In rund 2,0 Mio. der insgesamt 3,4 Mio. Mehrfamilienhäuser in Deutschland vermieten Privatpersonen Mietwohnungen. 60% dieser 2,0 Mio. Gebäude sind ungeteilt, bei 40% besteht eine Aufteilung in Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
In den 2,0 Mio. Mehrfamilienhäusern befinden sich etwa 10,7 Mio. Mietwohnungen von Privateigentümern. Bezogen auf alle Wohnungen in Deutschland beträgt der Anteil dieser Wohnungen 26% und – wie eingangs erwähnt – bezogen auf alle Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern 57%. Der Marktanteil der von Privatpersonen vermieteten Mehrfamilienhauswohnungen ist dabei in Westdeutschland mit 66% spürbar höher als im Ostteil Deutschlands, wo er bei nur 37% liegt. Damit dominieren Privateigentümer das Mietwohnungsangebot in den alten Bundesländern. In den neuen Bundesländern einschließlich Berlin überwiegen dagegen institutionelle Anbieter, insbesondere Wohnungsunternehmen.
An den rund 10,7 Mio. Mehrfamilienhausmietwohnungen von Privateigentümern haben knapp über 4,9 Mio. Personen Eigentum. Die äußerst kleinteilige Angebotsstruktur in diesem Marktsegment äußert sich auch darin, dass in der Mehrzahl (57%) Privateigentümer Eigentum an nur einer einzigen Mietwohnung, häufig in einem nach WEG geteilten Gebäude, haben. Ein weiteres Merkmal der Gruppe der Privateigentümer ist ihre Heterogenität, wenngleich sich gewisse Tendenzen im Hinblick auf persönliche Eigenschaften und Lebensumstände ausmachen lassen. So gehören Privateigentümer überwiegend mittleren und höheren Altersklassen an, sind überproportional häufig Selbständige und Beamte, leben häufiger in Mehrpersonenhaushalten und sind seltener kinderlos. Privateigentümer erzielen gemeinhin höhere Nettoeinkommen als der Rest der Bevölkerung. Korrespondierend mit der überwiegend geringen Anzahl von Mietwohnungen liegen die Einnahmen aus der Vermietungstätigkeit von fast drei Viertel der Privateigentümer unter 1.000 Euro je Monat.
Der weit überwiegende Anteil der Wohnungen (88%) wird "normal" vermietet, ist also weder eine Sozialwohnung, noch wird er unentgeltlich oder stark verbilligt zum Wohnen überlassen, noch ist er leerstehend.
Da Wohnungseigentum erst mit Einführung des Wohnungseigentumsgesetzes 1951 gebildet werden kann und da erst deutlich später Wohnungseigentumsanlagen in zunehmendem Umfang errichtet wurden, gehört Wohnungseigentum anteilig häufiger jüngeren Baualtersklassen an als Gebäudeeigentum. Damit korrespondiert die Beobachtung, wonach geteilte Gebäude bzw. die darin vorzufindenden vermieteten Eigentumswohnungen weniger zentrumsnah und entsprechend häufiger am Stadt- oder Ortsrand vorzufinden sind als ungeteilte Objekte.
Auch im Hinblick auf die Erwerbsart ergeben sich auffällige Unterschiede zwischen Gebäude- und Wohnungseigentum, nämlich dahingehend, dass Mietwohnungen in geteilten Gebäuden viel häufiger von ihren jetzigen Eigentümern käuflich erworben oder neu errichtet wurden (knapp 90 %), während bei ungeteilten Gebäuden auch Erbschaften und Schenkungen (über 40%) eine wichtige Rolle spielen . Darüber hinaus befinden sich Mietwohnungen in geteilten Gebäuden im Durchschnitt erst seit knapp 15 Jahren und damit fünf Jahre weniger im Eigentum der jetzigen Eigentümer als die Mietwohnungen in ungeteilten Gebäuden.
Die Leerstandsquote war zum Befragungszeitpunkt in Ostdeutschland (einschließlich Berlin) mit 9% spürbar höher als in Westdeutschland (rund 5%).
Auch die Baualtersstrukturen in Ost- und Westdeutschland unterscheiden sich voneinander, und zwar dahingehend, dass im Osten rund zwei Drittel der privat vermieteten Mehrfamilienhauswohnungen vor 1949 gebaut wurden, während der korrespondierende Anteil in Westdeutschland bei nur einem Viertel liegt. Die geringe quantitative Bedeutung mittlerer Baualtersjahre in Ostdeutschland hat seine Ursache in der Wohnungspolitik der DDR, wo der Wohnungsbau weit überwiegend in staatlicher Hand war.
