Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung

Veröffentlichung Bauland- und Immobilienmärkte Ausgabe 2003

Berichte, Band 16, Hrsg.: BBR, Bonn 2003

Titelseite: Bauland- und Immobilienmärkte Ausgabe 2003

Erschienen: Juni 2003

Gedruckte Ausgabe

2,50 EUR
zzgl. Versand

In Fortsetzung der 1995 begonnenen periodischen Berichterstattung über die Bauland- und Immobilienmarktverhältnisse im Bundesgebiet ist die Berichtsausgabe 2003 erschienen. Der Bericht enthält neben Informationen über das Bauland- und Immobilienmarktgeschehen im engeren Sinne aktuelle Forschungsergebnisse zu Themen von nachhaltigem marktrelevanten Einfluss.

Im ersten Teil des Berichtes werden - gestützt vornehmlich auf systematisierte Angaben der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, repräsentiert sind 76% der Bevölkerung und 73% der Fläche im Bundesgebiet - zentrale wohn- und immobilienwirtschaftliche Daten für die Jahre 2000 und 2001 aufbereitet und interpretiert. Dargestellt werden insbesondere Strukturen und Entwicklungen der Umsätze und Preise von individuell nutzbaren Wohnimmobilien, differenziert nach Baugrundstücken sowie bereits bebauten Objekten (freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser/Doppelhaushälften, Eigentumswohnungen). Die Aufbereitung der Fakten - ergänzt um aktuelle, absehbare Entwicklungen in den Jahren 2002/2003 - erfolgt dabei einerseits sachteilmarktbezogen, andererseits unter regionalen (z.B. alte und neue Länder) und raumstrukturellen Aspekten (z.B. Stadt-Umland-Gefüge). In einem synoptischen Teilkapitel werden zudem allokative, ferner sozialpolitische Auswirkungen des Bauland- und Immobilienmarktgeschehens für die Eigentumsbildung (objekt- und flächenbezogene Erwerbsmöglichkeiten) analysiert.

Fragen der immobiliengestützten Eigentumsbildung stehen auch im Mittelpunkt des zweiten Berichtsteils. Anhand umfassender empirischer Daten werden hier vertieft in räumlicher und sachlicher Differenzierung wesentliche Aspekte der Inanspruchnahme der Eigenheimzulage erörtert.

Der dritte Teil des Berichts widmet sich den Strukturen und Entwicklungen der Flächennutzung, speziell denjenigen der Siedlungsfläche. Vermittelt werden ferner beispielhafte Initiativen auf Bundes- und Länderebene zur Minderung der Flächeninanspruchnahme. Ergänzend werden im vierten Berichtsteil schließlich Möglichkeiten einer dem Nachhaltigkeitsprinzip verpflichteten rationalen Baulandpolitik durch verschiedene Formen regionalen Flächenmanagements erörtert.

Preis: Bericht: 2,50 Euro (zzgl. Versand)
zu beziehen bei: selbstverlag@bbr.bund.de

Kontakt: Renate Müller-Kleißler

Ausgewählte Ergebnisse

1. Umsätze und Preise individuell nutzbarer Wohnimmobilien

Das Geschehen auf den Märkten für individuell nutzbare Wohnimmobilien einschließlich Bauland wird überwiegend durch den Handel mit bebauten Grundstücken geprägt. Die anteilige Umsatzhöhe der verschiedenen Sachteilmärkte wird dabei nachhaltig beeinflusst von der regionalen und lokalen Siedlungsstruktur. Mit zunehmender städtebaulicher Verdichtung gewinnt insbesondere der Teilmarkt für Eigentumswohnungen stark an Bedeutung. Auf ihn entfallen in den großen Kernstädten der alten und neuen Länder bis zu über 80% aller Erwerbsvorgänge. In den ländlichen Kreisen - mit Übergangswerten in den kleinen Kernstädten und Umlandkreisen - kommt dagegen den Teilmärkten für Ein- und Zweifamilienhäuser, speziell den freistehenden Objekten, sowie Baugrundstücken die marktprägende Wirkung zu.

Umsatzanteile (Kaufverträge) individuell nutzbarer Wohnimmobilien im Stadt-Umland-Gefüge der alten und neuen Länder 2001
Individuelles
Wohn-
bauland
Ein- und Zwei-
familien-
häuser
Freistehende
Ein-/Zwei-
familien-
häuser
Reihen-
häuser/
Doppelhaus-
hälften
Eigen-
tumswoh-
nungen
Alte Länder     
Große Kernstädte4,318,07,011,077,7
Kleine Kernstädte12,533,418,614,954,1
Umlandkreise29,040,224,415,830,9
Ländliche Kreise39,045,933,912,015,1
Insgesamt22,534,421,113,443,1
Neue Länder     
Große Kernstädte15,821,08,512,563,3
Kleine Kernstädte25,225,013,012,049,8
Umlandkreise35,553,430,223,111,1
Ländliche Kreise43,643,027,915,113,5
Insgesamt34,236,121,714,629,8

