Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung

Forschungsprojekt: Nebenkosten beim Erwerb von Wohnimmobilien

Projektsteckbrief

  • Status Laufend
  • Start Oktober 2021
  • Programm ExWoSt

In diesem Forschungsvorhaben wird auf bundesweiter und regionaler Ebene die genaue Zusammensetzung, Höhe und zeitliche Entwicklung von Nebenkosten beim Erwerb von Wohnimmobilien für die Käuferseite bzw. Verkäuferseite untersucht. Neben den Auswirkungen auf die Wohnungsmärkte insgesamt sind auch die Effekte der verschiedenen gesetzlichen Änderungen in den vergangenen Jahren auf die Entwicklung der Nebenkosten von Interesse.

Ausgangslage

Nebenkosten spielen beim Kauf bzw. Verkauf von Wohnimmobilien eine wichtige Rolle. Sie fallen zusätzlich zum Objektpreis an und setzen sich im Kern aus Notar- bzw. Grundbuchgebühren, der Grunderwerbsteuer sowie Maklerkosten zusammen. Aus Verkäufersicht verringern sie den potenziellen Erlös. Aus Käufersicht sind sie eine zusätzliche Belastung, die üblicherweise aus Eigenkapital finanziert werden muss. Dies schränkt trotz aktuell niedriger Finanzierungsraten für das eigentliche Objekt die Erschwinglichkeit ein. Nicht zuletzt auch, weil die Nebenkosten weitgehend proportional zu den Immobilienpreisen verlaufen. Einige gesetzliche Änderungen in den letzten Jahren haben sich jedoch auch direkt auf den Anteil der Nebenkosten an den gesamten Erwerbskosten ausgewirkt. Während gestiegene Grunderwerbsteuersätze in fast allen Bundesländern (bis auf Sachsen und Bayern) zwischen 2007 und 2019 sowie eine Anpassung der Notar- und Grundbuchgebühren 2013 zu einer Erhöhung der Nebenkosten geführt haben, hat die 2020 in Kraft getretene Regelung zu den Maklergebühren für Käufer eine potenziell preisdämpfende Wirkung. Wie hoch die Erwerbsnebenkosten genau sind, wie sie sich im Zeitverlauf entwickeln und in welchem Umfang sich die gesetzlichen Regeländerungen auf ihre Höhe auf den Wohnungsmärkten tatsächlich ausgewirkt haben, ist bislang jedoch wenig erforscht.

Ziel

Die Studie soll den aktuellen Stand sowie die Entwicklung der Erwerbsnebenkosten für Käufer bzw. der Kosten für Verkäufer von Wohnimmobilien zur Selbstnutzung (Ein- bzw. Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen sowie Baugrundstücke) als einen wichtigen Einflussfaktor des Wohnungsmarktgeschehens analysieren. Ein besonderes Augenmerk soll darauf liegen, inwiefern sich die Nebenkosten regional sowie für die verschiedenen Objekttypen unterscheiden. Ziel ist, den Umfang der Nebenkosten in möglichst guter Annäherung an die Marktrealität zu erfassen und so auch die Markttransparenz zu verbessern.

Zusätzlich zur Analyse der Höhe der Erwerbsnebenkosten liegt der Fokus der Studie darauf, die hinter den Kosten stehenden Leistungen genauer zu untersuchen. Ein Schwerpunkt sind hierbei Dienstleistungen von Maklern und dafür anfallende Provisionen, da sie einen nicht unerheblichen Teil der Nebenkosten ausmachen, bislang jedoch wenig empirisch untersucht sind.

Auf Grundlage der gewonnenen Erkenntnisse wird bewertet, wie sich die Erwerbsnebenkosten hinsichtlich wohnungspolitischer Ziele wie der Eigentumsbildung oder Bezahlbarkeit des Wohnens auswirken. Hieran anschließend sollen mögliche wohnungspolitische Handlungsbedarfe aufgezeigt werden.

Auftragnehmer

  • empirica ag
    Dr. Reiner Braun, Clara Wüst, Lukas Fuchs, Hubertus von Meien
    Kurfürstendamm 234
    10719 Berlin

    Telefon: 030 / 88 47 95-0
    E-Mail: berlin@empirica-institut.de

Kontakt

  • Christoph Zander
    Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR)
    Referat WB 1 „Wohnungs- und Immobilienmärkte“
    Telefon: +49 228 99401-1585
    E-Mail: christoph.zander@bbr.bund.de

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