Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung

Potenziale der Wohneigentumsbildung für die soziale Stabilität von Wohnvierteln

Ergebnisse

Zielgruppen für den Kauf von Wohneigentum in benachteiligten Stadtvierteln

Drei Viertel der Käufer von Neubauimmobilien in den untersuchten Gebieten sind junge erwerbstätige Familien, die vorher außerhalb der Stadteile wohnten. Sie haben im Vergleich der Käufergruppen die höchsten Haushaltseinkommen (bei zugleich eher niedrigem Pro-Kopf-Einkommen. Nur jeder vierte Käufer von Neubauimmobilien wohnt also bereits im Stadtteil. Auch hier handelt es sich um Familien und Haushalte mit überdurchschnittlicher beruflicher Qualifikation. Unter ihnen sind überproportional viele Aussiedlerhaushalte, die im Durchschnitt seit bereits 10 Jahren im Stadtteil leben.

Diese "aufstrebende Haushalte" mit mittlerem Einkommen (rund 2.700 Euro netto) und die so genannte Schwellenhaushalte (Nettoeinkommen von 1.500 bis 2.250 Euro) gehören zu den wichtigsten Zielgruppen für die Eigentumsbildung im Neubau in "benachteiligten Gebieten". Sie ziehen vorzugsweise in Reihenhäuser am Siedlungsrand. Die Eigenheime sind im Durchschnitt 112 m² groß. Aufgrund der Haushaltsgröße verfügen die Bewohner über 31 m² Wohnraum pro Person.

Die Käufer von Bestandswohnungen hingegen verfügen durchschnittlich über 76 m² Wohnfläche bzw. 37 m² pro Person. Diese wohnen im Durchschnitt seit über 20 Jahren im Stadtteil und zeichnen sich durch einen hohen Anteil an Rentnern aus. Ein Drittel der Käufer von Bestandsimmobilien wohnte vorher außerhalb der Stadteile, leben zu einem vergleichsweise hohen Anteil in Familien, haben die höchsten Pro-Kopf-Einkommen und ist mit durchschnittlich 41 Jahren die jüngste Käufergruppe im Bestand. Weitere charakteristische Merkmale sind die zum Teil hohe berufliche Qualifikation und hohe Anteile an nichtdeutschen Haushalten.

Weitere rund 20 % der in den Stadtvierteln befragten Mieter, hatten Interesse daran, Wohneigentum zu erwerben. Diese sind im Mittel 39 Jahre alt sowie hoch qualifiziert, leben zu großen Anteilen in Familien und seit durchschnittlich 15 Jahren im Gebiet. Unter ihnen sind besonders viele nichtdeutsche und Aussiedlerhaushalte anzutreffen. Ihre Kaufwünsche richten sich besonders auf Ein- und Zweifamilienhäuser im ländlichen Raum, aber ein gutes Drittel (ca. 6 %) möchte eine Immobilie im eigenen Stadtteil erwerben. Davon kann sich mehr als die Hälfte vorstellen, eine Eigentumswohnung zu kaufen, wobei nur jeder siebte sich für die eigene bisher gemietete Wohnung entscheiden würde. Für die interessierten Käufer, die keine Immobilie im Stadtteil erwerben wollen, spielt wiederum das negative Image des Gebietes eine wichtige Rolle.


Kaufmotive

Beide Käufergruppen begründen ihre Kaufentscheidung mit dem günstigen Verhältnis von Preis und Leistung. Während bei den jungen Familien, die eine neu gebaute Immobilie erwerben, der Wunsch nach größerem Wohnkomfort besteht, entscheiden sich viele Käufer von Bestandsimmobilien aus Gründen der Altersvorsorge und aus dem Wunsch heraus, die eigene Wohnsituation abzusichern, für die Immobilie.


Voraussetzungen der Eigentumsbildung

Insgesamt wird deutlich, dass zur Absicherung des Erfolgs aller Eigentumsmaßnahmen den stadtteilbezogenen Aufwertungen (Wohnumfeld, Gebäudeeingänge und -fassaden u .a.) eine besondere Bedeutung zukommt, wobei die soziale Infrastruktur (Kindergärten, Schulen) bei den Käufern von Neubauimmobilien erwartungsgemäß an erster Stelle steht. Die Möglichkeit einen Garten zu nutzen und einen eigenen Parkplatz zu haben, ist ebenfalls von zentraler Bedeutung für diese Zielgruppe.


Kosten und Finanzierung der Immobilien

Die Neubauimmobilien haben im Durchschnitt 184.000 Euro bzw. 1.680 Euro pro m² gekostet. Die Preise liegen fast alle unterhalb der kommunalen Durchschnittspreise für Neubauimmobilien in den jeweiligen Kommunen und haben vielen Käufern den Immobilienerwerb erst möglich gemacht. Dies gelang insbesondere durch kosten- und flächensparende Ansätze beim Bau. Aber auch das Einbringen von kommunalem Bauland zu Vorzugspreisen oder in Erbpacht und Selbsthilfemaßnahmen reduzierten die Baukosten.

Für die meisten Erwerber spielte bei der Finanzierung ihrer Neubauimmobilie die staatliche Neubauförderung des Bundes und der Länder eine wichtige Rolle. Als Eigenkapitalersatz übernahm die Eigenheimzulage des Bundes eine wichtige Funktion, da Eigenkapital eine Voraussetzung für den Erwerb einer Neubauimmobilie ist und so zu einer Hürde für die Eigentumsbildung werden kann.

