Kurzfassung
Von 1995 bis 1999 wurden im ExWoSt-Forschungsfeld "Nutzungsmischung im Städtebau" 13 städtebauliche Modellvorhaben wissenschaftlich begleitet, mit denen die Entwicklung nutzungsgemischter Quartiere auf innerstädtischen Brachen, in neuen Quartieren am Stadtrand sowie im Bestand verfolgt wurde. Keines dieser Projekte ist "fertig". Dennoch lassen sich zum Ende des Forschungsfeldes Aussagen darüber treffen, welche Möglichkeiten und welche Schwierigkeiten bestehen, Nutzungsmischung im Städtebau zu verwirklichen.
Nutzungsmischung ist als städtebauliches Ziel unter Planern fast unumstritten. Es wird als wichtiges Element einer nachhaltigen Stadtentwicklung und einer Stadt der kurzen Wege gesehen. Die reale Entwicklung unserer Städte ist jedoch weiterhin durch Entmischung und Funktionstrennung geprägt, und auch im Planungsalltag spielt Nutzungsmischung eine eher untergeordnete Rolle. Zwar gibt es in vielen deutschen Städten Mischungsprojekte, sie stellen aber noch Ausnahmen gegenüber reinen Gewerbe- und Wohngebieten dar.
Die Ergebnisse der Modellvorhaben belegen, dass Mischungsprojekte erfolgreich sind, wenn die Rahmenbedingungen (der Standort, die Situation auf dem städtischen Gewerbeflächen- und Wohnungsmarkt), das städtebauliche Konzept und das Umsetzungsverfahren "stimmen":
Die wichtigsten Elemente eines erfolgreichen Umsetzungsverfahrens sind eine konsequente und innovative Anwendung des bau- und planungsrechtlichen Instrumentariums und informeller Planungsinstrumente, eine aktive Vermarktung des "Produkts" Nutzungsmischung mit einem effizienten Projektmanagement, die Unterstützung durch die Kommunalpolitik sowie eine intensive Information und Beratung der Träger und Nutzer.
Es gibt nicht das ideale Modell, die ideale Körnigkeit, die idealen Nutzungsarten für Nutzungsmischung. Dies spiegelt sich deutlich in der Vielfalt der Modellvorhaben wider. Je nach Standort, Zielen der Planung und Umsetzungsverfahren sind Mischungen vertikal und horizontal, fein- und grobkörnig, im Gebäude, im Block oder im Quartier möglich. Mischung kann aus der Parzelle entwickelt werden, aber auch aus größeren Baublöcken. Gemischt werden können Wohnungen mit Läden, Büros und Dienstleistern, aber auch mit Handwerks- und verarbeitenden Betrieben. Da sich die Standortanforderungen von Industrie und Gewerbe ebenso gewandelt haben wie das Arbeitsleben (Tertiärisierung), entstehen neue gewerbliche Mischungen auch an ehemals industriell geprägten Standorten.
Bestandsquartiere, in denen Wohnen und Arbeiten bereits feinkörnig gemischt sind, gibt es in allen Städten Deutschlands. Sie weisen eine breite Palette von Wohnungstypen auf, bieten kleinen und mittleren Betrieben aus unterschiedlichen Wirtschaftsbereichen sowie Existenzgründern gute Standortbedingungen und verfügen über ein gutes Versorgungsangebot. Diese traditionellen Mischungen sind durch ökonomische Entwicklungen (Großbetriebe, betriebliche Konzentrationsprozesse) bedroht. Die Ergebnisse aus den Modellvorhaben belegen jedoch, dass gemischte Bestandsquartiere durch den Einsatz planungsrechtlicher Instrumente und durch Information und Beratung der Gewerbetreibenden stabilisiert und modernisiert werden können.
Innenstadtnahe Brachen bieten gute Voraussetzungen für die Entwicklung neuer Nutzungsmischung. Ihre Lage macht sie für viele Betriebe und auch für einige Gruppen von Bewohnern attraktiv. Im Gebiet selbst oder in der Nachbarschaft vorhandene Nutzungen bieten Anknüpfungspunkte für eine Profilierung, die die Vermarktung der Flächen erleichtert. Nutzungsmischung auf Brachflächen ist für private Entwickler wirtschaftlich attraktiv. Nutzungskonflikte können durch Planung vermieden werden.
