Wie sind die Marktprozesse im Rahmen der regulierenden Instrumente sowie der Anreizinstrumente einzuordnen?
In dem in der vorliegenden Studie verwendeten Ansatz wurden nicht nur Umzüge von Wohnungsnutzern aufgrund einzelner Neubauvorhaben beschrieben und verfolgt, sondern es wurden für die vier Fallstudienstädte Bremen, Köln, Leipzig und Nürnberg mit Hilfe einer Komplettauswertung der im Einwohnermelderegister registrierten Umzüge sowie einer umfangreichen Befragung der Umziehenden die im Laufe eines Jahres stattgefundenen Bewegungen von Wohnungsnutzern erfasst und analysiert. Ergänzend wurden Eigentümer von Immobilien befragt und vertiefende Untersuchungen auf kleinräumiger Ebene durchgeführt.
Projektablaufdiagramm
Das methodisch-empirische Grundgerüst der Studie bestand aus den folgenden Eckpunkten:
Eine wesentliche Grundlage bildete die Auswertung von insgesamt 250.000 in den Melderegistern der Fallstudienstädte erfassten Umzugsbewegungen. Diese wurden nach verschiedenen Merkmalen (Stadtteiltypen, Lagequalitäten, partiell Bautypologien und Baualtersklassen und Berücksichtigung von Wohnungsneubau) ausgewertet und letztlich über die Adressen und die Zeitpunkte der Meldevorgänge zu Umzugsketten verknüpft. Teilweise war es möglich, die neu vermieteten Wohnungen mit entsprechenden Inseraten in einem Immobilienportal zu verknüpfen, so dass auch Preisinformationen und sonstige Merkmale der Wohnungen für die Auswertung zur Verfügung standen.
Verknüpfung mit anderen raumbezogenen Informationen; *Diese Daten sind für alle Städte vorhanden
Ausgehend von den im Melderegister erfassten Umzugsbewegungen wurden pro Fallstudienstadt jeweils 10.000 Haushalte angeschrieben und befragt. Dies führte zu circa 5.500 auswertbaren Antworten. Im Mittelpunkt der Befragung standen die Umzugsmotive, die Haushaltszusammensetzung (vor und nach dem Umzug) und insbesondere die absoluten und die quadratmeterbezogenen Wohnkosten in der bisherigen und der neuen Wohnungen. Für knapp 9.000 Wohnungen liegen im Ergebnis grundlegende Informationen (insbesondere Mieten bzw. Preise) vor, so dass die lokalen Wohnungsmärkte auf dieser Basis in Segmente gegliedert sowie schließlich auch die Umzugsbewegungen der befragten Haushalte zwischen den Segmenten analysiert werden konnten.
Schließlich sollte untersucht werden, ob die freigezogenen Wohnungen auf dem bisherigen Preisniveau verbleiben oder aber in im Preis angehoben werden und somit in ein anderes Segment „wandern“. Hierzu wurde zunächst eine kleinteilige Eigentümerbefragung in Leipzig durchgeführt. Darüber hinaus standen entsprechende Datensätze von Wohnungsunternehmen zur Verfügung. Aus dem Rücklauf der Haushaltsbefragung konnten die Adressen der freigezogenen Wohnungen abgeleitet und die Inserate zur Weitervermietung mit den entsprechenden Angebotspreisen (für mehr als 1.300 Wohnungen) gefunden werden. Aus dem Befragungsrücklauf der Haushaltsbefragung wurden schließlich die Preisstrukturen und Preisniveaus der beiden Teilsamples „freigezogener“ und „neubezogener“ Wohnungen verglichen.
Die genannten methodischen Zugänge und die damit verbundenen Ergebnisse wurden miteinander abgeglichen und plausibilisiert. Vertiefende Analysen auf kleinräumiger Ebene (drei Untersuchungsgebiete pro Fallstudienstadt) dienten ebenfalls der Überprüfung und Plausibilisierung sowie der Beantwortung spezifischer Fragestellungen. Die beschriebenen Effekte und Einflussgrößen auf die Umzugsverflechtungen wurden in der vorliegenden Studie empirisch untersucht und als Grundlage zum Aufbau eines Verflechtungs- oder Verknüpfungsmodells verwendet.
Die mit den gesammelten Informationen zum Umzugsgeschehen entwickelten Modelle zur Wirkungsanalyse waren Grundlage für die Szenarienbetrachtungen und somit das „Herzstück“ des Projektes.
Es wurde ein Marktmodell zur marktsegmentspezifischen Untersuchung der Versorgungswirkungen (Verknüpfungsmodell) und ein Modell zur Nachbildung der realen Verläufe der Umzugsketten (Realverkettungsmodell) entwickelt. Somit entstand in der Summe der empirischen Arbeiten eine komplexe und realitätsnahe Abbildung der Umzugsbewegungen in den vier lokalen Märkten und innerhalb dieser Märkte zwischen den einzelnen Teilmärkten bzw. Segmenten.
Berücksichtigte Verzweigungen und Parameter bei der Modellierung eines Kettenglieds
Das Modell zur Nachbildung der realen Verläufe der Umzugsketten kam unter anderem bei den vertiefenden Untersuchungen auf kleinräumigerer Ebene zum Einsatz. Das Marktmodell wurde zur allgemeinen Wirkungsanalyse und in einem weiteren Schritt für die Szenarienbildung verwendet. Auf Basis der entwickelten Szenarien war es möglich, die Versorgungswirkungen unterschiedlicher Wohnungspolitiken und insbesondere Förderpolitiken zu beurteilen.