Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung

Monitoring gewerblicher Immobilienmärkte

Ergebnisse

Aspekte und Kenngrößen des Strukturwandels im Einzelhandel

Gemessen an der nominellen Kaufkraft ist Deutschland nach wie vor der größte Konsumentenmarkt Europas. Innerhalb der vergangenen Jahre stagnierten die Einzelhandelsumsätze jedoch mehr oder weniger, was vorwiegend auf die gesamtwirtschaftliche Konjunkturschwäche und deren negative Auswirkungen auf Arbeitsmarkt und private Konsumentwicklung zurückzuführen war. Durch die positiven konjunkturellen Impulse hat es 2006 erstmalig nach vier Jahren wieder einen leicht anziehenden positiven Umsatz im Einzelhandel gegeben.

Der deutsche Einzelhandelsmarkt durchlebt seit etlichen Jahren einen tief greifenden Strukturwandel. In Teilen führt dies dazu, dass die konjunkturell bedingte Wachstumsschwäche durch strukturelle Wandlungsprozesse innerhalb der Branche sowie Veränderungen der Konsumtrends verstärkt wird. Hierzu zählt u.a. das stetige Wachstum der Einzelhandelsfläche seit Mitte der 90er Jahre, das bei gleichzeitig stagnierenden Umsätzen zu einer kontinuierlich rückläufigen Flächenproduktivität (Umsatz p.a. je Nettoverkaufsfläche in ) führte. Länder mit einer vergleichbaren Flächenausstattung pro Einwohner wie Belgien oder Dänemark schneiden bei der Flächenproduktivität weitaus besser ab. 2003 hatte kein anderes Vergleichsland mit Ausnahme von Österreich eine geringere Flächenproduktivität als Deutschland (3.038 Euro je m²). Der französische Einzelhandel erreicht mit knapp zwei Drittel der deutschen Einzelhandelsfläche pro Kopf eine mehr als doppelt so hohe Flächenproduktivität. Der Einzelhandel im Vereinigten Königreich erzielt den höchsten Vergleichswert der Flächenproduktivität bei ungefähr der Hälfte der einwohnerbezogenen Verkaufsflächenausstattung und kann dabei von dem höchsten Einzelhandelsumsatz pro Einwohner profitieren.

Dennoch wird eine weitere Zunahme der Flächenausstattung prognostiziert, da Deutschland vor allem bei den großflächigen Einzelhandelsformaten wie Fachmärkten, Shopping-Centern oder Factory-Outlet-Centern noch ein Aufholbedarf an die international höheren Flächenstandards unterstellt wird.

Einzelhandelsumsatz, Verkaufsfläche und Flächenproduktivität in europäischen Ländern 2003

Land

Einzelhandelsumsatz

VerkaufsflächeFlächenproduktivität
in Euro je Beschäftigtenin Euro je Einwohnerin je Einwohnerin Euro je
Datenbasis: empirica, EHI Handel aktuell 2006/2007
Österreich134.6125.2611,92.767
Deutschland132.0524.1981,43.038
Italien139.1314.2241,43.128
Belgien199.5855.3841,43.835
Dänemark152.7035.6711,44.029
Niederlande111.6564.8451,14.412
Frankreich203.9855.7720,96.411
Vereinigtes Königreich115.9266.0890,78.696

Die Anpassungsprozesse spiegeln sich auch in Konzentration und Rationalisierung wider, so beispielsweise in einem Abbau der Vollzeitbeschäftigung. Im Jahr 2005 erreicht diese nur noch einen Anteil von 45%, fünf Jahre zuvor war es noch über die Hälfte. Zwischen 2000 und 2005 ist die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten im Einzelhandel um insgesamt fast 9% zurückgegangen. Gleichzeitig wuchsen die Beschäftigungsverhältnisse in Teilzeit und die Minijobs rapide an. Darüber hinaus kennzeichnet ein Verdrängungswettbewerb vor allem das mittlere Marktsegment, so dass sich eine zunehmende Polarisierung des Angebots vollzieht. In diesem Kontext spielt ein grundlegend verändertes Ausgabeverhalten der Nachfrager eine wesentliche Rolle: wurden Anfang der 90er Jahre noch 40% der Konsumausgaben für den Einzelhandel aufgewendet, sind es heute nur noch ein knappes Drittel. Was der Verbraucher im Handel einspart, kommt vor allem dem Gesundheits- und dem Freizeitsektor zugute, aber auch die private Altersvorsorge sowie gestiegene Energiepreise dämpfen den Ausgabenanteil für den Privatkonsum.