Die privaten Mietwohnungsbestände in Mehrfamilienhäusern wurden meist investiv (Kauf oder Neuerrichtung) erworben (71%). Die Ergebnisse zeigen außerdem einen Trend hin zum investiven Erwerb von Eigentumswohnungen. Vor diesem Hintergrund sind die den Käufen bzw. den Neuerrichtungen zugrundeliegenden Motive von besonderem Interesse. Die wichtigsten Motive für Käufe bzw. Neuerrichtungen in den letzten fünf Jahren waren beim Gebäude- wie auch beim Wohnungseigentum die Sicherheit der Anlageform und die Alterssicherung. Beim Wohnungserwerb werden jedoch Wertsteigerungserwartungen und Verkaufsabsichten häufiger als wichtiges Motiv genannt als beim Gebäudeerwerb. Im Zeitablauf hat die Sicherheit der Anlageform als Erwerbsmotiv an Bedeutung gewonnen, was möglicherweise auch Ausdruck einer veränderten privaten Vermögensstrategie ist, die sich stärker in Richtung einer Anlage in Mietimmobilien entwickelt. An Bedeutung verloren hat dagegen das Motiv "steuerliche Vorteilhaftigkeit", was vermutlich auf die Abschaffung der degressiven Abschreibungsmöglichkeiten zurückzuführen ist.
Der weit überwiegende Anteil der Privateigentümer (94%) will keine weiteren Mietobjekte erwerben. Sowohl für Gebäude- als auch für reine Wohnungseigentümer sind fehlende Mittel der wichtigste Grund hierfür. An zweiter Stelle verweisen die Gebäudeeigentümer auf das Risiko durch Problemmieter, die Wohnungseigentümer dagegen auf das Ziel der Vermögensdiversifikation. Außerdem sehen reine Wohnungseigentümer die Erwerbsnebenkosten als einen wichtigen Hinderungsgrund für den Erwerb weiterer Mietobjekte an. Die Unterschiede bei den Erwerbsmotiven und bei den Gründen, die dem Erwerb weiterer Mietobjekte entgegenstehen, deuten auf unterschiedliches Anlageverhalten hin: Reine Wohnungseigentümer achten offenbar mehr auf ein ausgeglichenes Vermögensportfolio, haben kürzere Planungshorizonte und reagieren flexibler auf Marktänderungen als Gebäudeeigentümer.
Insgesamt sind die Anschaffungskosten pro m² Wohnfläche für das Wohnungseigentum deutlich höher als für das Gebäudeeigentum, was sich nicht allein durch altersbedingte Qualitätsunterschiede erklären lässt. Vergleicht man die durchschnittlichen Anschaffungskosten der beiden Dekaden von 1991 bis 2000 und von 2001 bis 2010, zeigt sich für die wachstumsstarken und eher städtisch geprägten Regionen ein Anstieg, während in den anderen Regionen die Anschaffungskosten im Dekadenvergleich überwiegend gesunken sind.
Auch die Finanzierung der Erwerbsvorgänge hat sich im Zeitablauf geändert, und zwar in Richtung gesunkener Fremdkapitalanteile bei gleichzeitig gestiegenen Tilgungsraten, wobei Letzteres auf das gesunkene Zinsniveau zurückzuführen sein dürfte.
Die Einschätzung der langfristigen Wirtschaftlichkeit der Mietwohnungen ergibt, dass die große Mehrheit der Vermietungsobjekte von ihren Eigentümern als langfristig wirtschaftlich positiv ("Einnahmen übersteigen Ausgaben") oder als langfristig kostendeckend eingestuft wird.
Für lediglich knapp ein Fünftel der ungeteilten Gebäude wird von den Eigentümern ein Verwalter eingesetzt. In Ostdeutschland liegt der Anteil mit knapp einem Drittel deutlich höher, wofür die in Ostdeutschland größere durchschnittliche Entfernung zwischen Gebäudestandort und Eigentümerwohnort mitverantwortlich sein dürfte.
Bei einer Neuvermietung stehen dem Eigentümer unterschiedliche Wege der Mietersuche zur Verfügung. Die drei wichtigsten waren in der Reihenfolge ihrer Bedeutung Vermietungsanzeigen, Empfehlungen durch Bekannte und die Einschaltung eines Maklers. Bei einer Differenzierung nach Gebäude- und Wohnungseigentum sowie nach Ost- und Westdeutschland ergeben sich allerdings erhebliche Abweichungen. So wurden beispielsweise die Mieter für Eigentumswohnungen in Ostdeutschland am häufigsten über Makler gefunden.
