Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung

Forschungsprojekt: Privateigentümer von Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern

Konzept

Im ersten Untersuchungsschritt, der Konzeptionsphase, wurde durch die Recherche und Bewertung verfügbarer quantitativer und qualitativer Informationen ein Überblick über den aktuellen Forschungsstand gegeben sowie zu überprüfende Verhaltenshypothesen in Bezug auf die Privatvermieter von Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern identifiziert. Die abgeleiteten Informationsbedarfe stellten die Grundlagen für die Erstellung eines schriftlichen Fragebogens für die Primärerhebung dar.

Darüber hinaus wurde ein praxistaugliches Stichprobendesign konzipiert, das nicht nur die statistisch-methodischen Anforderungen der Repräsentativität erfüllt, sondern auch die Anonymität der Befragungspersonen in größtmöglichem Umfang gewährleistet. Da es keine Listen oder Datenbanken gibt, welche die Gruppe der Privatvermieter samt Postanschrift enthält und eine direkte Stichprobenziehung erlaubt hätte, fiel die Entscheidung zugunsten eines mehrstufigen Auswahlverfahrens. Auf deren erster Stufe wurden im Rahmen einer geschichteten Stichprobenziehung zunächst rund 190 Kommunen zufällig ausgewählt und um Mitwirkung am Projekt gebeten. Innerhalb jeder Teilnehmerkommune wurde auf der zweiten Ziehungsstufe eine Zufallsstichprobe von Mehrfamilienhausadressen gezogen. Da ein zentraler Fokus der Untersuchung die Subjekte "Privatvermieter" sein sollten, bestand eine besondere stichprobenmethodische Herausforderung darin, trotz der objektbezogenen Herangehensweise über Mehrfamilienhausadressen repräsentative Auswertungen nicht nur in Bezug auf Mehrfamilienhäuser und die darin liegende Wohnungen, sondern auch auf die hinter den Objekten stehenden Privatvermieter vornehmen zu können. Dies wurde durch ein spezifisches Gewichtungsverfahren gewährleistet, das der Möglichkeit von Mehrfacheigentum ebenso angemessen Rechnung trug wie den Aspekten der Unterscheidung zwischen Gebäude- und Wohnungseigentum sowie zwischen Einzel- und Miteigentum.

In der Feldphase wurde mit den Grundsteuerstellen der Teilnehmerkommunen kooperiert, da die Grundsteuerstellen objektbezogen über aktuelle Eigentümeranschriften verfügen. Da die Weitergabe dieser Anschriften zum Zwecke der Forschung jedoch unzulässig ist, wurden die Fragebögen über ein sog. Adressmittlungsverfahren direkt von den Grundsteuerstellen an die Eigentümer der auf der zweiten Ziehungsstufe ausgewählten Objekte verschickt. Da die Befragten die ausgefüllten Fragebögen ohne Angabe ihres Namens bzw. ihrer Adresse und ohne Angabe der Anschrift des Untersuchungsgebäudes an das IWU zurückschickten, blieb ihre Anonymität gewahrt.

Über das Verfahren der Adressmittlung wurden insgesamt über 17.000 Fragebögen verschickt. Dabei wurde für die beiden Zielgruppen Vermieter von Mietwohnungen in ungeteilten Gebäuden ("Mietshäuser") und Vermieter von Eigentumswohnungen (in nach WEG geteilten Gebäuden) ein jeweils leicht voneinander abweichender Fragebogen verwendet. Von den insgesamt rund 4.000 zurückgeschickten Fragebögen waren ca. drei Viertel auswertbar und untersuchungsrelevant und bildeten daher die empirische Basis für die nachfolgende Auswertungsphase.

In der Auswertungsphase wurden zum einen eigentümer- und objektbezogene Strukturen herausgearbeitet und damit die aus der GWZ 2011 gewonnenen Erkenntnisse ergänzt und erweitert. Zum anderen nimmt die Auswertung das Anlage-, Bewirtschaftungs- und Investitionsverhalten der Privateigentümer in den Blick. Was die Analyse des Anlageverhaltens betrifft, stehen vor allem die Erwerbswege und -motive der Eigentümer, Fragen zur Objektfinanzierung und zur Wirtschaftlichkeit der Vermietungsobjekte sowie Zukunftsplanungen im Vordergrund. Bei der Untersuchung des Bewirtschaftungsverhaltens geht es schwerpunktmäßig um die Verwaltung der Objekte, um das Vorgehen der Eigentümer bei der Mieterfindung und bei der Festsetzung bzw. Anhebung der Miete sowie um Mietausfälle. Die Analyse des Investitionsverhaltens umfasst neben der Beschreibung der Investitionstätigkeit auch eine Untersuchung derjenigen Faktoren, von denen die Investitionstätigkeit abhängt, wie beispielsweise Förderungen der öffentlichen Hand, miet- oder steuerrechtliche Rahmenbedingungen, aber auch die persönlichen Lebensumstände der Eigentümer.

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