Standortmuster der Umsatzdynamik im Einzelhandel

Hinter den Prozessen des Struktur- und Konsumwandels verbergen sich teils gegenläufige Entwicklungen von Bedeutungsverlusten bei den einen und Marktanteilsgewinnen bei den anderen Betriebsformen. Zu den Verlierern zählen insbesondere traditionelle Fachgeschäfte, Supermärkte und Warenhäuser. Die größten Wachstumsgewinne dagegen verbuchen in erster Linie der Versand-Handel und hier speziell der E-Commerce, Fachmärkte wie auch Lebensmitteldiscounter. Die daraus erwachsenden Folgen für Handelsimmobilien und Standorte sind deutlich sichtbar: das durch Flächenexpansion getragene Umsatzwachstum der Fachmärkte und Lebensmitteldiscounter innerhalb der vergangenen Jahre hat die Umsatzentwicklung räumlich aus den Kernstädten hinaus verlagert. Durch die stark autoorientierten Ansiedlungsmuster beider Betriebsformen weisen mittlerweile vor allem die inneren Pendlereinzugsbereiche der Stadtregionen eine überdurchschnittliche Dynamik der Umsatzentwicklung auf (siehe Grafik). Diese Entwicklung gewinnt angesichts der Tatsache, dass Fachmärkte und Lebensmitteldiscounter zusammen heute rund ein Drittel des gesamten Einzelhandelsmarktes ausmachen ein sehr hohes Gewicht. Insofern kann hinsichtlich der Dynamik des Einzelhandelsumsatzes von einer spürbaren Suburbanisierung gesprochen werden.

Parallel zu diesen zentrifugalen Standortprozessen waren Zentren- bzw. Zentrenrandlagen ein weiterer räumlicher Schwerpunkt der jüngeren Ansiedlungen. Maßgeblichen Anteil daran hatten die über 50 neu erbauten größeren Shopping-Center (ab 10.000 m² Verkaufsfläche) zwischen 2001 und 2005, die zu 60% in innerstädtischen und zu 33% in Stadtteil-Lagen entstanden sind. Zweifelsohne begünstigte die Genehmigungspraxis für Bauvorhaben in der Dimension von Shopping-Centern diese Renaissance der Innenstadtlagen. Momentan kann aber auch bei diversen Textildiscountern mit klassischer Standortpräferenz von stadtrandnahen Fachmarkt-Lagen eine Tendenz Zurück in die Stadt beobachtet werden. Im Zuge des Konjunkturaufschwungs wird sich zeigen, ob sich diese wahrnehmbaren Tendenzen auch im übrigen Einzelhandel zu einem allgemeinen Trend entwickeln. Wie sich herausgestellt hat, konnte die auf integrierte Lagen fokussierte Expansion von Shopping-Centern die Suburbanisierung der Umsatzentwicklung der letzten Jahre nicht nennenswert beeinflussen. Das rapide Flächenwachstum der Shopping-Center sollte allerdings auch im Hinblick auf die (un-)mittelbaren Folgen für die Einkaufslagen der Innenstädte eine zentrale und sorgfältig zu diskutierende Fragestellung sein.

Aktuelle einzelhandelsrelevante Trendentwicklungen

Eine wesentliche Trendentwicklung stellen die zunehmende Internationalisierung der Immobilienbranche wie auch der zunehmende Handel mit Immobilien dar. Gerade auch deutsche Gewerbeimmobilien sind in steigendem Maße das Anlageziel internationaler Investoren geworden. Besonders deutlich wird der Bedeutungsgewinn deutscher Immobilien am Investmentmarkt, betrachtet man die Entwicklungen im Einzelhandelssegment: von drei getätigten Immobilientransaktionen entfiel 2006 durchschnittlich eine auf Einzelhandelsimmobilien. Internationalisierung auf dem Einzelhandelsmarkt bedeutet auf der anderen Seite aber auch, dass eine steigende Zahl an internationalen Wettbewerbern – mit unterschiedlichem Erfolg – in den deutschen Markt eintritt.

Ein Indikator für die zunehmende Internationalisierung des Immobilienmarktes ist der Anteil grenzüberschreitender Investitionen. 2005 belief sich der Anteil ausländischer Investoren an Immobilien-Neuanlagen in Deutschland auf etwas über die Hälfte, in Großstädten wie Berlin, Hamburg oder München sogar auf mehr als 60%. Nach Angaben von Jones Lang LaSalle entfällt annähernd ein Fünftel aller europaweiten Investitionen in gewerbliche Immobilien auf den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt. Hinter diesen ablaufenden Prozessen steht eine steigende Kapitalmarktorientierung der Immobilienmärkte innerhalb eines zunehmend global integrierten Finanzmarktes. Im Sinne der Optimierung des Chancen-Risiken-Profils sowie zur Ausnutzung der zeitversetzt laufenden Zyklen einzelner nationaler Märkte werden die Immobilienportfolien räumlich immer stärker diversifiziert. Damit hat die Globalisierung auch den deutschen Immobilienmarkt voll erfasst.

Zugehörige Projekte

Monitoring gewerblicher Immobilienmärkte

Status: Abgeschlossen Laufzeit: Dezember 2006 – April 2008

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