In neuen Siedlungen am Stadtrand erweist es sich als besonders schwierig, Nutzungsmischung zu entwickeln. Diese Stadterweiterungsgebiete werden vorrangig entweder als Wohngebiete oder als Gewerbestandorte entwickelt und vermarktet. Es erfolgt eine Ausrichtung an einer dominierenden Funktion, die die Standortqualität für andere Nutzer verringert. Die Vermeidung von Störungen hat Priorität. Die für Versorgungseinrichtungen notwendige Größe der Siedlungserweiterungen wird nur schwer erreicht oder ihre wirtschaftliche Tragfähigkeit wird durch die Konkurrenz von nahen Großeinrichtungen gefährdet.
Nutzungsmischung muss - und kann! - sich am Markt bewähren. Es gibt eine Nachfrage nach den Qualitäten nutzungsgemischter Quartiere. Bei den Bewohnern sind es verschiedene Bevölkerungsgruppen (z.B. erlebnisorientierte Singles und Paare, ältere Menschen oder Personen, die die Atmosphäre nutzungsgemischter Quartiere suchen), beim Gewerbe sind es überwiegend kleine und mittlere Betriebe aus den Bereichen Handel, Handwerk und Dienstleistungen, die die Nähe zu Kunden und preiswerte Flächenangebote suchen oder die Lebendigkeit des Quartiers als Standortvorteil sehen.
Mischungsprojekte sind für private Investoren attraktiv, weil sie eine Risikostreuung gegenüber Nachfrageschwankungen auf den verschiedenen Immobilienteilmärkten versprechen. Dies gilt insbesondere für innerstädtische Brachflächen: Ihr Image verspricht einen "Mehrwert" bei der Vermarktung, ihre überschaubare Größe verspricht eine zügige Durchführung und erleichtert ein effizientes Projektmanagement.
Nutzungsmischung kann zu einer Wertsteigerung der Immobilien führen, die höhere Bau- und Bewirtschaftungskosten ausgleicht und sie auch für Projektentwickler und Investoren reizvoll macht. Dies gilt am Stadtrand vorzugsweise für eine grobkörnige Mischung auf Blockebene, durch die die Vorteile eines gemischten Quartiers mit den Ruhe-Ansprüchen einzelner Nutzergruppen kombiniert werden können. An zentralen städtischen Standorten ist auch eine feinkörnige Mischung (gebäudeweise oder sogar geschossweise) wirtschaftlich tragfähig.
Zeitdruck erschwert Nutzungsmischung in Siedlungserweiterungs- und in Brachenprojekten. Private Entwickler stehen unter finanziellen Belastungen, die ein längeres Vorhalten von Flächen bis zu einem Zeitpunkt, an dem sich von der Planung gewünschte Nutzer finden, in der Regel verhindert. Mischungskonzepte können durch kurzfristige Anpassung an die Nachfrage gefährdet werden. Deshalb sind Zwischennutzungen ein wichtiges Element einer Strategie für Funktionsmischung.
Eine frühzeitige Gebietsprofilierung sowie eine aktive Vermarktung sind zentrale Voraussetzungen für den Erfolg von Nutzungsmischung auf Brachflächen und in Stadterweiterungsgebieten. Gleichzeitig erfordert die Vermarktbarkeit eine Flexibilität des Nutzungskonzepts: Modifizierungen des baulichen Angebots und Anpassungen an eine veränderte Nachfrage sind oft notwendig.
Mischungsprojekte sind auf dauerhafte politische Unterstützung angewiesen. Nachfrageschwankungen in den unterschiedlichen Teilmärkten und die langen Zeiträume der Realisierung von Mischungsprojekten führen oft zu Stockungen und Verzögerungen bei der Umsetzung. In solchen Situationen mangelt es oft an politischer Unterstützung.
Die Schaffung, Erhaltung und Weiterentwicklung von Nutzungsmischung ist wesentlich davon abhängig, dass sie aktive Promotoren in der Privatwirtschaft und in der Verwaltung findet.
Die Sicherung und Entwicklung gemischter Quartiere ist eine langfristige Aufgabe. Sie erfordert ein schrittweises Vorgehen, die intensive Anwendung informeller Instrumente (Beratung von Betriebsinhabern, Förderung der Quartiersidentität) sowie die Kooperation von Fachverwaltungen, insbesondere von Stadtplanung und Wirtschaftsförderung.
