Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung

Forschungsprojekt: Umwandlung von Nichtwohngebäuden in Wohnimmobilien

Ergebnisse

Umwandlungen haben einen spürbaren Beitrag zur Entlastung des innerstädtischen Wohnungsmarktes geleistet. So wurden in Frankfurt am Main in den letzten Jahren bis zu 20% und in Berlin mindestens 10% der neu geschaffenen Wohnungen durch Umwandlungen errichtet. In den kleineren Städten mit eher entspannten Wohnungsmärkten rückten Teilmärkte wie zum Beispiel der für betreutes Wohnen älterer Menschen in den Fokus. Allerdings hat sich bei näherer Betrachtung gezeigt, dass aus günstigen baukonstruktiven und städtebaulichen Voraussetzungen nicht auf einen Automatismus hin zur Umwandlung in Wohnimmobilien geschlossenen werden kann. Vielmehr wird die Entscheidung stets am Einzelobjekt getroffen und es muss eine Vielzahl weiterer Parameter wie Lage, bauliche Gegebenheiten, bauordnungs- und planungsrechtliche Situation, Förderbedingungen und stimmiges Verwaltungshandeln für eine Umwandlung sprechen.

Damit Umwandlungen zur Schaffung von preiswertem Wohnraum beitragen, haben sich die Flächeneffizienz und die angestrebten Standards als wichtigste "Stellschrauben“ herausgestellt. So ist es beispielsweise im Modellvorhaben Weimar dem nicht renditeorientierten gemeinschaftlichen Wohnprojekt gelungen, durch hohe Eigenleistungen und Verzicht auf bestimmte Standards einen sehr günstigen Mietpreis zu erzielen.

Darüber hinaus sind bestandsorientierte und kommunale Wohnungsunternehmen grundsätzlich in der Lage, ohne Verzicht auf Eigenkapitalrendite auch durch Umwandlung zur Schaffung von preiswertem Wohnraum beizutragen. Ebenso besteht bei sozialen Trägern die Chance, dass bei entsprechendem Kostenbewusstsein preiswerter Wohnraum für deren Zielgruppen geschaffen wird. Daraus lässt sich der Schluss ziehen: Akteure, die einen eigenen sozialen Anspruch besitzen, bedürfen vor allem der Unterstützung durch die Verwaltung, damit sie preiswerten Wohnraum realisieren können. Allen weiteren Akteuren müssen zusätzliche Anreize gesetzt werden, damit diese auch Wohnraum im preiswerten Marktsegment realisieren.

Die Praxis zeigte deutlich, dass Umwandlungen meist keine Selbstläufer sind. Sie brauchen in vielen Fällen einen Impuls von außen, durch den der Pfadwechsel angestoßen wird beziehungsweise einen Protagonisten, der sich an die Spitze des Projekts setzt und es kontinuierlich vorantreibt. Der Grund ist häufig eine ausgesprochene Pfadabhängigkeit, die man gerade bei institutionellen Eigentümern beobachten kann. Aus diesem Grund sind Umwandlungen überwiegend mit einem Eigentümerwechsel verbunden oder der Eigentümerwechsel muss erfolgen, um den Weg für den Umwandlungsprozess freizumachen. Umwandlungen brauchen dynamische Akteure: Dies sind die professionellen Projektentwickler, aber auch spezialisierte Architekten, die eine Initiierung von Umwandlungen zu ihrem Tätigkeitsfeld gemacht haben.