Quelle: BBR-Bodenmarktberichtssystem

Der Teilmarkt für Wohnbauland wird wesentlich geprägt durch den Handel mit bereits baureifen Grundstücken. Auf diese entfallen zwischen 80 und 85% aller Baulandkauffälle. Mit abnehmender städtebaulicher Verdichtung erhöht sich dabei deutlich die durchschnittliche Grundstücksgröße, d.h. die individuelle Flächeninanspruchnahme. Maßgeblich sind zum einen die geringer werdenden Zwänge eines haushälterischen Umgangs mit der Ressource Fläche. Es bestehen wesentlich größere Potentiale für die Baulandbereitstellung, die wiederum aus vergleichsweise niedrigen Anteilen der Siedlungs- und Verkehrsfläche an der Katasterfläche resultieren.

Anteil der Siedlungs- und Verkehrsfläche in % der Katasterfläche im Stadt-Umland-Gefüge der alten und neuen Länder 2000
 Alte LänderNeue Länder
Große Kernstädte52,942,0
Kleine Kernstädte35,924,3
Umlandkreise14,710,1
Ländliche Kreise9,87,5
Insgesamt13,88,9

Quelle: Flächenstatistik 2001, eigene Berechnungen

Begünstigt wird die hohe individuelle Flächeninanspruchnahme in eher ländlich geprägten Räumen durch vergleichsweise niedrige Baulandpreise. Es besteht - trotz vielfach örtlicher Einebnungstendenzen - weithin ein nach wie vor erhebliches Preisgefälle im Stadt-Umland-Gefüge. In den großen Kernstädten der alten Länder waren im Durchschnitt des Jahres 2001 je Quadratmeter individuell nutzbares Wohnbauland rd. 300 Euro zu entrichten, in den Umlandkreisen dagegen nur 95 Euro, in den ländlichen Kreisen sogar nur 49 Euro. Ähnliche Verhältnisse finden sich in den neuen Ländern, wobei die dortigen Baulandpreise im Mittel allerdings nur rd. 55% des westlichen Niveaus erreichen.

Die allgemeine Baulandpreisentwicklung ist dabei von einer - zunächst noch als temporär einzustufenden - Konsolidierungsphase gekennzeichnet. Der in früheren Jahren erfolgte stetige, oft überaus hohe Preisanstieg beim Wohnbauland - speziell in den Umlandkreisen - scheint beendet. Während andere wesentliche Werte zur Kostenentwicklung im Bundesgebiet wie die Lebenshaltungskosten (2001: + 2,7 Indexpunkte) oder die Nettokaltmieten (+ 1,2 Indexpunkte) nach wie vor angestiegen sind, kehrte sich die Entwicklung bei den Baulandpreisen um (- 1,8 Indexpunkte). Auch im Vergleich mit der Entwicklung des verfügbaren Einkommens (+ 1,8 Indexpunkte) gestaltete sich die durchschnittliche Preissituation auf den Wohnbaulandmärkten positiv.

Entwicklung der Kaufpreise für individuell nutzbares Wohnbauland im Stadt-Umland-Gefüge der alten und neuen Länder 1999/2000 und 2000/2001

Im Durchschnitt der alten Länder erhöhten sich die Preise für individuell nutzbares Wohnbauland 2001 gegenüber 2000 lediglich um rd. 70 Cent/m² oder 0,8%. In den neuen Ländern fielen sie sogar um 1,20 Euro/m² oder 2,2%. Zu beachten sind hierbei allerdings sehr heterogene Einzelentwicklungen. Die seit einigen Jahren erkennbaren Disproportionalitäten auf den regionalen und lokalen Baulandmärkten der alten und neuen Länder nehmen tendenziell stark zu.


2. Immobilienerwerb

Die Bildung von Wohneigentum erfolgte im Jahr 2001 - speziell in den alten Ländern und natürlich in den großen Kernstädten mit nur geringen alternativen Optionen aufgrund relativer Flächenknappheiten - weithin durch den Erwerb von Eigentumswohnungen. Baugrundstücke spielen - abgesehen von den ländlichen Kreisen - eine nur nachrangige Rolle. Tendenziell nimmt zudem die Bedeutung des Baulandes bei den Erwerbsvorgängen weiter ab. Gegenüber der Verhältnissen im Jahr 2000 verringerten sich in den alten Ländern entsprechende Kaufentscheidungen um 1,1%, während gleichzeitig die Erwerbe von Eigentumswohnungen (+ 8,1%) und von Ein- und Zweifamilienhäusern (+ 7,6%) stärker anwuchsen. Deutlich wird damit eine zunehmende Verlagerung der Marktaktivitäten auf den Wohnimmobilienmärkten in die Bestandsmärkte. Umgekehrt gestalteten sich die Verhältnisse allerdings in den neuen Ländern. Hier wurden - bei insgesamt vergleichsweise geringer Wohneigentumsbildung von lediglich rd. 10 gegenüber rd. 18 Erwerben je 1.000 25- bis unter 50jährige Einwohner in den alten Ländern - etwas zunehmend Baugrundstücke erworben. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen verzeichneten demgegenüber wie schon in den Vorjahren Markteinbußen.