Ca. 90% der Mietverträge privater Vermieter beziehen sich auf die allgemeinen Regelungen über Mieterhöhungen (§ 558 ff. BGB), nach denen die Mieten bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden darf. Für 10% der privaten Mietwohnungen wurden dagegen Index- oder Staffelmietvereinbarungen abgeschlossen. Deutlich höhere Anteile von Index- oder Staffelmietvereinbarungen finden sich vor allem für das von Verwaltern betreute Gebäudeeigentum. Die Befragung zeigt, dass eine Anpassung der Miete bei den anderen Mietverträgen eher selten stattfindet: In den gut zwei Jahren von 2009 bis zum Zeitpunkt der Befragung in 2011 wurden bei diesen die Mieten in nur 7% der Wohnungen angehoben.
Im Laufe eines Jahres sind nach Angaben der Eigentümer 5% der privat vermieteten Mehrfamilienhauswohnungen von Mietausfällen betroffen. Bei den Eigentumswohnungen ist die Häufigkeit höher. Allerdings ist das Mietausfallrisiko, hier als der Anteil der Summe aller Mietausfälle an allen Mieteinnahmen (einschließlich der Einnahmen von nicht durch Mietausfälle betroffenen Wohnungen) definiert, im Gebäudeeigentum mit 2,5% etwas höher als im Wohnungseigentum (2%).
Instandhaltungs- und Modernisierungsinvestitionen im Umfang von mindestens 1.000 Euro wurden im Bezugszeitraum 2006 bis 2010 im jährlichen Mittel bei ca. 11% aller ungeteilten und 8% aller geteilten Gebäude durchgeführt. Wie oft eine bestimmte Maßnahmenart durchgeführt wurde, hing stark vom Baualter ab, was zeigt, dass das Baualter einen guten Indikator für die Stellung des Gebäudes im Lebenszyklus und die damit verbundenen Investitionsbedarfe darstellt.
Neben dem Baujahresbezug scheint auch der Erwerbszeitpunkt bei der Investitionsentscheidung eine Rolle zu spielen. Überdurchschnittlich häufig wurden Investitionen in unmittelbarem zeitlichem Zusammenhang mit dem Erwerb durchgeführt, vor allem dann, wenn der Erwerb von Bestandsgebäuden durch Kauf erfolgt war und die Maßnahmen zu einer Steigerung des Ertragspotenzials beitragen (z.B. Balkonanbauten oder Schaffung zusätzlicher Wohneinheiten).
Privateigentümer führen insgesamt vor allem kleinteilige Bestandsmaßnahmen durch und zeigen dabei ein eher reaktives Investitionsverhalten mit Schwerpunkt auf geringinvestive Instandhaltungsmaßnahmen und Reparaturen. Die Kleinteiligkeit der Maßnahmen erklärt auch das Finanzierungsverhalten privater Eigentümer, denn insgesamt ca. 90% der erfassten Maßnahmen wurden ausschließlich mit Eigenkapital finanziert. Fremdkapitalfinanzierungen wurden verstärkt bei größeren Investitionssummen eingesetzt, was mit der Art der Maßnahmen begründet werden kann: Zum einen ist die Förderung von Instandhaltungsmaßnahmen nicht möglich, zum anderen lohnt sich der Aufwand einer Kreditfinanzierung erst ab einem gewissen Investitionsvolumen. Unter den Fördermittelgebern dominierte die KfW mit 80 % aller Förderungen bei ungeteilten Gebäuden und 95% bei geteilten Gebäuden.
Entsprechend ihrem überwiegenden Charakter als Instandhaltungsmaßnahmen wurden ca. 80% der Maßnahmen steuerlich als Erhaltungsaufwendungen geltend gemacht. Eine zumindest teilweise mehrperiodische Abschreibung als Herstellungskosten wurde nur bei 16% der betroffenen ungeteilten Gebäude und 10% der geteilten Gebäude vorgenommen.
Für die Eigentümer ungeteilter Gebäude sind Substanzerhalt und die Sicherstellung der Vermietbarkeit vorrangige Investitionsmotive. Weiteres relevantes Motiv ist die Wertsteigerung, deutlich seltener wurden die Reduzierung der Steuerlast und Mieterhöhungsabsichten genannt.
Für 70% der ungeteilten Gebäude, bei denen keine Investitionen getätigt wurden, sahen die Eigentümer auch keinen Investitionsbedarf. Bei 23% dieser Gebäudegruppe ohne Maßnahmen war für die nächsten Jahre eine Investition geplant. Offenbar sehen diese Eigentümer nur zu einem geringen Anteil echte Investitionshemmnisse. An erster Stelle der tatsächlich wahrgenommenen Hemmnisse stand dabei die fehlende Eigenkapitalausstattung, die bei 14% der Gebäude genannt wurde, gefolgt von einer negativen Rentabilitätseinschätzung (10%) und dem Alter des Eigentümers (10%). Insbesondere ältere Eigentümer nannten das Alter als Investitionshindernis. Fehlende steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten spielen eine nur untergeordnete Rolle.