Einen deutlichen Einfluss auf das Umwandlungsgeschehen hat die Haltung der Kommune, die aus städtebaulichen oder wohnungspolitischen Erwägungen prozesssteuernd wirkt, indem sie Umwandlungen aktiv unterstützt oder ein kommunales Wohnungsunternehmen auf städtebaulich bzw. stadtentwicklungspolitisch besondere "Fälle" ansetzt. Eine wesentliche Frage an die drei kommunalen Modellvorhaben war, wie Städte Umwandlungen stimulieren, unterstützen und steuern und dabei auch preiswerten Wohnraum schaffen könnten. Hierfür bieten sich flankierende kommunale Strategien und ein problemadäquates Handeln der Kommunen an. Die erstmalige Anwendung der Quotenregelung auf ein größeres und aufsehenerregendes Umwandlungsvorhaben hat in Düsseldorf dazu geführt, dass zumindest für einen begrenzten Zeitraum zusätzlich rund 60 preisgedämpfte Wohnungen entstanden sind.

Beratungsangebote der Kommune können durchaus ein geeigneter Hebel sein, um Flächen und Umwandlungsimmobilien zu mobilisieren. Allerdings hat die aktive Ansprache von Eigentümern zwecks Mobilisierung von potenziellen Umwandlungsobjekten im jeweiligen Privatbesetz selten zu größerem Erfolg geführt. Es sind also eher die Projektentwickler und Interessenten, die eine Motivation mitbringen, geeignete Objekte zu identifizieren und zu mobilisieren. Dabei kann sie die Stadt aktiv unterstützen.

Entgegen vorherrschenden Annahmen stellen bauordnungsrechtliche Vorschriften und Bestimmungen keine unüberwindbaren Hemmnisse in konkreten Umwandlungsvorhaben dar. In Frankfurt am Main hat sich die unter bestmöglicher Ausnutzung des Ermessensspielraums entwickelte Rechtsauffassung des Bauaufsichtsamts zum Thema Bestandsschutz bislang auch in Gerichtsverfahren durchgesetzt. Als ganz wichtiger Hebel zur Erhöhung der Umwandlungsbereitschaft und zur Senkung der Kosten haben sich kurze Genehmigungszeiträume herausgestellt. Eine umwandlungsoffene Herangehensweise der Verwaltung ist hierbei sehr hilfreich.

Von einer umfassenden Strategie ist dabei aus Frankfurt am Main zu berichten. Abgestimmtes Verwaltungshandeln, Beratungsangebote an Eigentümer, Investoren, Architekten und Projektentwickler, Monitoring der Umwandlungspotenziale, eine offensive und konsequente Nutzung bauordnungsrechtlicher Handlungsspielräume sowie intensive Öffentlichkeitsarbeit begründeten den Erfolg in der Transformation des monostrukturierten Lyoner Viertels zu einem gemischt genutzten Quartier mit dem Instrument des Bebauungsplans. Auch in Düsseldorf konnte beim Projekt Living Circle ein proaktives und zielgerichtetes Zusammenwirken von Politik und Verwaltung festgestellt werden. Das Modellvorhaben hat bewiesen, dass ein 20-prozentiger Anteil preisgedämpfter Wohnungen bei Umwandlungen wirtschaftlich realisierbar ist. Der strategische Ansatz Offenbachs liegt insbesondere in der gezielten Unterstützung punktueller, städtebaulich relevanter Umwandlungsimmobilien.

Dass Umwandlungen dazu beitragen können, städtebauliche und funktionale Missstände abzubauen oder zu vermeiden, kann auch in Kommunen mit entspannten Wohnungsmärkten für Umwandlungen sprechen. Wenn dominante, städtebaulich wichtige Gebäude funktionslos werden und Leerstand und Verfall drohen, können Umwandlungen für spezifische Wohnformen eine Option sein, um Angebotslücken zu beheben und das Stadtbild aufzuwerten. Die Erkenntnisse aus den Modellvorhaben belegen, dass Kommunen durch abgestimmtes und strategisches Vorgehen das Umwandlungsgeschehen auch ohne direkte finanzielle Anreize unterstützen können. In der Regel bedarf die Schaffung preiswerten Wohnraums durch Umwandlungen aber der Stimulierung und Unterstützung durch und entsprechende Vereinbarungen mit der Kommune.

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