohngebäuden in Wohnimmobilien durch ein proaktives Verwaltungshandeln. 

Die wissenschaftliche Begleitung der Modellvorhaben soll zeigen, welche rechtlichen Rahmenbedingungen, welche öffentlichen (Anreiz-)Instrumente und welches strategische und moderierende Agieren der Kommunen dabei helfen können, die Zahl der Umwandlungsprojekte zu erhöhen, um mehr Wohnraum - vor allem im preisgünstigen und mittleren Preissegment - zu schaffen.  

Dabei sollen vor allem die folgenden Handlungsfelder untersucht werden: 

  • Initiierung, Unterstützung und Begleitung von Vorhaben (Leerstandskataster, Objektinformationen, kommunale Handlungskonzepte für den örtlichen oder regionalen Wohnungsmarkt etc.)
  • Handhabung von Bauplanungs- und Bauordnungsrecht: Genehmigungspraxis, Möglichkeiten und Grenzen kommunaler Rechtsetzung
  • ämterübergreifende Kooperationen und Strategien
  • Kommunikation mit potenziellen Investoren
  • Öffentlichkeitsarbeit, Moderation der Verfahren, auch bei Konflikten mit Nachbarn, Initiativen etc.
  • Ergänzende investive Maßnahmen (Wohnumfeld, Infrastruktur etc.), Fördermittel, Liegenschaftspolitik 

Die Forschungsleitfragen für diese Gruppe der Modellvorhaben sind: 

  • Welche stadt- und wohnungspolitischen Ziele formuliert die Kommune im Hinblick auf Umwandlungen von Nichtwohngebäuden in Wohnimmobilien? Wie fügen sich die Vorhaben in die wohnungspolitischen Schwerpunktsetzungen und die Förderung ein? Welche städtebaulichen Auswirkungen werden von den Vorhaben erwartet?
  • Sind Umwandlungen seitens der Stadtplanung und Politik gewünscht? Wird die Kommune selbst aktiv? Unter welchen Bedingungen kann die Kommune Umwandlungen erfolgreich in ihre Handlungskonzepte für den örtlichen Wohnungsmarkt integrieren?
  • Gibt die Kommune Anreize für Umwandlungen? Welche insbesondere auch nicht-finanziellen Anreize kann sie schaffen, welche Informationen liefern? Wie tritt sie an Eigentümer heran? Wie können Eigentümer zu einem Verkauf einer geeigneten Umwandlungsimmobilie bewegt werden?
  • Wie können Umwandlungsprojekte im Verfahren unterstützt werden? Welche Rolle spielen Absprachen im Vorfeld? Wie sehen die Genehmigungsverfahren aus?
  • Welche städtebaulichen Auswirkungen haben die baulichen und funktionalen Veränderungen? Wie können unterschiedliche baurechtliche Belange (Abstandsflächen, Verkehrsflächen, Denkmalschutz, Brandschutz etc.) in Einklang gebracht werden?
  • Wie wird die Nachweispflicht beispielsweise für Stellplätze, Abstellräume und Kinderspielplätze gehandhabt? Welche Handlungsspielräume gibt es?
  • Wie können Umwandlungsprojekte durch flankierende Maßnahmen der Kommunen (z.B. Infrastruktur) ergänzt werden?
  • Welche Rolle spielt die Kommune beim Ausgleich unterschiedlicher Interessen, wie gelingt die verwaltungsinterne Abstimmung?
  • Welche nachbarschaftlichen Belange werden durch die Umwandlung berührt? Welche Aufgaben der Moderation kann die Kommune dabei wahrnehmen?
  • Wie können Mitarbeiter der Verwaltung qualifiziert werden, um die Kostensituation für den Bauherrn besser zu verstehen und ggf. sogar zu verbessern?
  • Welche Auswirkungen haben Umwandlungsvorhaben auf weitere Investitionen in Wohnimmobilien bzw. die Wertentwicklung von anderen Wohngebäuden im Quartier?
  • Unter welchen Bedingungen tritt die Kommune selbst als Bauherrin auf?

