Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung

Forschungsprojekt: Aktivierung von Innenentwicklungspotenzialen in wachsenden Kommunen – Erhebung und Erprobung von Bausteinen eines aktiven Managements

Ergebnisse

In der bisherigen Arbeit der Modellvorhaben zeigt sich, dass das Innenentwicklungsmanagement eine komplexe Aufgabe ist, die unterschiedliche Themenfelder und Tätigkeitsbereiche umfasst. Diese lassen sich grob in vier Kategorien einteilen, die wiederum mit spezifischen Unteraufgaben korrelieren.

Vorbereitung der Flächenauswahl

  • Erfassung und laufendes Monitoring der Wohnungsbaupotenziale der Innenentwicklung
  • Bewertung dieser Wohnungsbaupotenziale hinsichtlich Eignung und Mobilisierbarkeit
  • Priorisierung der Flächen in Abstimmung mit Politik und Verwaltung

Die Flächenerfassung, -bewertung und -priorisierung ist wichtig, um die Aufgabenbereiche des Innenentwicklungsmanagements festzulegen und frühzeitig Kenntnisse über Entwicklungschancen und Hemmnisse zu erlangen. Wenn die Politik bereits in diese Arbeitsschritte eingebunden ist, wird zudem der Rückhalt für die weiteren Schritte der Potenzialaktivierung gestärkt. Es zeigt sich aber auch, dass diese Arbeiten einen erheblichen Arbeitsaufwand bedeuten und dass eine interdisziplinäre Arbeitsweise unerlässlich ist.

Grundstücksaktivierung und Stärkung der Investitionsbereitschaft

  • Frühzeitige Prüfung der grundstücksbezogenen Nutzungsoptionen und der Hemmnisse für den Wohnungsbau sowie Einleitung der notwendigen fachlichen Arbeiten
  • Ansprache und Kooperation der Grundstückseigentümer mit dem Ziel der Mobilisierung
  • Unterstützung des Grundstückseigentümers bei der Investorensuche
  • Zentraler Ansprechpartner und „Verwaltungslotse“ für Grundstückseigentümer und Wohnungsbauinvestoren

Das Innenentwicklungsmanagement sucht in einigen Modellvorhaben proaktiv den Kontakt zu Eigentümern, um Potenziale zu aktivieren. In anderen Modellvorhaben agiert es eher reaktiv, indem es bereits angelaufene Entwicklungen steuert. Im Dialog mit den Eigentümern wird deutlich, dass die Rolle als Berater für Verwaltungen mitunter einen deutlicher Kulturwandel darstellt. Zugleich ist die Ansprache und intensive Begleitung von Eigentümern sehr zeit- und personalaufwändig. Die bisherigen Erfahrungen der Modellvorhaben zeigen allerdings auch, dass viele Eigentümer eine wohnbauliche Entwicklung ihrer Flächen trotz Beratungsleistungen ablehnen. Wichtig ist daher die kommunale Bereitschaft zum Einsatz planungsrechtlicher und liegenschaftspolitischer Instrumente sowie zum Ankauf von Grundstücken, auch wenn dies ebenfalls nicht in allen Fällen zu einer Potenzialaktivierung beitragen kann.

Akzeptanzschaffung in Bürgerschaft und Politik

  • Aufbereitung und Vermittlung der zentralen fachlichen Argumente für die Innenentwicklung
  • Federführung des Dialogs mit Nachbarschaft und Bürgerschaft bei der Planung und Realisierung von Wohnungsbauvorhaben
  • Ansprechpartner für die lokale Politik bei Fragen zur Innenentwicklungs- bzw. Wohnungsbaustrategie der Kommune sowie bei Konflikten zu einzelnen Vorhaben

Die Erfahrungen der Modellvorhaben zeigen, dass die Politik durch eine umfassende Information über die Bedeutung der Innenentwicklung für die Stadtentwicklung und den Wohnungsmarkt von den Strategien und Vorgehensweisen des Innenentwicklungsmanagements überzeugt werden kann. Solide Grundlagen (z.B. Wohnungsbedarfsprognose, Analyse der bisherigen Bautätigkeit, Baulandkataster) und vor allem eine nachvollziehbare Auswahl zu aktivierender Flächen helfen, politischen Rückhalt zu stärken. Zugleich kommt auch dem Thema Bürgerbeteiligung und Akzeptanzschaffung in der Bevölkerung eine wichtige Rolle zu. Hier machen die Modellvorhaben die Erfahrung, dass häufig ein grundsätzliches Bewusstsein für die Notwendigkeit der Innenentwicklung besteht. Zugleich mehren sich Widerstände gegen konkrete Wohnungsbauvorhaben.

Verwaltungskoordination

  • Optimierung der zeitlichen Verwaltungsabläufe / Beschleunigung der Planungs- und Genehmigungsverfahren
  • Federführung / Projektleitung bei ausgewählten Planungs- und Bauvorhaben
  • Moderation, Mediation und Konfliktmanagement bei der Abstimmung der fachlichen Anforderungen an Wohnungsbauvorhaben der Innenentwicklung

In den Modellvorhaben hat es sich bewährt, dass eine Person hauptverantwortlich für das Innenentwicklungsmanagement zuständig ist, die Prozesse koordiniert und anderen Ämtern, Institutionen und Akteuren als Ansprechpartner zur Verfügung steht. Zugleich sind (fachbereichsübergreifende) Steuerungs- und Arbeitsrunden sinnvoll, um das notwendige Fachwissen einzubinden, Projekte beschleunigt bearbeiten zu können und einen lückenlosen Informationsaustausch zu ermöglichen. Ebenfalls wichtig sind der Rückhalt und die Unterstützung der Leitungsebenen.

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