Die Käufer von Bestandswohnungen haben durchschnittlich 92.000 Euro bzw. 1.188 Euro pro m² für ihre Immobilie bezahlt. Die Preisdifferenz zu den kommunalen Durchschnittpreisen für Bestandsimmobilien ist größer als bei den untersuchten Neubaumaßnahmen.

Auch hier hat die Eigenheimzulage des Bundes eine besonders große Rolle gespielt, zumal die Länder hier wenig gefördert haben. Auch im Bestand hemmt ein hoher geforderter Eigenanteil die Eigentumsbildung bei Schwellenhaushalten. Aufgrund von gemeinsamen Bemühungen eines Teils der Privatisierer und ihrer Hausbanken war es möglich, dass ein Drittel der Erwerber den Kauf ohne Eigenkapital tätigen konnte.

Die Inanspruchnahme staatlicher Förderung bei relativ niedrigen Immobilienpreisen scheint insbesondere im Bestand dazu zu führen, dass die monatliche Belastung der Eigentümerhaushalte durch Kauf z.T. unter der Mietbelastung vor Kauf liegt.


Sozial verträgliche Verfahren

Wie die Untersuchung zeigte, kann kommunales Engagement bei der Entwicklung des Stadtteils (Architekturwettbewerb, Bauträgerschaft, Vermarktung, Finanzierungsberatung) wesentlich zum Gelingen der Neubaumaßnahmen beitragen. Des Weiteren erhöht die Einbettung von Neubaumaßnahmen in ein stadtteilbezogenes Gesamtkonzept ihre stabilisierende Wirkung.

Bei den Umwandlungsmaßnahmen kann im Rahmen komplexer Verfahren sichergestellt werden, dass die Mieter der betroffenen Anlagen weitgehend einbezogen und über die gesetzlichen Regelungen (Vorkaufsrecht, Kündigungsschutz) hinaus vor Verunsicherung und Verdrängung geschützt werden, z. B. durch vertragliche Vereinbarungen, Bewohnerversammlungen, Einzelgespräche, Verzicht auf den Verkauf an Kapitalanleger.

Da im Rahmen des Privatisierungsprozesses soziale Konflikte auftreten können, ist eine Moderation zwischen den unterschiedlichen Beteiligten und Interessen als institutionalisierter Bestandteil des Verfahrens von Beginn an erforderlich.


Soziale Effekte der Eigentumsbildung auf die benachteiligten Quartiere

Der von Neubaumaßnahmen ausgelöste Zuzug von jungen Familien führt zu einer Verjüngung und Belebung der Stadteile, vor allem in den Nachbarschaften. Eigenheimerwerber repräsentieren andere Lebensstile und grenzen sich eher bewusst gegenüber den anderen Wohnanlagen ab, denn die sozialen Unterschiede zwischen den Eigenheimerwerbern und den Bewohnern der benachbarten Mietwohnbestände ist relativ groß. Innerhalb der Neubausiedlungen sind die Nachbarschaften relativ homogen und scheinen gut zu funktionieren. Die Eigenheimerwerber sind mit ihrer Wohnsituation so zufrieden wie keine andere Mieter- oder Eigentümergruppe.

Die Untersuchung zeigt, dass die Veräußerung von Bestandsimmobilien dazu führt, dass Besserverdienende, die schon lange im Gebiet wohnen und mit ihrer Wohnsituation zufrieden sind, im Gebiet gehalten werden können.

Die Privatisierungen im Geschosswohnungsbau beeinflussen die sozialen Prozesse in den Nachbarschaften stärker als die Neubaumaßnahmen. Dadurch, dass die neuen Eigentümer mehr auf das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage und das Verhalten der Bewohner achten, verbessern sich die Wohnqualität und die nachbarschaftlichen Beziehungen, auch wenn zunächst Konflikte mit anderen Bewohnergruppen überwunden werden müssen. Die Wohnzufriedenheit der Eigentümer erhöht sich, was wiederum ihre Bindung an den Stadtteil verstärkt.

Der Effekt der untersuchten Neubaumaßnahmen auf das Außenimage der Stadtteile war eher gering. Die Eigenheimerwerber haben seit der Eigentumsbildung keine positiven Imageveränderungen festgestellt. Auch durch einzelne, nur begrenzt wahrnehmbare Umwandlungsmaßnahmen wird das Außenimage des Stadtteils kaum beeinflusst.

Wie die Untersuchung gezeigt hat, kann sich selbstgenutztes Wohneigentum stabilisierend auf die soziale Situation in einem benachteiligten Stadtteil auswirken.

Diese gewünschten positiven sozialen Effekte können aber nur gewährleistet werden, wenn die mit der Wohneigentumsbildung verbundenen möglichen Risiken für die Käufer (z.B. Verschuldung, plötzliche Kostenbelastungen, Wertverluste) und die anderen Bewohner (z.B. Verdrängung von Mietern) im und für den Stadtteil (z.B. Verstärkung des sozialen Gefälles) durch entsprechende Voraussetzungen und flankierende Maßnahmen minimiert werden. Am ehesten geeignet für eine erfolgreiche und behutsame Umwandlung in Privateigentum sind Wohnungen, die sich in baulich intakten, überschaubaren, sozial stabilen Wohnanlagen mit einer homogenen Nachbarschaft (ähnlicher Lebensstil, hohe Erwerbsquote) befinden, wobei auf eine ausgewogen Mischung von Eigentums- und Mietwohnungen sowohl in der Wohnanlage als auch innerhalb der Stadtteile zu achten ist.

Zugehörige Projekte

Potenziale der Wohneigentumsbildung für die soziale Stabilität von Wohnvierteln

Status: Abgeschlossen Laufzeit: Dezember 2000 – Oktober 2001

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