B Die Planung und Umsetzung von Umwandlungsvorhaben

Die zweite Gruppe von Modellvorhaben bilden konkrete Umwandlungsprojekte, die während ihrer Planung und Umsetzung begleitet werden. Betrachtet werden dabei Modellvorhaben, in denen wirtschaftliche, technische und organisatorische Problemstellungen im Vordergrund stehen, mit denen sich Bauherren konfrontiert sehen bei ihrem Bemühen um die Schaffung von Wohnraum

  • im preiswerten Marktsegment,
  • mit besonders anspruchsvollen energetischen Konzepten und/oder
  • mit vorbildlichen Maßnahmen zum altengerechten Wohnen. 

Im Forschungsfeld sind folgende Themenbereiche zu beleuchten: 

  1. Eigenschaften des Gebäudes

    Bei der Analyse von Modellvorhaben steht im Vordergrund, welche Faktoren eine Umwandlung zu preiswertem Wohnraum begünstigen, wie kostenintensive Eingriffe in Gebäudestruktur und Fassade vermieden und welche beispielhaften Lösungen für einen altersgerechten und energiesparenden Umbau gefunden werden können.

  2. Der Bauherr

    Ebenfalls von Interesse ist, welche Bauherren in preiswerten, altersgerechten und energiesparenden Wohnraum investieren und welche Motive dahinter stehen? 

  3. Rechtliche Rahmenbedingungen

    Rechtliche Rahmenbedingungen entscheiden über die Durchführbarkeit eines Umnutzungsvorhabens und geben Rechtssicherheit. Oft sind Rahmenbedingungen aber zunächst unklar und liegen teilweise im Ermessensspielraum der zuständigen Behörden. Hier sind die Interessenlagen und die Ergebnisse von Aushandlungsprozessen für das Forschungsfeld besonders wichtig.

  4. Wirtschaftliche Aspekte

    Die wirtschaftlichen Aspekte der Vorhaben sind neben den baulichen Voraussetzungen der Gebäude die wichtigsten Parameter auf Seiten der Investoren. Relevante Parameter sind vor allem die Mietzahlungsfähigkeit und -bereitschaft der Zielgruppe, die Marktentwicklung und die Drittverwertbarkeit des Objekts, die Einschätzung der Umbaukosten, die Flächeneffizienz, die Förderfähigkeit des Vorhabens sowie die Finanzierungsmöglichkeiten.

Die Forschungsleitfragen für diese Gruppe der Modellvorhaben sind: 

  • Wie kann preisgünstig Wohnraum aus Nichtwohngebäuden erstellt werden?
  • Wie können vorbildliche Lösungen für innovative Energiekonzepte aussehen?
  • Welche energetischen Standards sollen bzw. müssen eingehalten werden? Wie kann das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) umgesetzt werden? Welche Spielräume bestehen?
  • Wie und wo kann altengerechter Wohnraum geschaffen werden?
  • Wer investiert in preisgünstigen, altengerechten und energetisch anspruchsvollen Wohnraum und warum?
  • Welche Kostenspannen können für die einzelnen umwandlungsrelevanten Bauabschnitte ermittelt werden? Welche Möglichkeiten der Kostensenkung/Einsparungen lassen sich nutzen?
  • Welche Rolle spielen hierbei unterschiedliche technische Standards, angestrebte Nutzungen und bauordnungsrechtliche Anforderungen? Welche Förderungen werden in Anspruch genommen (z.B. KfW-Kredit)?
  • Wie können Ansprüche an die Bauausführung (Denkmalschutz, Bauordnungsrecht) mit den Kosten in Einklang gebracht werden?
  • Wie können die Konflikte zwischen diesen Zielen verringert oder überwunden werden?
  • Wie wirken Eigentümer, Projektentwickler sowie die Kommune im Entscheidungsprozess zusammen?
  • Welche Lösungen gibt es für die frühzeitige Feststellung von und den Umgang mit Altlasten und/oder problematischen Baustoffen, um ein gesundes Wohnen in ehemaligen Nichtwohnimmobilien auf Dauer zu ermöglichen?

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