Erwerbsmöglichkeiten (Kauffälle) individuell nutzbarer Wohnimmobilien im Stadt-Umland-Gefüge der alten und neuen Länder 2001
 Kauffälle je 1000 Einwohner der 25 bis unter 50jährigen
Alte LänderNeue Länder
Bau-
land
Ein- und Zwei-familien-
häuser
Eigen-
tums-
woh-
nungen
Ins-
gesamt
Bau-
land
Ein- und Zwei-familien-
häuser
Eigen-
tums-
woh-
nungen
Ins-
gesamt
Große Kernstädte0,94,112,517,42,42,67,912,9
Kleine Kernstädte1,86,28,616,62,32,24,28,7
Umland-
kreise
4,58,05,718,22,53,70,87,0
Ländliche Kreise6,68,12,717,44,24,21,39,7
Insgesamt3,46,77,717,83,63,72,79,9

Quelle: BBR-Bodenmarktberichtssystem

Eine wesentliche Stellschraube für den Umfang sowie die regionale Verteilung der Wohneigentumsbildung ist das Preisniveau. Niedrigere Preise sind dabei eine notwendige, aber nicht hinreichende Bedingung für eine breite Eigentumsbildung. Jenseits des Preisniveaus dominieren in den großen Stadtregionen drei Gründe für die Standortwahl der Haushalte: die Qualitäten des Wohnumfeldes, relative Preisunterschiede und die Struktur der angebotenen Objekte/Grundstücke. Vor allem für die Kernstädte gilt: Ist das Baulandangebot nicht ausreichend oder sind die angebotenen Objektqualitäten nicht nachfragegerecht, sind von Preisveränderungen oder höheren Subventionen nur Auswirkungen auf die Einkommens- bzw. Sozialstruktur der Eigentumsbildner, nicht aber auf den Umfang der Eigentumsbildung zu erwarten.


3. Stand und Perspektiven der Siedlungsflächenentwicklung

In Deutschland sind Anfang 2001 knapp 4,4 Mio. ha oder 12,3% der Gesamtfläche (alte Länder 13,7%, neue Länder 9,2%) von Siedlungs- und Verkehrsfläche bedeckt. Sie ist zu knapp der Hälfte versiegelt. Im Einzelnen setzt sie sich zu rd. 52% aus Gebäude- und Freiflächen (28% Nichtwohnen, 24% Wohnen), 39% Verkehrsflächen, 7% Erholungsflächen und knapp 2% Betriebsflächen zusammen.

Im Zeitraum 1997 bis 2001 ist die Siedlungs- und Verkehrsfläche im Bundesgebiet um täglich 129 ha gewachsen. Hiervon entfallen 89 ha (20 m²/Einwohner) auf die alten und 40 ha (33 m²/Einwohner) auf die neuen Länder.

Der Zuwachs der Siedlungs- und Verkehrsfläche beruht vor allem auf einer Ausweitung der Wohnbauflächen um 50 ha/Tag. Demgegenüber nehmen Verkehrsflächen mit 23 ha/Tag und Wirtschaftsflächen ("Nichtwohnbau") mit 29 ha/Tag unterproportional zu. Daneben ist der Zuwachs auf stark steigende Anteile der Erholungsflächen mit 20 ha/Tag, darunter Sport-/Campinganlagen mit 8 ha/Tag und insbesondere Grünflächen mit 11 ha/Tag zurückzuführen.

Die Zunahme der Siedlungs- und Verkehrsfläche konzentrierte sich bundesweit vor allem auf die kleineren, nicht zentralörtlichen Umlandgemeinden von Agglomerationsräumen sowie auf landschaftlich attraktive Regionen und Küstengebiete. Je Einwohner betrachtet war die zusätzliche Flächeninanspruchnahme 1997 bis 2001 in den ländlichen Regionen mit 42 m² etwa dreifach so hoch wie in den Agglomerationsräumen mit 13 m².

Der seit den 60er Jahren beobachtbare Suburbanisierungs- und Dispersionsprozess wird sich fortsetzen. Nach einer Trendextrapolation bis zum Jahre 2020 wird die Siedlungs- und Verkehrsfläche um jährlich rd. 41 000 ha oder 113 ha/Tag zunehmen. Hiervon entfallen ca. 80 ha auf die alten und 33 ha auf die neuen Länder inkl. Berlin.


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