Probleme können bei der Entwicklung von Brachflächen durch Bau- und Nutzungsbestände in der Nachbarschaft entstehen, die den Umsetzungsprozess behindern oder verzögern. Einige Nutzungsarten werden durch die baulichen Bedingungen ausgeschlossen, hohe Baukosten erzwingen eine Flächenproduktivität, die viele Branchen und Betriebsarten nicht erwirtschaften können. Für die Entwicklung gemischter Quartiere auf Brachflächen spielen Gewerbebetriebe eine zentrale Rolle. Sie wirken als Pioniere und "Anker": Eigentümer, aber auch Mieter binden sich durch Investitionen in Gebäude- und Betriebsausstattung an den Standort. Damit entwickelt sich ein großes Interesse am Quartier. Ihre Förderung ist daher wichtig.
Bei Siedlungserweiterungen mangelt es an baulichen und funktionalen Anknüpfungspunkten. Eine Profilierung und Vermarktung dieser Gebiete ist deshalb insbesondere gegenüber gewerblichen Nutzern schwer. Ebenso ist die Realisierung wohnungsergänzender Versorgungsangebote (Einzelhandel, Dienstleistungen) schwierig. Sie ist von der Anzahl der Bewohner und der Anzahl der Arbeitsplätze im Gebiet abhängig. Auch die Konkurrenz durch nahe gelegene Großeinrichtungen kann ihre Etablierung erschweren. Wesentlich ist der Zeitpunkt, wann diese Einrichtungen im Quartier angesiedelt werden. Eine feinkörnige Nutzungsmischung aus kleinen Parzellen erweist sich als zielführend, aber vor allem am Stadtrand als schwierig. Eine eher grobkörnige Mischung ist robuster und vereinfacht Anpassungen an eine geänderte Nachfrage.
Klassische Gemengelagen, in denen das Nebeneinander von Wohnen und Arbeiten zu massiven Beeinträchtigungen führte, gibt es kaum noch. In alten Quartieren wurden sie durch Betriebsverlagerungen aufgelöst, in neuen Quartieren werden sie durch die Planung verhindert. Der wirtschaftliche und technologische Wandel erleichtert heute die Mischung von Funktionen. Der Anteil wohnverträglicher Betriebe nimmt zu, die Gefahr von Konflikten zwischen Wohnen und Arbeiten verringert sich. Prinzipiell sind heute die Betriebsabläufe der meisten kleinen und mittleren Betriebe wohnverträglich. Dennoch können nutzungsgemischte Gebiete nicht vollkommen störungsfrei sein, gegenseitige Beeinträchtigungen bleiben bestehen. Sie erfordern daher Störungstoleranz von Bewohnern und Betrieben, die durch informelle Verfahren wie Information und Beratung gefördert werden kann. Andererseits kann die Vielfalt und Lebendigkeit nutzungsgemischter Quartiere als Standortqualität für die Vermarktung offensiv eingesetzt werden.
Die Beeinträchtigungen der Bewohner durch betriebliche Emissionen sind in Bestandsgebieten geringer als häufig angenommen. Es gibt zudem Bevölkerungsgruppen, die die Nähe zu anderen Funktionen tolerieren oder als Qualität suchen.
Störungsfreies Wohnen hat aber dennoch auch bei der Umsetzung von Mischungskonzepten auf Brachflächen und in Stadterweiterungsgebieten Priorität. Gewerbe wird auf Ergänzungsfunktionen zum Wohnen beschränkt, Mischgebiete haben die Aufgabe, einen Puffer zwischen Wohnen und anderen Nutzungen herzustellen, um Störungen zu reduzieren. Stadtplanung und Investoren wollen damit Erwartungen der Nutzer antizipieren.
Die größten Beeinträchtigungen für das Wohnen entstehen durch Verkehr, der durch gewerbliche Nutzungen erzeugt wird. Die Verringerung bzw. möglichst störungsfreie Abwicklung des Autoverkehrs ist daher eine der wichtigsten Anforderungen an mischungsfördernde Planungskonzepte.
