Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung

Forschungsprojekt: Umwandlung von Nichtwohngebäuden in Wohnimmobilien

Modellvorhaben

Im Forschungsfeld wurden sieben Modellvorhaben begleitet: drei Kommunen und vier Umwandlungsprojekte unterschiedlicher Bauherren.


Berlin: Umwandlungsvorhaben eines ehemaligen Bürogebäudes in Wohnimmobilien

  • Bundesland: Berlin, Stadtbezirk Weißensee
  • Wohnungsmarktregionstyp: wachsend
  • Umwandlungsobjekt: ehemaliger Verwaltungssitz der GESOBAU bestehend aus einem Neubau, zwei umgewandelten Gründerzeitwohnhäusern und einer Remise inmitten eines gründerzeitlichen Quartiers.
  • Herausforderungen: städtebauliches Erhaltungsgebiet (Fassadengestaltung, Höhenbegrenzung Dachausbau, Dämmung, Fensterinstandsetzung, innere Erschließung, Schrittschalldämmung)
  • Ergebnis: 42 Wohneinheiten, Mietpreise zwischen 7,50 und 9,80 Euro/


Düsseldorf: Ausgewogenes Wohnraumangebot in allen Preissegmenten – auch durch Umwandlung von Nichtwohnraum in Wohnraum

  • Bundesland: Nordrhein-Westfalen
  • Wohnungsmarktregionstyp: wachsend
  • Umwandlung als strategisches Ziel der Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik, Quotierung mietpreisgedämpfter Wohneinheiten, systematisches Identifizieren potenzieller Umwandlungsobjekte und gezielte Ansprache der Eigentümer in ausgewählten Bezirken
  • Größtes Umwandlungsobjekt: "Living Circle" aus ehemaligem Thyssen Krupp Trade Center in einem innerstädtischen Kerngebiet mit angrenzender Mischnutzung
  • Herausforderungen: Schaffung von Planungs- und Baurecht, Ressourcenschonung, Nutzung der kreisförmigen Grundrisse, Lösung Verkehrslärmproblematik, Belichtung der Wohneinheiten
  • Ergebnis: 340 Wohneinheiten, davon 20% auf zehn Jahre für 8,50 Euro/ Nettokaltmiete


Frankfurt am Main: Transformation eines monofunktionalen Bürogebiets in ein gemischt genutztes Quartier

  • Bundesland: Hessen
  • Wohnungsmarktregionstyp: überdurchschnittlich wachsend
  • Prozess der Umstrukturierung gesteuert bzw. ermöglicht über Rahmenplan und verbindliche Bauleitplanung, eingebunden in stadtentwicklungspolitische Strategien, die Umwandlungen explizit unterstützen
  • Herausforderungen: Investorendruck, hohe Verkehrslärmbelastungen (BAB, Schiene, Flughafen Frankfurt), Emissions- und Geruchsbelastungen, teils unbekannte Eigentümerstrukturen
  • Ergebnis: zwei rechtskräftige B-Pläne, diverse Umwandlungen (Boardinghouse, Mikroappartements, Neubauvorhaben), ca. 3.000 Wohneinheiten mit der entsprechenden Infrastruktur sollen entstehen


Offenbach am Main: Umnutzung von Nichtwohngebäuden in Wohngebäude – ein Potenzial für Offenbach?

  • Bundesland: Hessen
  • Wohnungsmarktregionstyp: überdurchschnittlich wachsend
  • Umwandlungen als Beitrag zur Aufwertung der Innenstadt
  • Umwandlungsobjekte: mehrere innerstädtische Objekte zu Boardinghouses, StudentenWGs
  • Herausforderungen: Haushaltsnotlage, Schutzschirmgemeinde, Nutzungskonkurrenzen zwischen Gewerbe und Wohnen generell und in der Innenstadt
  • Ergebnis: Aufstellungsbeschluss für einen B-Plan Innenstadt und Vorbereitung für ein Sanierungsgebiet.


Viersen: Betreutes Wohnen in der Herz-Jesu-Kirche in Viersen

  • Bundesland: Nordrhein-Westfalen
  • Wohnungsmarktregionstyp: schrumpfend
  • Umwandlung einer unter Denkmalschutz stehenden, städtebaulich wichtigen und identitätsstiftenden Kirche aus der Nachkriegszeit in einem Umfeld sozialer Einrichtungen für betreutes Wohnen
  • Herausforderungen: hohe Qualitätsanforderungen seitens der Architekten, divergierende Anforderungen von Kirchenvorstand, Bistum und den Denkmalschutzbehörden, fehlender Investor
  • Ergebnis: Vorliegen mehrerer Varianten als Grundlage für die Investorensuche


Sonneberg: Wohnen im Klassenzimmer 5.0 – Altengrechtes Wohnen im ehemaligen Gymnasium

  • Bundesland: Thüringen
  • Wohnungsmarktregionstyp: überdurchschnittlich schrumpfend
  • Umnutzung eines zweiteiligen Gebäudeensembles – ein gründerzeitliches sowie eines der klassischen Moderne – in alten gerechtes Wohnformen durch einen Sozialträger
  • Herausforderungen: Finanzierung war abhängig von sich verändernden Förderbedingungen und bauordnungsrechtlichen Anforderungen an verschiedene Wohnformen
  • Ergebnis: verschiedene Varianten, die letztlich nicht die Förder- und Finanzierungsbedingungen wirtschaftlich abbilden konnten


Weimar: Baumhaus Weimar

  • Bundesland: Thüringen
  • Wohnungsmarktregionstyp: keine eindeutige Entwicklungsrichtung
  • Umnutzung einer gewerblichen Halle zu bezahlbaren Wohnungen durch eine Baugruppe
  • Herausforderungen: Erreichen des in der Gruppe angestrebten Mietzinses, Vermeidung von veräußerbarem Eigentum, Planungs- und Baurecht sowie unvollständige Erschließung,
  • Ergebnis: acht Wohneinheiten mit einer Wohnfläche von ca. 700 und einer Nebenfläche von 38 für elf Erwachsene und neun Kinder, Miete 6,30 Euro/

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