Es gibt kein spezifisches Rechtsinstrumentarium für die Förderung von Nutzungsmischung. Das allgemeine Bauplanungsrecht eröffnet jedoch Optionen. Die Gebietstypen und Festsetzungsmöglichkeiten der BauNVO werden angewandt, um die der jeweiligen städtebaulichen Zielsetzung entsprechenden Nutzungen bzw. Nutzungskonstellationen herbeizuführen. Für feinkörnige Mischung werden MI und MK bevorzugt, für grobkörnige Nutzungsmischung wird eine Gliederung durch WA, GE, MI oder SO bevorzugt. Die Gliederungsmöglichkeiten innerhalb einzelner Gebietstypen werden in einigen Fällen angewandt, um feinkörnige Nutzungsmischung herbeizuführen.
Die Bestimmungen des Bauplanungsrechts sind hinreichend flexibel, um das Ziel der Nutzungsmischung an unterschiedliche Standortbedingungen und Marktentwicklungen anzupassen. Im Umsetzungsprozess sind öffentliche oder privatrechtliche Verträge von großer Bedeutung für die Sicherung der Planungsziele.
Das besondere Städtebaurecht bietet ergänzende Instrumente, die die Umsetzung von Nutzungsmischung fördern. Auf städtischen Brachflächen und für Stadterweiterungen ermöglicht die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ein kommunales Flächenmanagement und eine gezielte Einflussnahme auf die anzusiedelnden Nutzer. In Bestandsgebieten bietet die städtebauliche Sanierungsmaßnahme insbesondere mit dem Instrument des sanierungsrechtlichen Genehmigungsvorbehalts gute Voraussetzungen, Mischungsziele planerisch zu sichern.
Ein Problem liegt im Verhältnis von Planungs- und Umweltrecht. Die immissionsschutzrechtlichen Bestimmungen wirken in der Tendenz erschwerend für Nutzungsmischung. Sie werden in der Praxis restriktiv ausgelegt. Dies fördert die räumliche Trennung der unterschiedlichen Funktionen.
Das Bauplanungsrecht ermöglicht mehr "neue" Nutzungsmischung, als in der kommunalen Planungspraxis realisiert wird. Antizipierte Empfindlichkeiten der Nutzer führen dazu, dass die rechtlichen Mischungspotenziale nicht ausgeschöpft werden.
In Bestands- und Brachenprojekten wird das Instrument des Bebauungsplans zurückhaltend eingesetzt, damit nicht Nutzungsoptionen für die Flächen verbaut werden. Baugenehmigungen werden zumeist nach § 34 BauGB erteilt. Eine Feinsteuerung des Nutzungsmixes ist auf diese Weise jedoch nicht möglich. Auch in MI-Gebieten erfordert die Realisierung von Nutzungsmischung über das Bauplanungsrecht hinausgehende Instrumente wie Beratung und Betreuung der Investoren
Für die Stabilisierung und Weiterentwicklung gemischter Gebiete ist die Sicherung der Betriebe am Standort wichtig. MI und MK und die Anwendung der Gliederungsmöglichkeiten der BauNVO sind dafür geeignet. WA-Ausweisungen verringern die Attraktivität des Gebiets für das Gewerbe und gefährden einzelne Betriebe am Standort.
Das Bauplanungsrecht kann Optionen für Nutzungsmischung eröffnen. Bei Neuplanungen haben aber in der kommunalen Praxis die vorgeschalteten informellen Planungsinstrumente für die konkrete Ausgestaltung der Nutzungsmischung eine mindestens ebenso wichtige Bedeutung. Auch im Bestand wird die Realisierung von Nutzungsmischung durch die Anwendung informeller Planungsinstrumente (wie Beratung, "Gewerbeflächen-Management", Immobilienbörsen) wirkungsvoll unterstützt.
Finanzielle Förderinstrumente für die Schaffung von Wohnraum bzw. von Arbeitsplätzen wirken in der Regel funktionstrennend, insbesondere in Verbindung mit einem strikten Ressortdenken der Fachverwaltungen und spezialisierten Investoren.
Die Realisierung von nutzungsgemischten Projekten ist ein aufwendiger Prozess. Sie dauert lange und trifft auf viele Akteure. Die Vielzahl der Beteiligten und ihre unterschiedlichen Interessen erfordern einen hohen Abstimmungs- und Koordinationsaufwand. Sie stellen besonders hohe Anforderungen an die Organisation und Abwicklung des Verfahrens. Für eine erfolgreiche Projektdurchführung sind quartiersbezogene Kooperations- und Steuerungsgremien erforderlich. Des weiteren unterstützt die Einführung eines Projektmanagements die Umsetzung der Mischungsziele. Bei der öffentlichen Verwaltung gerät dies jedoch häufig in Konflikt mit konventionellen Linienstrukturen. Projektdenken setzt sich mittlerweile aber auch in einzelnen Kommunalverwaltungen durch und unterstützt die Umsetzung von Mischungsprojekten.
Investoren sind nicht grundsätzlich mischungsfeindlich. Die Spezialisierung größerer Investoren auf Immobilienteilmärkte für Büros, Gewerbe oder Wohnungen erschwert oft die Realisierung von Nutzungsmischung, während eine Vielzahl kleinerer Bauherren sie fördert. Allerdings sehen auch größere Investoren mittlerweile in Nutzungsmischung eine besondere Qualifikation der Immobilie, die ihnen wirtschaftliche Vorteile gegenüber monofunktionalen Quartieren verspricht. Höhere Planungs-, Bau- und Bewirtschaftungskosten werden durch höhere Erträge ausgeglichen, die unterschiedlichen Nutzer versprechen eine Streuung des Vermarktungsrisikos.
Eine wirtschaftlich tragfähige Realisierung von Nutzungsmischung auf Brachflächen und in Siedlungserweiterungsgebieten erfordert, dass Projektträger "ihre Hausaufgaben machen": Nachfragepotenziale ausloten, klare Konzepte mischungsfähiger Nutzungen entwickeln, Zielgruppen gezielt ansprechen und aktive Vermarktung betreiben. Nur so können die sehr spezifischen Interessen und Bedürfnisse der Nutzergruppen, Bewohner wie Betriebe, bedient und die Potenziale von Mischgebieten ausgeschöpft werden.
Nutzungsmischung ist ein Ziel des Städtebaus, weil mit ihr Qualitäten wie Dichte, Lebendigkeit, Robustheit oder Räume für Öffentlichkeit verbunden werden. Es kann jedoch nur dann eine größere Bedeutung für die heutige Städtebaupolitik gewinnen, wenn es sich auch wirtschaftlich bewährt. Betriebe und Bewohner müssen Vielfältigkeit, Dichte und Nachbarschaft zu anderen Nutzungen auch nachfragen. Entwickler, Investoren, Kreditgeber müssen eine Chance sehen, das "Produkt" Nutzungsmischung am Markt zu verwerten.
Die Erfahrungen aus den Modellvorhaben zeigen, dass es eine Nachfrage nach nutzungsgemischten Quartieren gibt und dass Investoren bereit sind, nutzungsgemischte Quartiere zu entwickeln bzw. in nutzungsgemischten Quartieren zu bauen. Mischung kann ein Gebiet profilieren, so dass sich Wohn- wie Gewerbeflächen ertragreicher vermarkten lassen. Insbesondere auf kleineren städtischen Brachflächen und in bestehenden gemischten Quartieren verbessert Nutzungsmischung die ökonomischen Verwertungsmöglichkeiten: hochwertige Gewerbe- und Wohnflächen erzielen Spitzenpreise in gemischten Quartieren.
Die Mischung von Nutzungen in einem Gebäude, beispielsweise Läden im Erdgeschoss, darüber Büros und dann Wohnungen, ist bei vielen Investoren unbeliebt. Sie verursacht höhere Planungs-, Bau- und Bewirtschaftungskosten. Die Modellvorhaben belegen jedoch, dass auch vertikale Mischung an geeigneten Standorten wirtschaftlich tragfähig sein kann, da intensivere Grundstücksnutzung, relativ geringere Erschließungskosten und höhere Erträge der einzelnen Nutzungselemente den Mehraufwand ausgleichen. Widerstände der Investoren gegen Nutzungsmischung sind häufiger auf Spezialisierungen und Routinen als auf ökonomische Kalküle zurückzuführen. Eine wichtige Aufgabe für die Stadtplanung ist es daher, Investoren von der Wirtschaftlichkeit von Mischungsprojekten zu überzeugen
Eine Mischung von Wohn- und Gewerbeflächen verringert das Risiko für Investoren, weil die unterschiedlichen Nachfragekonjunkturen für Wohn-, Einzelhandels-, Büro- oder andere Betriebsflächen abgefedert werden können. Mischkalkulationen zwischen Wohn- und Gewerbeflächen vergrößern die Flexibilität bei der Vermarktung.
Die Wirtschaftlichkeit technischer und sozialer Infrastruktureinrichtungen und von Versorgungsangeboten - wie zentraler Wärme-, Warmwasser- und Energieversorgung, Anschluss an das Netz öffentlicher Verkehrsmittel, Schulen, Kindertagesstätten, Läden und Dienstleistungsbetriebe - wird durch Nutzungsmischung und bauliche Dichte erhöht.
Die Modellvorhaben zeigen aber auch Schwierigkeiten, städtebauliche Vorstellungen von Nutzungsmischung und wirtschaftliche Interessen von Investoren zur Deckung zu bringen. In MI-Gebieten sind Gewerbeflächen oft schwer zu vermarkten, weil sie deutlich teurer als subventionierte Flächen in nahen GE-Gebieten sind. Die wirtschaftliche Tragfähigkeit von Läden und Dienstleistungen in neuen Quartieren verlangt eine weitgehende Fertigstellung der Gebäude und eine Mindestgröße des Gebiets, während die Stadtplanung oft möglichst frühzeitig ein kleinteiliges Versorgungsangebot wünscht.
In nutzungsgemischten Quartieren bietet es sich an, den Bedarf an Stellplätzen dadurch zu reduzieren, dass sie im Tagesablauf durch Bewohner bzw. Beschäftigte und Kunden von Betrieben mehrfach genutzt werden. Trotz einiger Versuche ist es in keinem Modellvorhaben gelungen, dies zu organisieren. Gründe dafür waren einerseits Inflexibilität betroffener Eigentümer und vertragsrechtliche Probleme, aber auch das geringe Interesse und Engagement von Politik und Verwaltung, diese Probleme zu überwinden.
"Zeit" ist ein kritischer Faktor für die Entwicklung von Nutzungsmischung. Gemischte Quartiere brauchen Zeit zum Wachsen und sind nie fertig. Durch Vorinvestitionen und Kreditkosten sind Entwickler und Investoren insbesondere in Siedlungserweiterungs- und in Brachenprojekten unter Druck, Flächen schnell zu vermarkten. Mischungsziele sind dann durch kurzfristige Anpassung an die Nachfrage gefährdet. Ein längeres Vorhalten von Flächen bis zu einem Zeitpunkt, zu dem sich von der Planung gewünschte Nutzer finden, ist selten möglich.
Nutzungsgemischte Quartiere sind vor allem langfristig wirtschaftlich - ihre Struktur ist so robust, dass sie sich an veränderte soziale und wirtschaftliche Anforderungen anpassen lässt. Die Flexibilität der Bauten ist daher eine entscheidende Bedingung für langfristige Wirtschaftlichkeit. Sie wird in den neuen Gebieten durch standardisierte Grundrisse und durch Bedingungen für die Vergabe von Fördermitteln erschwert.
In den Modellvorhaben bedeutet Nutzungsmischung überwiegend Nähe unterschiedlicher Nutzungen ("additive Nutzungsmischung"). Funktionale Verflechtungen zwischen Wohnen und Arbeiten oder auch zwischen einzelnen Betrieben im Nahbereich sind gering ("funktionelle Nutzungsmischung"). Die räumliche Einheit der Lebensbereiche im Alltag existiert kaum. Traditionelle Verbindungen zwischen Wohnung und Arbeitsplatz haben sich in den Bestandsquartieren infolge des Abbaus von Arbeitsplätzen im verarbeitenden Gewerbe fast völlig aufgelöst. Zwar werden vereinzelt Wohnen und Arbeiten im selben Gebäude oder in der unmittelbaren Nachbarschaft realisiert, doch bleiben dies in der Gesamtschau der Modellvorhaben Ausnahmen.
Beispiele für neue Mischungen zwischen Wohnen und Arbeiten (Arbeitsplatz in der Wohnung, Telearbeit) gibt es in den Modellvorhaben kaum; die Nachfrage dafür ist bisher gering. Das mag daran liegen, dass die Siedlungserweiterungen und Brachenprojekte junge, baulich noch unvollständige Quartiere sind. Mit der Mischung können sich Verflechtungen noch entwickeln. Offenbar sind aber in der heutigen Gesellschaft die individuellen Aktionsräume einschließlich der Berufsmobilität zu groß und die Bereitschaft zu einem Umzug zu gering, als dass Nähe von Wohnen und Arbeiten ein realistisches Ziel für die Mehrheit der Bevölkerung sein könnte.
Nutzungsmischung führt nicht automatisch zu Verkehrsvermeidung und ist nicht gleichbedeutend mit einer Stadt der kurzen Wege. Zumindest Berufsverkehre lassen sich durch das räumliche Nebeneinander von Wohnungen und Arbeitsplätzen nicht entscheidend verringern. Dennoch werden von Bewohnern gemischter Quartiere weniger Wege mit dem Auto zurückgelegt als in entmischten Gebieten. Angebote der Nähe werden also angenommen. Dies liegt vor allem daran, dass die Wege von der Wohnung zu privaten und öffentlichen Versorgungseinrichtungen und Dienstleistungen kürzer sind und sehr viel häufiger mit dem Fahrrad und zu Fuß zurückgelegt werden. Für Bevölkerungsgruppen mit eingeschränkter Mobilität (Kinder, Jugendliche, allein Erziehende, Ältere) ist das ein großer Vorteil des Wohnstandorts, der ihre Wohnzufriedenheit fördert.
Weitergehende Verkehrsvermeidung erfordert neben dem baulichen Nebeneinander die aktive Zusammenführung unterschiedlicher Nutzungen. Es gibt Beispiele, wie dies gelingen kann: etwa durch Vergabe von Belegungsrechten für Wohnungen an benachbarte Betriebe, durch Information der Firmen über das Wohnungsangebot im Quartier, durch planerische Unterstützung eines neuen "Werkswohnungsbaus" oder durch Dezentralisierung öffentlicher Einrichtungen, durch Förderung autoarmen Wohnens (verringerte Stellplätze in der Nähe der Wohnung, Quartiersgaragen). Auf der Grundlage des baulichen Nebeneinanders von Nutzungen in gemischten Quartieren fördern solche Aktivitäten wirkungsvoll eine Reduzierung des motorisierten Individualverkehrs.
In einigen Modellvorhaben erzeugt Nutzungsmischung zusätzlichen Verkehr. Das ist der Fall, wenn Freizeiteinrichtungen mit einem (über-)regionalen Einzugsbereich ein lebendiges Quartier erzeugen sollen und sich infolgedessen der Besuchsverkehr mit dem Verkehrsaufkommen anderer Betriebe und der Bewohner überlagert. Die planerische Bewältigung der Stellplatzprobleme ist in diesen Fällen eine zentrale Voraussetzung für den Erfolg von Nutzungsmischung.
Betriebliche Verflechtungen im Sinne von Standortverbünden, Lieferverflechtungen oder Synergien zwischen Unternehmen sind in den Modellvorhaben selten. Allerdings nutzen Betriebe das attraktive Image, das ein vielfältig gemischter Standort erzeugt; daraus ergeben sich vereinzelt neue Synergien, z.B. zwischen Freizeiteinrichtungen und Hotels, gastronomischen Einrichtungen und anderen Dienstleistern. Die Breite der gewerblichen Vielfalt ist aber oft an erfolgreichen Standorten eingeschränkt, weil kleinere Handwerks-, Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe die geforderten Mieten nicht zahlen können.
Eine Verbindung von funktionaler und sozialer Mischung wird immer schwieriger. Bei der Entwicklung von Brachflächen durch private Entwickler schließen sie sich weitgehend aus. Die Verwertung der Immobilie erfordert eine Profilierung im Hochpreismarkt und schließt dadurch bei fehlenden öffentlichen Wohnungsbauförderungsmitteln untere und mittlere Einkommensgruppen aus. Allerdings ergänzen diese relativ kleinen Quartiere ihren Stadtteil oft nicht nur in funktionaler, sondern auch in sozialer Hinsicht. In den Siedlungserweiterungsgebieten sind durch vielfältige Bau- und Eigentumsformen und mit Hilfe z.T. hoher öffentlicher Wohnungsbauförderung Quartiere entstanden, die hinsichtlich ihrer Sozialstruktur, Altersstruktur und Haushaltsformen gemischt sind. Ihre funktionale Vielfalt ist aber überwiegend gering, begründet auch durch den planerischen Ausschluss von Funktionen, die Wohnen stören könnten.